Η άνοδος των τιμών ακινήτων για οικιστική χρήση ή εμπορική εκμετάλλευση ήταν τα τελευταία χρόνια εντυπωσιακή. Χωρίς ιδιαίτερες γνώσεις για το πως λειτουργεί η αγορά ακόμα και ένας μη ειδικός μπορούσε να αντιληφθεί το πάρτι ανόδου στις τιμές - και τα μισθώματα - που ακολούθησε μετά το 2015.
Πίσω από την άνοδο των τιμών στα ακίνητα υπάρχει η έλλειψη ικανής προσφοράς, ενώ η αύξηση του ενυπόθηκου δανεισμού αν και παραμένει υποτονική σε σχέση με το παρελθόν έχει υποστηρίξει κατά περίπτωση διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων.
Στα εμπορικά ακίνητα η αύξηση της ζήτησης στην οικονομία, η δημιουργία βοηθητικών υποδομών (σταθμοί μετρό, λιμάνια, parking κλπ) καθώς και η ανάγκη εύρεσης χώρων με καλύτερες προδιαγραφές υποστήριξε την αύξηση των μισθωμάτων και κατ’ επέκταση την αύξηση των τιμών καταστημάτων, γραφείων και αποθηκών.
Παρόλα αυτά η αγοραία άνοδος των τιμών δεν είχε ουσιαστική αντανάκλαση στη χρηματιστηριακή αγορά και δη στις εξειδικευμένες εταιρίες εκμετάλλευσης ακινήτων δημιουργώντας προβληματισμό στην επενδυτική κοινότητα.
Με μοναδική εξαίρεση την Μπλε Κέδρος καμία από τις πρόσφατες Δημόσιες Προσφορές νέων μετοχών σε ΑΕΕΑΠ δεν βρίσκεται υψηλότερα των τιμών που μπήκαν στο χρηματιστήριο ενώ το μέσο discount των κεφαλαιοποιήσεων σε σχέση με τα πρόσφατα στοιχεία για την εσωτερική αξία είναι 29% χωρίς να υπολογίζονται οι εταιρίες Prodea και Μπλε Κέδρος λόγω της χαμηλής εμπορευσιμότητας τους.
Σε μικρότερη κλίμακα κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και με τους developers, τις εταιρίες που έχουν δηλαδή χαρτοφυλάκιο ανάπτυξης ακινήτων: Η μεν Lamda Development βρίσκεται 21% χαμηλότερα από την εσωτερική της αξία, η δε Dimand βρίσκεται 13% χαμηλότερα.
Σε μια αγορά που έχει τρέξει φέτος 22% από την αρχή του έτους η αναιμική εικόνα των αποδόσεων είναι κάτι περισσότερο από ευδιάκριτη. Η μόνη εταιρία που έχει μια απόδοση που εφάπτεται της απόδοσης της αγοράς είναι η Briq Properties η οποία παρά τη συγχώνευση της με την International Intercontinental κερδίζει 22% από την αρχή του έτους και έχει μια αξιοπρεπέστατη μερισματική απόδοση 5,9%. Οι αιτίες πίσω από αυτή την εικόνα έχουν να κάνουν με πολλούς και διαφορετικούς λόγους:
- Το μεγάλο discount (30-50%) που έχουν αντίστοιχες εταιρίες στο εξωτερικό το οποίο ωστόσο οφείλεται σε διαφορετικό μίγμα κεφαλαίων (αυξημένη μόχλευση) αλλά και στα ειδικά χαρακτηριστικά της κάθε χώρας (ανάπτυξη, ύφεση κλπ).
- Στο μικρό σχετικά μέγεθος του χαρτοφυλακίου ακινήτων ή τη χαμηλή εμπορευσιμότητα των μετοχών στο ταμπλό. Το μέγεθος του free float παραμένει επίσης ένα θέμα καθώς δεν βοηθά τη μελλοντική συμπερίληψη των εταιριών σε δείκτες.
- Τη σύγχυση που υπάρχει ως προς την εξειδίκευση της κάθε ΑΕΕΑΠ σε συγκεκριμένες μορφές μισθώσεων. Το ασαφές πλάνο εξόδου/ρευστοποίησης από επενδύσεις.
- Την έλλειψη πληροφόρησης σε τακτική βάση για την πορεία των μισθωμάτων, την ολοκλήρωση ή την απόκτηση νέων μονάδων στο χαρτοφυλάκιο.
- Το χαμηλό σχετικά ποσοστό επί των καθαρών κερδών που διανέμεται.
- Στο ρίσκο εκτέλεσης των έργων και την εύρεση κατάλληλων μισθωτών για εξειδικευμένες κατασκευές.
Πιθανότατα να υπάρχουν και άλλοι λόγοι που έχουν οδηγήσει τις εταιρίες του κλάδου σε αυτή την πενιχρή συγκομιδή αποδόσεων εν μέσω ιστορικών επιδόσεων στην πραγματική οικονομία.
Το εγχείρημα των ΑΕΕΑΠ δεν είναι λάθος. Χρειάζεται ωστόσο μια διαφορετική προσέγγιση προς την επενδυτική κοινότητα και ένα καλύτερο marketing ώστε οι επενδυτές να κατανοήσουν το πλεονέκτημα της επένδυσης τους. Αν τελικά υπάρχει κάτι τέτοιο…
Πηγή: Beta Χρηματιστηριακή
