Καθώς η εισαγόμενη γιορτή της μαύρης Παρασκευής έχει καθιερωθεί τα τελευταία χρόνια, φαντάζεστε τι θα γινόταν αν υπήρχε Black Friday στα ακίνητα;
Ουρές έξω από μεσιτικά γραφεία, κόσμο να τσακώνεται για ένα «διαμέρισμα τελευταίας ευκαιρίας -40%», developers να βγάζουν story με «μόνο για σήμερα: δώρο το parking και τα κοινόχρηστα για ένα χρόνο!».
Δυστυχώς – ή ευτυχώς – η κτηματαγορά δεν έχει κουμπί «προσθήκη στο καλάθι». Και κυρίως, δεν έχει εκπτώσεις.
Οι τιμές των ακινήτων δεν μπαίνουν σε προσφορές, γιατί απλούστατα το κόστος τους δεν έχει σχέση με ηλεκτρικές συσκευές ή ρούχα μιας περασμένης σεζόν.
Ο κατασκευαστής πληρώνει ακριβά σίδερο, τσιμέντο, εργατικά κτλ.
Ο ιδιοκτήτης βλέπει τον ΕΝΦΙΑ και το κόστος ανακαίνισης και συντήρησης να ανεβαίνουν και να ακολουθούν τα ενοίκια.
Και ο αγοραστής… προσπαθεί να πείσει τον εαυτό του ότι οι τιμές «θα πέσουν λίγο μετά τις εκλογές» ή ότι «κάτι θα αλλάξει με το νέο έτος» ή «φούσκα είναι θα τελειώσει».
Δυστυχώς, στην κτηματαγορά οι τιμές δεν πέφτουν ποτέ «μετά» αλλά όταν είναι έτοιμη η αγορά να αλλάξει…
Ας ρίξουμε όμως μια ματιά στα δεδομένα:
- Σε σχέση με πέρυσι, τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα στην Αθήνα έχουν ανέβει περίπου 6-8%.
- ν πάμε δύο χρόνια πίσω, μιλάμε για αύξηση κοντά στο 15-18%.
- Αν κοιτάξουμε τρία χρόνια πίσω, οι τιμές είναι σχεδόν 25-30% υψηλότερες.
- Βέβαια, αν πάμε 10-12 χρόνια πίσω, οι τιμές ήταν πράγματι σε «προσφορά».
- Αλλά… 15-17 χρόνια πίσω, ήταν στα σημερινά επίπεδα — προ κρίσης.
Black Friday; Μάλλον Black Decade για όσους περίμεναν «να πέσουν».
Η μόνη πραγματική «έκπτωση» που υπάρχει σήμερα στην αγορά ακινήτων είναι στην αγοραστική δύναμη. Ο μισθός δεν ακολουθεί τις τιμές και το επιτόκιο στεγαστικού κάνει το «όνειρο σπιτιού» να κοστίζει περίπου όσο ένα διώροφο.
Αν υπάρχει ευκαιρία, δεν θα τη δεις σε τιμή που «έπεσε». Θα τη δεις όταν:
- εντοπίσεις το ακίνητο πριν γίνει viral,
- γνωρίζεις την πραγματική αξία της περιοχής,
- και κινηθείς όταν οι άλλοι περιμένουν «εκπτώσεις».
Γιατί στην κτηματαγορά, όποιος περιμένει την Black Friday… απλώς μένει νοικάρης μέχρι τα Χριστούγεννα ή και το Πάσχα.
Η οικονομία στην εποχή της Τεχνητής Νοημοσύνης τρέχει με ρυθμούς που δεν μπορούμε εύκολα να ακολουθήσουμε, πόσο μάλλον να προβλέψουμε. Αυτό σημαίνει ότι δεν πρέπει να περιμένουμε «προσφορές» στα ακίνητα — η αγορά κινείται με εντελώς άλλη λογική από το λιανεμπόριο.
Η πραγματικότητα όμως είναι ότι η αγορά λειτουργεί σαν ένα ζωντανό οικοσύστημα. Βασικά είναι μια διαρκής διαπραγμάτευση ανάμεσα σε επενδυτές, αγοραστές, κατασκευαστές και ξένους που ψάχνουν «μια βάση στην Ευρώπη». Όσο υπάρχει ζήτηση και η Αθήνα θεωρείται «φθηνή» σε σχέση με άλλες πρωτεύουσες, δεν πρόκειται να δούμε εκπτώσεις. Το πολύ-πολύ να δούμε κάποιο ακίνητο που «κόβει» 5.000 ευρώ για να κλείσει μια διαπραγμάτευση — αυτό δεν λέγεται Black Friday, αλλά Black Tuesday.
Ταυτόχρονα, η αγορά κινείται πλέον σε τρεις ταχύτητες:
- Στα νεόδμητα, οι τιμές έχουν εκτοξευθεί λόγω του κόστους κατασκευής.
- Στα μεταχειρισμένα 20ετίας, η πίεση είναι ανοδική γιατί ο κόσμος θέλει κάτι έτοιμο.
- Στα παλιά 40-50ετίας, ενώ υπάρχει θεωρητικά «ευκαιρία», το κόστος ανακαίνισης φέρνει το τελικό ποσό κοντά στα νεόδμητα.
Και σαν να μην έφταναν όλα αυτά, υπάρχει και η ψυχολογία του πωλητή. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν πιέζονται να πουλήσουν: δεν έχουν δάνεια, δεν έχουν ανάγκη, και σκέφτονται «αφού ανεβαίνουν κάθε χρόνο, γιατί να το δώσω σήμερα;». Αυτό από μόνο του κρατάει την αγορά ψηλά.
Τέλος, υπάρχει το πιο κυνικό αλλά αληθινό στοιχείο: Η σπανιότητα. Οι άδειες βγαίνουν αργά, τα οικόπεδα είναι λίγα, η γραφειοκρατία ατελείωτη και η πόλη έχει όρια. Όταν το προϊόν είναι περιορισμένο, δεν υπάρχει Black Friday — υπάρχει «όποιος προλάβει».
Και κάπως έτσι, κλείνουμε με τη μεγάλη αλήθεια:
Στην κτηματαγορά, Black Friday δεν θα υπάρξει ποτέ.
Αν όμως δεν κινηθείς έγκαιρα και στρατηγικά… υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να σε λίγο χρονικό διάστημα να δεις την επένδυση σου να αυξάνεται.
*Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα
