Πριν λίγες ημέρες έδωσα μια ομιλία σε συνέδριο ακινήτων στο Ίδρυμα Θεοχαράκη. Με αφορμή μια προηγούμενη τηλεοπτική συνέντευξη, θυμήθηκα ξανά τις παλαιότερες εργασίες μου πάνω στη θεωρία των κύκλων, η οποία ανάγεται τουλάχιστον έως τον «παππού» Αριστοτέλη. Και βεβαίως, ότι ο πλέον τεκμηριωμένος κύκλος στην οικονομία είναι ο 18ετής κύκλος των ακινήτων.
Χωρίς να μπω σε ακαδημαϊκές λεπτομέρειες που εκφεύγουν του σκοπού αυτού του άρθρου, η αγορά για την οποία διαθέτουμε τα πληρέστερα στοιχεία διεθνώς είναι η αμερικανική. Στις ΗΠΑ, λοιπόν, οι κύκλοι των ακινήτων διαρκούν κατά μέσο όρο 18,6 έτη. Αυτό ασφαλώς δεν σημαίνει ότι υπάρχει κάποια «ωρολογιακή βόμβα» που εκρήγνυται με ακρίβεια δευτερολέπτου· όμως μέσα σε ένα εύρος 16–20 ετών επαναλαμβάνονται επεισόδια που γράφουν οικονομική – και όχι μόνο – ιστορία.
Καθώς με ρωτούν συχνά για την πορεία των τιμών των ακινήτων, αξίζει να θυμηθούμε ότι ο προηγούμενος κύκλος σφραγίστηκε από το επεισόδιο της Lehman Brothers, πριν από σχεδόν 17 χρόνια, τον Σεπτέμβριο του 2008. Τότε, τυχαίνει να ήμουν ακόμη ενεργός στα χρηματιστήρια, από τα οποία – ευτυχώς – αποχώρησα ένα χρόνο πριν από τη μεγάλη κατάρρευση. Τον Σεπτέμβριο του 2026 ο δεκαοκταετής κύκλος από εκείνο το γεγονός κλείνει.
Στην πράξη, όμως, δεν κοιτάμε ποτέ έναν μόνο κύκλο. Το 2026 έχουμε και μερική κορύφωση του εκλογικού κύκλου στις ΗΠΑ, με τις ενδιάμεσες εκλογές του Νοεμβρίου. Οι πιθανότητες – και σε καμία περίπτωση η βεβαιότητα – είναι ότι μείζονα επεισόδια θα επιχειρηθεί να αποφευχθούν έως τότε. Το αν αυτό θα συνεχίσει να είναι δυνατό ή αν θα υπάρξουν απρόβλεπτες αναταράξεις ή δραματικές μεταβολές μέσα στα επόμενα τρίμηνα είναι, προφανώς, αδύνατον να προβλεφθεί με ακρίβεια. Σε κάθε περίπτωση, βάσει της θεωρίας των 18ετών κύκλων των ακινήτων, από τώρα έως περίπου το 2027 αναμένονται ιστορικές εξελίξεις τέλους κύκλου.
Πιο κοντά σε εμάς, στην ελληνική αγορά ακινήτων, μέσα στο 2026 λήγει και το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», που λειτουργεί ως «αναβολικό» στις τιμές των παλαιών διαμερισμάτων. Το 2027, επιπλέον, αποτελεί το απώτατο όριο του δικού μας εκλογικού κύκλου, αλλά και το τέλος της μαζικής χρηματοδότησης από την Ευρωπαϊκή Ένωση, η οποία προκάλεσε αυξημένη ονομαστική ανάπτυξη αλλά και πληθωρισμό.
Οι παρατηρήσεις αυτές, μαζί με τη σαφή χρονολόγηση του προηγούμενου επεισοδίου, παράγουν και τον τίτλο αυτού του άρθρου: από τώρα έως το 2027 απαιτείται αυξημένη επιφυλακτικότητα, εγρήγορση και προσοχή, ακόμη κι αν οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν προς το παρόν να καλπάζουν. Σε άλλες αγορές, οι τιμές φαίνεται ότι έχουν ήδη περάσει την κορυφή τους σε πραγματικούς όρους και σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν αρχίσει να διορθώνουν, ίσως στον δρόμο προς πιο δραματικά γεωοικονομικά γεγονότα, όπως συνηθίζεται στο τέλος των κύκλων.
Ιστορικά, η Ελλάδα ακολουθεί συνήθως με καθυστέρηση. Ως εκ τούτου, το να θεωρούμε ότι είμαστε με κάποιο «μαγικό τρόπο» θωρακισμένοι αποτελεί απλώς αναμάσημα των επικοινωνιακών καραγκιοζιλικίων που ζήσαμε στο τέλος του προηγούμενου κύκλου. Το ποια θα είναι η αφορμή, από την υπέρ-επένδυση (κάποιοι λένε φούσκα) σε τεχνολογίες Τεχνητής Νοημοσύνης, στην υπερχρέωση και δυσκολία αναχρηματοδοτήσεως χρέους μεγάλων κρατών, έως τα απρόβλεπτα γεωπολιτικά γεγονότα, οι αφορμές δεν λείπουν.
Σημαίνει αυτό ότι βρισκόμαστε μπροστά σε μια νέα κατάρρευση τιμών ακινήτων τύπου 2009–2018; Κατά πάσα πιθανότητα όχι, για διαφόρους λόγους: χαμηλή μόχλευση, διαφορετική διάρθρωση του τραπεζικού συστήματος και – κυρίως – απουσία της χώρας από τον προηγούμενο ανοδικό κύκλο λόγω των γνωστών γεγονότων. Από την άλλη, το να φανταζόμαστε ότι μπορούμε να συνεχίζουμε με μεγάλες αυξήσεις σε περιβάλλον τέλους κύκλου είναι απλώς φενάκη. Υπάρχουν, βεβαίως, διαφορετικά σενάρια για το μέλλον, τα οποία αξίζουν χωριστή ανάλυση.
Θα κλείσω φορώντας ξανά το «καπέλο» του ιστορικού, με δύο παρατηρήσεις. Πρώτον, πώς η λέξη «φοβού», προστακτική του «φοβέομαι», έχει εξελιχθεί από την αρχική σημασία του «φεύγω» – χαρακτηριστική του διλήμματος μπροστά στον κίνδυνο, «φεύγω ή μάχομαι»– στις έννοιες του «πρόσεχε», «επιφυλάξου», «στάθμισε τον κίνδυνο», περνώντας από την ενδιάμεση «σέβομαι». Και δεύτερον, αν κοιτάξει κανείς τους προηγούμενους δεκαοκταετείς κύκλους, θα διαπιστώσει ότι όλοι ανεξαιρέτως επέφεραν ιστορικές αλλαγές.
Μάλιστα, ο Ναπολεόντειος κύκλος που έληξε με τη συνακόλουθη τραπεζική κρίση και τον πανικό του 1819, αλλά και την πρώτη Μεγάλη Ύφεση στις ΗΠΑ, οδήγησε – μέσω μιας ενδιαφέρουσας αλληλουχίας γεγονότων – στην Επανάσταση του 1821 και στη δημιουργία του σύγχρονου ελλαδικού κράτους.
Με άλλα λόγια, οι κύκλοι είναι ενσωματωμένοι στην πολιτική μας ιστορία από γεννησιμιού της νεοτέρας Ελλάδος. Για να είμαι ακριβέστερος: Όλα τα μείζονα πολιτικά και ιστορικά επεισόδια του νεότερου ελληνικού κράτους συνδέονται, με τον έναν ή τον άλλον τρόπο, με αυτούς τους κύκλους. Και καθώς ο τρέχων κλείνει, δεν υπόσχεται τίποτα λιγότερο. Προφανώς, όλα τα παραπάνω είναι προϊόν ιστορικής έρευνας και φιλοσοφικής αναλύσεως και σε καμία περίπτωση προτροπή σε ή αποτροπή από επενδύσεις, καθότι «το μέλλον άδηλον πάσιν ανθρώποις και μικροί καιροί μεγάλων πραγμάτων αίτιοι γίγνονται».
Έρχονται ενδιαφέροντα χρόνια.
*Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης είναι Πρόεδρος της CERA (Confederation of European Real Estate Associations), Αντιπρόεδρος της CEPI (Confederation of European Real Estate Professions) και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής ΣΜΑΣΑΑ
