Σε μια χώρα όπου επικρατεί ο οικονομικός αναλφαβητισμός, συνέχεια θυμάμαι τη ρήση του Μπιλ Κλίντον: «είναι η οικονομία χαζούλη» (it’s the economy, stupid). Το τελευταίο χρονικό διάστημα, η αύξηση των ενοικίων, στα πλαίσια της παρούσας φάσεως του ανοδικού κύκλου των ακινήτων, απασχολεί ολοένα και περισσότερο κόσμο και έχει δημιουργήσει ένα είδος στεγαστικής κρίσης.
Σύμφωνα με το ιδεολογικό – σχεδόν ιδεοληπτικό - πλαίσιο που κυριαρχεί στη χώρα, αναδύονται και πάλι τα κλασσικά στερεότυπα και οι αναμενόμενες ερμηνείες και αφηγήσεις, όπως ότι φταίνε οι κακοί ιδιοκτήτες, το κακό Airbnb - ήτοι οι «κακοί ξένοι» - ή ο κακός καπιταλισμός και η ελεύθερη αγορά.
Είναι όμως έτσι; Τολμώ να πω, πως μάλλον όχι. Επιπλέον, ο κύριος ένοχος για το πρόβλημα, που είναι το κράτος, δεν εμφανίζεται καν στην εξίσωση του προβλήματος. Και όμως, το κράτος φέρει σημαντική ευθύνη για τη στρέβλωση της αγοράς, που οδηγεί σε αυτό που όλοι ονομάζουν «κρίση στέγης».
Ας προσεγγίσουμε το θέμα μέσω ενός απλού και συγκεκριμένου παραδείγματος, από το οποίο θα βγάλουμε απτά συμπεράσματα. Πράγματι, σε ορισμένες περιοχές, οι τιμές των ενοικίων έχουν φτάσει στις τιμές προ κρίσεως, δηλαδή στις τιμές του 2009. Υπάρχουν προφανώς περιοχές που τα ενοίκια είναι υψηλότερα και κάποιες άλλες περιοχές, όπου ακόμα είναι χαμηλότερα από τότε, που κυρίως είναι οι περιοχές όπου αποφεύγουν να ζήσουν οι Έλληνες. Ας πάρουμε όμως χάριν ευκολίας, παραδείγματα όπου οι τιμές έχουν φτάσει στα ίδια περίπου επίπεδα τιμών με το 2009.
Ένας ιδιοκτήτης λοιπόν έχει στην κατοχή του τρία διαμερίσματα, από τα οποία εισπράττει 450€, 550€ και 1.000€ μηνιαίως, δηλαδή εισπράττει μισθώματα ύψους 2.000€ μηνιαίως ή 24.000€ ετησίως. Τα ίδια χρήματα εισέπραττε και το 2009. Πάμε τώρα να δούμε πόσα πραγματικά του έμεναν καθαρά στην τσέπη το 2009 και πόσα του μένουν σήμερα το 2022, μετά από 13 ολόκληρα χρόνια. Για λόγους ευκολίας δεν περιλαμβάνω στους υπολογισμούς την έκπτωση του 5% για τις επισκευές, ούτε τα τέλη χαρτοσήμου και ΟΓΑ, αλλά ούτε και την απαξίωση των ακινήτων κατ΄ έτος.
Το όχι και τόσο μακρινό 2009 λοιπόν, υπήρχε αφορολόγητο όριο εισοδήματος από ακίνητα για τα πρώτα 10.500€. Ακολουθούσε συντελεστής της τάξεως του 15% για το εισόδημα από 10.500€ έως 12.000€ και 25% για το υπερβάλλον εισόδημα του παραδείγματος. Δηλαδή, το σύνολο του αναλογούντος φόρου για εισόδημα από ακίνητα ύψους 24.000€ για το φορολογικό έτος 2009, ήταν περίπου στα 3.225€.
Σήμερα όμως, έχουμε φορολόγηση εισοδήματος από μίσθωση ακινήτου, από το πρώτο κιόλας ευρώ, αφού το αφορολόγητο όριο των 10.500€ έχει εξαφανιστεί. Έτσι από το 1€ έως τα 12.000€ φορολογείται με συντελεστή 15%, και από τα 12.000€ έως τα 24.000€ του παραδείγματος μας, φορολογείται με 35%. Έτσι καταλήγουμε χονδρικά σε μια φορολογία εισοδήματος ύψους 6.000€.
Όμως δεν τελειώσαμε εδώ! Σε αυτή τη φορολογία, θα πρέπει να προστεθεί ένας φόρος που δεν υπήρχε το 2009. Ένα φόρος πού αντιστοιχεί χονδρικά σε 1-2 μηνιαία ενοίκια σε ετήσια βάση. Ο περίφημος ΕΝΦΙΑ. Για λόγους ευκολίας, ας υποθέσουμε ότι για το παράδειγμα που χρησιμοποιούμε ο ΕΝΦΙΑ αντιστοιχεί σε ένα μόνο μίσθωμα ανά ακίνητο. Όποτε για εισόδημα 24.000€ το 2021, έχουμε φόρο εισοδήματος και ΕΝΦΙΑ περίπου στις 8.000€. Δηλαδή στο 30%, των ετησίως εισπραττόμενων ενοικίων. Και αυτό παρά τις δραματικές μειώσεις φορολογίας που έχουν γίνει τελευταία, τόσο με την κατάργηση της εισφοράς αλληλεγγύης, όσο και με τις μειώσεις του ΕΝΦΙΑ.
Μιλάμε λοιπόν για φορολογική επιβάρυνση από τα 3.225€ το 2009 στα 8000€ το 2022. Ή αλλιώς σήμερα οι φόροι αντιστοιχούν στο 1/3 του εισοδήματος για ένα μεσαίο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Ωστόσο, για τα υψηλότερα μισθώματα (άνω των 35.000€) όπου ο φορολογικός συντελεστής βρίσκεται στο 45%, η συνολική φορολογική επιβάρυνση ξεπερνά το 50%. Δηλαδή, πάνω από τα μισά εισπραττόμενα ενοίκια.
Αντιλαμβάνεστε για τι διαφορές εισοδήματος μιλάμε; Οι ενοικιαστές διαμαρτύρονται και κατά την άποψη μου δικαίως για την άνοδο των ενοικίων, αλλά δε βλέπουν, ότι σε ένα μεγάλο βαθμό και πάντως πολλαπλάσιο από την αρχή της δημοσιονομικής κρίσεως, τα χρήματα δεν καταλήγουν στους ιδιοκτήτες, αλλά στο κράτος. Το κράτος και η φορολογία είναι πάντοτε, για να χρησιμοποιήσω κι άλλη μια αμερικανική έκφραση, «ο ελέφαντας στο δωμάτιο της οικονομίας». Έχει ασφυκτική παρουσία, στην οποία ωστόσο ουδείς αναφέρεται.
Αντί λοιπόν να έχουμε ακόμα έναν εμφύλιο μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, ας δούμε πώς θα εξορθολογήσουμε τις σπατάλες του δημοσίου κορβανά. Διότι μέσω του εξορθολογισμού των δαπανών θα οδηγηθούμε σε μειώσεις φόρων. Και οι μειώσεις φόρων θα μας οδηγήσουν σε χαμηλότερα μισθώματα. Αν μάλιστα, όπως έχουμε κατ´ επανάληψη προτείνει, υπάρξουν φορολογικά κίνητρα όπως για παράδειγμα, για την ενοικίαση πρώτης κατοικίας σε οικογένειες με παιδιά, οι συγκεκριμένες πολιτικές μπορεί να έχουν πολλαπλασιαστικά οφέλη για την κοινωνία και το δημογραφικό πρόβλημα. Αλλά, κάποια στιγμή θα πρέπει να ανοίξει αυτή η συζήτηση. Η συζήτηση για τη συμμετοχή του κράτους, στην άνοδο των ενοικίων.
*Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης είναι Αντιπρόεδρος Μεσιτών Αττικής
