Σε καθεστώς πιο αυστηρής εποπτείας εισέρχονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, με τον επικαιροποιημένο οδηγό της ΑΑΔΕ να θέτει σαφείς κανόνες για το πώς πρέπει να δηλώνονται τα ακίνητα, πότε επιβάλλεται ΦΠΑ και ποιες υποχρεώσεις έχουν οι ιδιοκτήτες. Ο οδηγός, μέσα από 61 ερωτήσεις και απαντήσεις, αποσαφηνίζει το πλαίσιο και προειδοποιεί για πρόστιμα και έξτρα φόρους σε όσους δεν συμμορφωθούν.
Ο χρόνος διαμονής και η φορολογική μεταχείριση
Καθοριστικός παράγοντας είναι η διάρκεια της μίσθωσης. Αν η διαμονή δεν ξεπερνά τις 59 ημέρες και παρέχονται μόνο κλινοσκεπάσματα, το ακίνητο θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση και πρέπει να δηλωθεί στο Μητρώο της ΑΑΔΕ με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Σε περίπτωση παράτασης, η μίσθωση «σπάει» σε δύο συμβάσεις, ώστε να παραμένει στον ορισμό της βραχυχρόνιας.
Αν όμως προστεθούν υπηρεσίες, όπως καθαριότητα ή γεύματα, τότε το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Από το 2024 το εισόδημα από τις μισθώσεις αυτές μπορεί να θεωρηθεί είτε εισόδημα από ακίνητη περιουσία είτε από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων και τις παρεχόμενες υπηρεσίες.
Ο αριθμός των ακινήτων και ο ΦΠΑ
Κρίσιμο στοιχείο είναι ο αριθμός των ΑΜΑ που διαθέτει ένας ιδιοκτήτης. Αν για παράδειγμα έχει δύο δωμάτια και τα δηλώνει και χωριστά και μαζί, θεωρείται ότι διαθέτει δύο ακίνητα και όχι τρία.
Η ΑΑΔΕ ορίζει ότι:
Για έως δύο ακίνητα, χωρίς επιπλέον υπηρεσίες, το εισόδημα θεωρείται από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από ΦΠΑ.
Από τρία ακίνητα και πάνω, όλο το χαρτοφυλάκιο θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και υπόκειται σε ΦΠΑ 13%. Το ίδιο ισχύει για όλα τα νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Περιορισμοί στην Αθήνα
Ειδικά για το κέντρο της Αθήνας (1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα), νέα εγγραφή ακινήτου στο μητρώο επιτρέπεται μόνο αν ήταν ήδη καταχωρημένο έως το τέλος του 2024. Αυτό σημαίνει ότι νέες εγγραφές μπαίνουν «στοπ», με εξαίρεση περιπτώσεις μεταβολών, όπως αλλαγή διαχειριστή ή μεταβίβαση ακινήτου.
Οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών
Οι ιδιοκτήτες με έως δύο ακίνητα οφείλουν να δηλώνουν το εισόδημα στην εφορία και να καταβάλουν το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Από τρία ακίνητα και άνω απαιτείται έναρξη δραστηριότητας, υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ και ένταξη στο myDATA. Στις ίδιες υποχρεώσεις υπόκεινται και τα νομικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται ακίνητα με βραχυχρόνια μίσθωση.
Όταν το Airbnb θεωρείται τουριστικό κατάλυμα
Αν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, το ακίνητο κατατάσσεται στην κατηγορία «τουριστικό κατάλυμα». Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται άνοιγμα ατομικής επιχείρησης ή σύσταση εταιρείας, εγγραφή στο σύστημα OpenBusiness και πλήρης συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις των τουριστικών μονάδων (ΦΠΑ, τέλη, δηλώσεις στο myDATA).
