Μία διαφορετική ανάγνωση της αύξησης τιμών των ακινήτων που ανήλθε το 2022 σε 11,1% έναντι 7,6% το 2021, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, αποδεικνύει γιατί ο πληθωρισμός ευνοεί όσους επενδύουν σε real estate. Να υπενθυμίσουμε ότι το 2022, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,1% έναντι αύξησης 7,6% το 2021.
Επίσης, βάσει παλαιότητας, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων έφτασε στο 11,8% (έναντι 8,2% το 2021) και των παλαιών στο 10,5% (έναντι 7,2% το 2021). Τέλος, με βάση τη γεωγραφική θέση, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13% στην Αθήνα, 11,8% στη Θεσσαλονίκη, 10% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 7,4% στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας.
Το 2021, η πανελλαδική αύξηση των τιμών ανήλθε σε 7,1%, έναντι αύξησης 4,5% το 2020. Στην Αθήνα όμως, υπήρξε μεγαλύτερη, καθώς πέρυσι ανήλθε στο 13%, το 2021 9,1%, το 2020 7,8% και το 2019 10,6%. Ξεπερνάει δηλαδή το 40% η άνοδος των τιμών την τελευταία τετραετία. Εάν λάβουμε υπόψη ότι το 2022 υπήρξε μία χρονιά υψηλού πληθωρισμού, ο οποίος είχε ξεκινήσει ήδη από το 2021, γίνεται αντιληπτό γιατί η άνοδος του τιμαρίθμου ωφελεί τους ιδιοκτήτες των οποίων η αξία της περιουσίας αυξάνεται.
Σε περιόδους υψηλού και μακροχρόνιου πληθωρισμού, δηλαδή, οι αποταμιευτές τείνουν να επιλέγουν τις επενδύσεις σε real estate με στόχο να προστατεύσουν τη ρευστότητά τους. Αποταμίευση, για παράδειγμα ύψους 100.000 ευρώ, με πληθωρισμό της τάξεως του 10%, σημαίνει ισόποση μείωση της αγοραστικής δύναμης του ποσού αυτού, αφού με τα ίδια χρήματα αγοράζει κάποιος λιγότερα πράγματα.
Αυτό οδηγεί σε ένα φαύλο κύκλο όπου οι τιμές των αγαθών και των υπηρεσιών ενισχύονται, ενώ εκτός των ευρύτερων ανατιμήσεων, η αύξηση του κόστους κατασκευής τροφοδοτεί και την αύξηση των τιμών τόσο των νεόδμητων όσο και των παλαιών κατοικιών. Οι αξίες των μεν νεόδμητων ενισχύονται επειδή οι εργολάβοι μετακυλίουν τμήμα του αυξημένου κόστους στην αγορά, οι τιμές, δε, των παλαιών διαμερισμάτων ενισχύονται διότι ως πιο προσιτά (σε σχέση με τα καινούργια) προσελκύουν αγοραστές. Και ως γνωστόν όπου η ζήτηση αυξάνεται, ενισχύονται και οι τιμές.
Σύμφωνα ακόμη με τους αναλυτές, οι τιμές ακινήτων σε περιόδους πληθωρισμού ή ακόμη και στασιμοπληθωρισμού (δηλαδή όταν ο ρυθμός ανάπτυξης είναι μικρός ή ανύπαρκτος) σχεδόν, πάντοτε, ανεβαίνουν. Αυτό γίνεται αντιληπτό εάν ληφθεί υπόψη ότι πληθωρισμός, για παράδειγμα, σε ποσοστό 10% σημαίνει ένα αγαθό κοστίζει 110 ευρώ από 100 ευρώ μέχρι πριν από ένα χρόνο χωρίς να έχουν διαφοροποιηθεί οι συνθήκες ζήτησης.
Τι σημαίνει αυτό στην περίπτωση ενός ακινήτου; Ότι εάν αποκτηθεί σήμερα προς 200.000 ευρώ, ύστερα από ένα χρόνο με πληθωρισμό 10% ενδεχομένως θα έχει αξία 220.000 ευρώ. Πρόκειται για ονομαστική αύξηση, της οποίας όμως μεγάλο ποσοστό ενδέχεται να είναι πραγματικό, εάν το ακίνητο διαθέτει ποιοτικά χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, όπως εξηγεί μεσίτης, διαμερίσματα κοντά σε μετρό, τα οποία διαχρονικά ήταν περιζήτητα, τουλάχιστον μέχρι να τεθεί υπό έλεγχο η ενεργειακή κρίση θα συγκεντρώνουν ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση, γεγονός που τροφοδοτεί και την πραγματική άνοδο των αξιών τους. Αντίθετα, εάν οι 200.000 ευρώ βρίσκονταν σε έναν αποταμιευτικό λογαριασμό, τότε σε ένα χρόνο θα η πραγματική τους αξία θα ήταν 180.000 ευρώ.
Με άλλα λόγια, τα ακίνητα-κυρίως όσα αποκτούνται με διαθέσιμη ρευστότητα και όχι δανεισμό- αποτελούν τον καλύτερο τρόπο θωράκισης κεφαλαίων σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Ακόμη όμως, και με δανεισμό να αποκτηθεί ένα ακίνητο, εάν ο δανειολήπτης καταφέρει ένα σταθερό επιτόκιο – έστω και για μία ορισμένη περίοδο –θα εξακολουθεί να βρίσκεται προστατευμένος έναντι των πληθωριστικών διακυμάνσεων. Επίσης, σε περίπτωση που το ακίνητο ενοικιάζεται, εάν η μισθωτική σύμβαση προβλέπει τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος, τότε, ο ιδιοκτήτης είναι, εκ νέου, προστατευμένος, σε μεγάλο βαθμό, από την μείωση της αξίας του κεφαλαίου του λόγω πληθωρισμού.
Εκτός όμως, από τον πληθωρισμό που οδηγεί προς τα πάνω τις τιμές των ακινήτων, η προσδοκώμενη θετική πορεία του τουρισμού, η ζήτηση μαζί με το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά και η μεγάλη απόσταση από τα ιστορικά υψηλά επίπεδα των τιμών των ακινήτων πριν από τη δημοσιονομική κρίση της χώρας, τη δεκαετία του 2000, είναι βασικές παράμετροι που συντηρούν τις θετικές προοπτικές του εγχώριου real estate. Κι αν λάβει κανείς υπόψη ότι τα funds αναζητούν να διοχετεύσουν ρευστότητα σε ενιαία χαρτοφυλάκια ακινήτων, όπως και σε νεόδμητα αλλά και παλιά ακίνητα, γίνεται αντιληπτό γιατί το απόθεμα-παρά την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας-δεν θα επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.
