Για υστέρηση της απορρόφησης του διαθέσιμου στοκ κατοικιών από την ελληνική αγορά ακινήτων κάνει λόγο έρευνα της πλατφόρμας αγοράς ακινήτων Prosperty.
Μεταξύ των τεσσάρων κυρίων σημείων που διακρίνει η έρευνα, είναι:
- Το γερασμένο στοκ, καθώς υπάρχει μεγάλος αριθμός παλιών ακινήτων, χωρίς ανακαίνιση
- Η αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας, με υψηλό κόστος και χαμηλή ποιότητα
- Η απουσία θεσμικών επενδυτών, λόγος για τον οποίο μένουν κλειστά πολλά διαμερίσματα.
- Η έλλειψη μεγάλων οικοπέδων, καθώς περίπου το 22% των οικοπέδων ξεπερνούν τα 1.000 τετραγωνικά μέτρα.
Όπως ανέφερε σχετικά και ο Αντώνης Μαρκόπουλος Ιδρυτής και Διευθύνων Σύμβουλος της Prosperty, παρά τα πάνω από 130.000 διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση, η απορρόφηση παραμένει χαμηλή, με το 85% να παραμένει απούλητο ή ξενοίκιαστο για 6–24 μήνες. Η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο μέρος της προσφοράς, ενώ σχεδόν 6 στα 10 ακίνητα είναι άνω των 30 ετών, και μόνο 1 στα 10 έχει ανακαινιστεί.
Ακόμα, οι ζητούμενες τιμές δεν αντανακλούν την πραγματικότητα των συναλλαγών. Με τη μέση ζητούμενη τιμή να φτάνει τα 2.583 ευρώ ανά τ.μ. και τη μέση αξία μεταβίβασης στα 1.329 ευρώ ανά τ.μ., υποδηλώνεται μια παραμορφωμένη εικόνα αγοράς και χαμηλή ρευστότητα.
Παράλληλα, η ανάπτυξη νεόδμητων κατοικιών περιορίζεται για λίγους — με τιμές άνω των 4.000 €/τ.μ. στα νότια προάστια.
Η έρευνα δείχνει ακόμα πως το 60% και πλέον του στοκ των ακινήτων προς πώληση είναι άνω των 30 ετών.
Μόλις 1 στα 10 ακίνητα προς πώληση είναι ανακαινισμένο (χωρίς να περιλαμβάνονται σε αυτά νεόδμητα
και πρόσφατα κατασκευασμένα ακίνητα από το 2020 και μετά).
Η έρευνα φανερώνει ακόμα πως τα νεόδμητα ακίνητα αφορούν ένα μικρό κομμάτι της αγορές, καθώς οι τιμές για κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί από το 2020 έως το 2025 για τις Top 10 περιοχές της Αττικής έχουν τιμές από 4.000 ευρώ ανά τ.μ. και άνω.
Το προφίλ των αγοραστών, ενοικιαστών και ιδιοκτητών
Η Prosperty σκιαγραφεί τρεις βασικές ομάδες που συνθέτουν το «παζλ» της ελληνικής αγοράς κατοικίας: τους ιδιοκτήτες, τους αγοραστές και τους ενοικιαστές.
Οι ιδιοκτήτες χωρίζονται ως εξής:
- Ο Έλληνας της μεταπολίτευσης, συνταξιούχος σήμερα, κατέχει παλιά διαμερίσματα, συχνά χωρίς ανακαίνιση. Πολλά από αυτά παραμένουν κλειστά ή ενοικιάζονται σε τιμές κάτω του κόστους.
- Οι ιδιοκτήτες Golden Visa, ξένοι που αγόρασαν ακίνητα για λόγους διαμονής ή επένδυσης, κρατούν συχνά τα ακίνητά τους εκτός αγοράς.
- Οι ξένοι επενδυτές υψηλής απόδοσης στοχεύουν σε ανακαινίσεις και μισθώσεις με αποδόσεις 4–6%, μετατρέποντας το real estate σε οικονομικό προϊόν.
- Οι Έλληνες μικροεπενδυτές διατηρούν μικρά χαρτοφυλάκια και προτιμούν premium ενοικιάσεις ή Airbnb, ενισχύοντας τη βραχυχρόνια αγορά.
- Τέλος, οι ιδιώτες κατασκευαστές μετατρέπουν εμπορικά ακίνητα σε φοιτητικές κατοικίες ή μικρά διαμερίσματα, προσπαθώντας να αξιοποιήσουν την αυξανόμενη ζήτηση.
Το προφίλ των αγοραστών έχει ως εξής:
- Οι νέοι που θέλουν πρώτη κατοικία βρίσκονται εκτός αγοράς, αδυνατώντας να καλύψουν την απαραίτητη ίδια συμμετοχή ή να εξασφαλίσουν δάνειο.
- Οι οικογένειες αναζητούν μεγαλύτερα σπίτια ή καλύτερη ποιότητα ζωής, αλλά προσκρούουν σε υπερβολικές τιμές.
- Οι επενδυτές κινούνται με καθαρά οικονομικά κριτήρια: αγοράζουν για μίσθωση ή μεταπώληση, όχι για κατοίκηση.
- Οι ομογενείς επενδύουν για να διατηρήσουν δεσμούς με την Ελλάδα.
- Οι αγοραστές Golden Visa συνεχίζουν να ενδιαφέρονται για περιοχές υψηλού προφίλ.
- Οι επενδυτές υψηλής καθαρής θέσης αγοράζουν πολυτελή ακίνητα, ενισχύοντας μια αγορά που μοιάζει όλο και πιο «δύο ταχυτήτων».
Και το προφίλ των ενοικιαστών, που είναι πλέον η κυρίαρχη δύναμη στην ελληνική στεγαστική πραγματικότητα — αλλά και η πιο πιεσμένη.
- Φοιτητές αναζητούν στέγη σε πόλεις όπου η προσφορά είναι εξαιρετικά περιορισμένη.
- Νεαρά ζευγάρια και νέοι επαγγελματίες στρέφονται στην ενοικίαση για ανεξαρτησία και κινητικότητα.
- Διαζευγμένοι χρειάζονται δεύτερη κατοικία, αυξάνοντας περαιτέρω τη ζήτηση.
- Οικογένειες με παιδιά επιλέγουν σταθερές κατοικίες κοντά σε σχολεία, αλλά πληρώνουν ακριβά.
- Τα ευάλωτα νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα αντιμετωπίζουν δραματικές δυσκολίες πρόσβασης σε προσιτή στέγη.
Οι προτάσεις
Η έρευνα εισηγείται μια «ολιστική στρατηγική ιδιοκατοίκησης» με 4+1 άξονες:
- Renovate-to-Rent (R2R) – Επιδοτήσεις και δάνεια για ανακαίνιση με υποχρεωτική μίσθωση ≥5 έτη.
- Vacancy Policy – Κίνητρα για άνοιγμα κλειστών διαμερισμάτων και αντικίνητρα μέσω φόρου κενού.
- Θεσμικά χαρτοφυλάκια (Build-to-Rent, REITs) – Δημιουργία επαγγελματικής αγοράς ενοικίασης.
- Μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες, ειδικά για φοιτητές και εργαζόμενους πρώτης γραμμής.
- Διαφάνεια στην αγορά μέσω εθνικού MLS (Multiple Listing Service) για αξιόπιστα δεδομένα, εξάλειψη ψευδών αγγελιών και καθαρή εικόνα τιμών.
Συμπερασματικά, ο κ. Μαρκόπουλος σημειώνει πως η Ελλάδα έχει πολλές κατοικίες αλλά περιορισμένη προσιτή στέγη.
Η λύση -σύμφωνα με τον ίδιο- δεν βρίσκεται στην αλόγιστη δόμηση, αλλά στην ενεργοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος με στοχευμένες πολιτικές ανακαίνισης, διαφάνειας και προσβασιμότητας.
Όπως καταλήγει η παρουσίαση: «Η στέγη είναι δικαίωμα — με διαφάνεια, πολιτική βούληση και δράση, μπορούμε να το εγγυηθούμε» σημείωσε ο κ. Μαρκόπουλος.
Η πορεία των ενοικίων
Εξάλλου, πρόσφατη έρευνα της RE/MAX για την αγορά ενοικίων στην Ελλάδα έδειξε πως 1 στους 2 ενικοιαστές στην Ελλάδα νοίκιασε για το 2025 διαμέρισμα έως 50 τ.μ. , ενώ τρεις στους δέκα μίσθωσαν κατοικίες από 75 έως 100 τ.μ.
Αττική
Στην Αττική, σύμφωνα με τη RE/MAX Ελλάς, οι κατοικίες που ενοικιάστηκαν ήταν κυρίως μικρού και μεσαίου εμβαδού. Ειδικότερα, το 53,7% των μισθώσεων αφορούσε κατοικίες έως 75 τ.μ. και το 45,2% κατοικίες από 76 έως 150 τ.μ., ενώ μόλις το 1,1% αφορούσε ακίνητα άνω των 151 τ.μ.
Ο μεγαλύτερος αριθμός μισθώσεων μικρότερων ακινήτων παρατηρήθηκε στο κέντρο της Αθήνας και στα δυτικά προάστια, ενώ στα βόρεια και νότια προάστια ενοικιάστηκαν κυρίως κατοικίες από 75 έως 150 τ.μ. Στον Πειραιά, οι περισσότερες μισθώσεις αφορούσαν διαμερίσματα 50–75 τ.μ.
Όσον αφορά στην ηλικία των ακινήτων, η πλειονότητα των μισθώσεων (84,9%) αφορά κατοικίες άνω των 20 ετών, ενώ για νεόδμητα ακίνητα ηλικίας έως 5 ετών οι μισθώσεις ανέρχονται σε μόλις 4,3% επί του συνόλου, γεγονός που αντανακλά το απόθεμα παλαιότερων ακινήτων που υπάρχει στην κτηματαγορά, αλλά και τις οικονομικές επιλογές των ενοικιαστών.
Στα χαρακτηριστικά των ακινήτων, οι περισσότεροι ενοικιαστές στην Αττική αναζητούν διαμερίσματα διαμπερή και φωτεινά σε ποσοστό 94%, σε ήσυχες περιοχές σε ποσοστό 62%, την ύπαρξη εξωτερικού χώρου ή θέας και χώρου στάθμευσης (56%). Η ανακαίνιση είναι ζητούμενο για το 82% των ενοικιαστών, ενώ ιδιαίτερη σημασία δίνεται και στα κουφώματα, με το 69% να προτιμά κουφώματα αλουμινίου και το 25% νέας τεχνολογίας (PVC κ.λπ.). Στη θέρμανση, το 75% ζητά φυσικό αέριο, ενώ το ενδιαφέρον για Smart Home αυτοματισμούς παραμένει σχετικά περιορισμένο (19% επιθυμητό, 81% αδιάφορο).Τέλος, η πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς παραμένει βασική προτεραιότητα για το 94% των ενοικιαστών.
Θεσσαλονίκη
Στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με τη RE/MAX Ελλάς, η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως σε κατοικίες μικρής επιφάνειας. Το 63,1% των μισθώσεων αφορά ακίνητα έως 50 τ.μ., ενώ ένα επιπλέον 17,9% κατοικίες από 51 έως 75 τ.μ. Στην ανατολική Θεσσαλονίκη, σε περιοχές όπως η Καλαμαριά και η Θέρμη, ξεχωρίζουν οι μισθώσεις μεγαλύτερων κατοικιών, από 75 έως 150 τ.μ. Στο κέντρο της πόλης κυριαρχούν οριακά τα ακίνητα από 50 έως 100 τ.μ., ενώ στη δυτική Θεσσαλονίκη η πλειονότητα των μισθώσεων αφορά κατοικίες έως 50 τετραγωνικών μέτρων.
Σχετικά με την ηλικία, παλαιότερα ακίνητα παραμένουν κυρίαρχα και στη Θεσσαλονίκη, καθώς το 83,7% των μισθώσεων αφορά ακίνητα άνω των 20 ετών. Τα νεόδμητα ακίνητα αφορούν μόλις το 3,4% των ενοικιάσεων, ποσοστό μικρότερο από το αντίστοιχο της Αττικής.
Στα ποιοτικά χαρακτηριστικά, το 88% των ενοικιαστών ζητά διαμπερή και φωτεινά σπίτια, ενώ ποσοστό 62% δίνει έμφαση σε θέα ή εξωτερικό χώρο και στην εγγύτητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς. Η ήσυχη περιοχή φαίνεται να αποτελεί προτεραιότητα μόνο για το 25% των ενοικιαστών. Η ύπαρξη αποθήκης απασχολεί περιορισμένο ποσοστό ενδιαφερόμενων ενοικιαστών (12%), ενώ στην επίπλωση υπάρχει ποικιλία στις επιλογές: το 50% ζητά ακίνητο χωρίς επίπλωση, το 12% επιπλωμένο, ενώ το 38% δηλώνει αδιάφορο για το αν το ακίνητο είναι ή όχι επιπλωμένο. Η θέρμανση με φυσικό αέριο είναι καθολικά ζητούμενο στη Θεσσαλονίκη σε ποσοστό 100%.
Υπόλοιπη Ελλάδα
Στην υπόλοιπη Ελλάδα, σύμφωνα με τη RE/MAXΕλλάς, οι μισθώσεις αφορούν κυρίως μικρά και μεσαία ακίνητα, με το 39,6% των ενοικιάσεων να αφορά κατοικίες έως 50 τ.μ. και το 23,2% ακίνητα από 51 έως 75 τετραγωνικά μέτρα. Οι μισθώσεις σε κατοικίες από 76 έως 150 τ.μ. φτάνουν αθροιστικά το 33,1%, ενώ το ποσοστό των ακινήτων άνω των 151 τ.μ. είναι περιορισμένο (4,1%).
Η παλαιότητα των ακινήτων στην Περιφέρεια είναι γενικά μικρότερη σε σύγκριση με την Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Παρότι το 66,8% των μισθώσεων αφορά κατοικίες άνω των 20 ετών, υπάρχει και ένα σημαντικό ποσοστό νεότερων ακινήτων. Συγκεκριμένα, το 17,6% των μισθώσεων αφορά κατοικίες ηλικίας 16 έως 20 ετών, ενώ ένα επιπλέον 15,6% αφορά ακίνητα έως 15 ετών.
Αξίζει να σημειωθούν και κάποιες διαφοροποιήσεις ανάλογα με την περιοχή. Στη Λάρισα και τον Βόλο οι ενοικιαστές επέλεξαν κυρίως νεόδμητες κατοικίες και ακίνητα έως 5 ετών, εμβαδού έως 150 τετραγωνικά μέτρα. Αντίθετα, σε περιοχές όπως το Ρέθυμνο, την Κομοτηνή και τον Βόλο, οι περισσότερες μισθώσεις αφορούν μικρότερες κατοικίες έως 50 τ.μ., ηλικίας κυρίως άνω των 20 ετών. Στην Καβάλα, τα Χανιά και το Ηράκλειο κυριαρχούν μισθώσεις κατοικιών επιφάνειας από 75 έως 150 τ.μ., ενώ στις Σέρρες και τη Δράμα οι περισσότερες αφορούν κατοικίες από 50 και 75 τετραγωνικά μέτρα.
Όσον αφορά στα χαρακτηριστικά, οι ενοικιαστές ζητούν κυρίως διαμπερή και φωτεινά ακίνητα (73%), ενώ η ανακαίνιση φαίνεται να αποτελεί ζητούμενο για το 77%. Η ύπαρξη θέσης στάθμευσης είναι σημαντική για το 64% των ενοικιαστών και οι χώροι αποθήκευσης για έναν στους δύο.
Σχετικά με τη θέρμανση, η εικόνα είναι πιο μοιρασμένη σε σχέση με τις μεγάλες πόλεις καθώς το 38% επιλέγει πετρέλαιο, το 23% φυσικό αέριο και το 25% σύστημα κλιματισμού (A/C). Εσωτερικά, το 50% των ενοικιαστών ζητά επιπλωμένα ακίνητα, το 23% μη επιπλωμένα και το 27% δηλώνει αδιάφορο για το αν το ακίνητο είναι ή όχι επιπλωμένο.
