Από τον επόμενο μήνα ενεργοποιείται η νέα δέσμη μέτρων του Υπουργείου Οικονομικών, που φιλοδοξεί να επαναφέρει στη μακροχρόνια ενοικίαση χιλιάδες κατοικίες που μένουν κλειστές ή λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ο «πυρήνας» της παρέμβασης είναι απλός: μηδενικός φόρος εισοδήματος για τρία χρόνια στα ενοίκια που θα προκύψουν από συμβόλαια μακράς διάρκειας, με πιο ευέλικτους όρους τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.
Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης που θα ανοίξει διαμέρισμα στην αγορά και θα υπογράψει μακροχρόνια μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, δεν θα φορολογηθεί για τα ενοίκια των 36 επόμενων μηνών. Επιλέξιμα είναι δύο κατηγορίες ακινήτων: όσα είχαν δηλωθεί ως «κενά» στο Ε2 για τρία συνεχόμενα έτη πριν από τη μίσθωση και όσα ήταν εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες τύπου Airbnb για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν αλλάξουν χρήση.
Η απαλλαγή συνοδεύεται από δικλείδες ασφαλείας που λύνουν ένα από τα μεγαλύτερα «αγκάθια» του προηγούμενου πλαισίου: αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πρόωρα, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει το όφελος για τα ήδη εισπραχθέντα ενοίκια και διαθέτει τρίμηνο περιθώριο να βρει νέο μισθωτή ώστε να συνεχιστεί η τριετής ασυλία. Το παράθυρο αυτό, όμως, παρέχεται μία φορά μέσα στην τριετία.
Το νέο καθεστώς διορθώνει και δύο ακόμη στρεβλώσεις της αγοράς. Πρώτον, δίνει ευελιξία στη διάρκεια των συμβολαίων για επαγγελματικές ομάδες που μετακινούνται συχνά – γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς και ένστολους. Εκεί όπου η τριετία ήταν πρακτικά ανέφικτη, θα επιτρέπονται διαδοχικές μισθώσεις μικρότερης διάρκειας, ακόμη και εξαμήνου, χωρίς να ακυρώνεται το φορολογικό κίνητρο.
Δεύτερον, ανοίγει την πόρτα των κινήτρων και για μεγαλύτερες κατοικίες άνω των 120 τ.μ., όταν μισθώνονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες, με προσαύξηση επιλεξιμότητας κατά 20 τ.μ. για κάθε παιδί πέραν του δεύτερου. Έτσι, μεγάλα διαμερίσματα που έως τώρα έμεναν αναξιοποίητα μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά, εκεί όπου η ζήτηση είναι πιεστική.
Το οικονομικό όφελος για τους ιδιοκτήτες είναι χειροπιαστό. Σε ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ, η απαλλαγή ισοδυναμεί με εξοικονόμηση περίπου 3.600 ευρώ στην τριετία σε σχέση με τον συντελεστή 15%, ενώ για όσους βρίσκονται στα υψηλότερα κλιμάκια (35%–45%) το κέρδος είναι πολλαπλάσιο. Αυτό δημιουργεί και περιθώριο διαπραγμάτευσης χαμηλότερων μισθωμάτων, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η προσφορά έχει στεγνώσει. Παράλληλα, από το 2026 μειώνεται κατά δέκα μονάδες –από 35% σε 25%– ο φόρος για τα υπόλοιπα εισοδήματα από ενοίκια στη ζώνη 12.000–24.000 ευρώ, μια οριζόντια ανάσα για την κατοικία που δεν εντάσσεται στο καθεστώς της τριετίας.
Υπάρχουν, ωστόσο, κανόνες που δεν επιδέχονται «γκρίζες» ερμηνείες. Οποιαδήποτε επιστροφή του ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία ακυρώνει το όφελος και μπορεί να οδηγήσει σε αναδρομικές επιβαρύνσεις.
Επίσης, η προϋπόθεση του «κενού» στο Ε2 πρέπει να πληρούται απαρέγκλιτα για τρία συνεχόμενα φορολογικά έτη πριν από τη μίσθωση – διαφορετικά, η ένταξη μετατίθεται χρονικά. Ζητήματα όπως η αλλαγή ιδιοκτησίας εντός τριετίας ή μισθώσεις που ξεκίνησαν λίγο πριν την ψήφιση των νέων διατάξεων αναμένεται να αποσαφηνιστούν με ερμηνευτική εγκύκλιο.
Στην πλευρά των ενοικιαστών, το στοίχημα είναι διπλό: περισσότερα διαθέσιμα τετραγωνικά σε μια αγορά που ασφυκτιά και, σταδιακά, αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών εκεί όπου το φορολογικό κίνητρο επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ρίξουν τον πήχη. Ειδικά για τις οικογένειες με πολλά παιδιά και για τους δημόσιους λειτουργούς που υπηρετούν με συχνές μεταθέσεις σε νησιά και απομακρυσμένες περιοχές, οι νέοι όροι αίρουν χρόνιες δυσκολίες ανεύρεσης στέγης.
Δεν είναι τυχαίο ότι η Πολιτεία ποντάρει στην επαναφορά στην αγορά μέρους από τα 700–900 χιλιάδες «κλειστά» διαμερίσματα που εκτιμάται ότι υπάρχουν πανελλαδικά. Η τριετής φορο-ασυλία, η ευελιξία στα συμβόλαια και η ενσωμάτωση των μεγάλων κατοικιών στο πλαίσιο των κινήτρων συνθέτουν, για πρώτη φορά, ένα πακέτο που δεν στηρίζεται μόνο σε εξαγγελίες αλλά βελτιώνει τα σημεία που μέχρι τώρα «έσπαγαν» τις συμφωνίες. Το αν θα μετατραπεί σε πραγματική αύξηση προσφοράς –και σε ουσιαστική αποκλιμάκωση τιμών– θα κριθεί μέσα στους επόμενους μήνες, όσο οι πρώτες νέες μισθώσεις θα περνούν από τη θεωρία στην πράξη.
