Μέσα σε ένα περιβάλλον έντονων γεωπολιτικών εξελίξεων και αβεβαιότητας, παρατηρείται μια αντίφαση στην ελληνική κτηματαγορά που δεν είναι άμεσα ορατή, αλλά εξηγεί σε μεγάλο βαθμό τη συμπεριφορά τόσο των αγοραστών όσο και των πωλητών.
Από τη μία πλευρά, η εικόνα είναι ξεκάθαρη: τα ακίνητα έχουν ακριβύνει τόσο προς πώληση αλλά και ιδιαίτερα προς μίσθωση. Δεν πρόκειται για εντύπωση ή υπερβολή. Είναι κάτι που αποτυπώνεται στις αγγελίες, στις διαπραγματεύσεις, αλλά και στην αντίδραση των ίδιων των αγοραστών/ ενοικιαστών όταν έρχονται σε επαφή με τις τιμές. Από την άλλη όμως, οι ίδιοι άνθρωποι που αναγνωρίζουν αυτή την άνοδο, εκτιμούν ότι η ανοδική αυτή πορεία θα συνεχιστεί.
Αυτή η συνύπαρξη δημιουργεί μια ιδιότυπη ισορροπία στην αγορά. Δεν βασίζεται μόνο σε δεδομένα, αλλά κυρίως σε προσδοκίες.
Στο πλαίσιο του 3ου Real Estate Round Table 2026 που οργανώσαμε σε συνεργασία με τη Focus Bari, πραγματοποιήθηκε πανελλαδική έρευνα το διάστημα 9–11 Μαρτίου 2026, με αντιπροσωπευτικό δείγμα πολιτών ηλικίας 18–64 ετών. Τα ευρήματα αποτυπώνουν με σαφήνεια αυτή την αντίφαση. Περίπου 2 στους 3 Έλληνες εκτιμούν ότι οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια, ενώ την ίδια στιγμή σχεδόν 7 στους 10 θεωρούν ότι οι τιμές έχουν ήδη φτάσει κοντά στα υψηλότερα επίπεδά τους.
Αυτό δεν αποτελεί απλώς μια ενδιαφέρουσα στατιστική παρατήρηση. Αποτελεί το βασικό υπόβαθρο πάνω στο οποίο κινείται σήμερα η αγορά των κατοικιών και όχι μόνο.
Η κτηματαγορά δεν λειτουργεί όπως συχνά θεωρούμε. Στη θεωρία, όταν οι τιμές αυξάνονται σημαντικά, η ζήτηση μειώνεται. Πρόκειται για μια βασική οικονομική αρχή. Στην πράξη όμως, ειδικά στον τομέα των ακινήτων, η εξέλιξη δεν είναι τόσο γραμμική.
Η αγορά δεν κινείται αποκλειστικά από αριθμούς. Κινείται σε μεγάλο βαθμό από την ψυχολογία. Η απόφαση για αγορά ή πώληση δεν είναι αποτέλεσμα μιας απλής σύγκρισης τιμών. Επηρεάζεται από τις προσδοκίες, από τον φόβο απώλειας ευκαιρίας, από την ανάγκη για ασφάλεια, αλλά και από τη σύγκριση με το παρελθόν. Ο αγοραστής δεν αξιολογεί μόνο το σήμερα αλλά ταυτόχρονα συγκρίνει συνεχώς με το τι θα μπορούσε να είχε κάνει πριν από λίγα χρόνια.
Σε αυτό το περιβάλλον, η προσδοκία ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται δημιουργεί μια σταθερή — και σε μεγάλο βαθμό αθόρυβη — κινητικότητα. Δεν πρόκειται για φαινόμενο πανικού ή μαζικής αγοραστικής συμπεριφοράς. Πρόκειται για μια πιο ήπια αλλά ουσιαστική στάση, που διατηρεί την αγορά ενεργή παρά το ύψος των ζητούμενων αξιών.
Την ίδια στιγμή, η ίδια έρευνα δείχνει ότι περίπου 3 στους 5 Έλληνες εξακολουθούν να θεωρούν τα ακίνητα μια ασφαλή επενδυτική επιλογή, χωρίς όμως να αγνοούν το ρίσκο. Αυτή η διπλή ανάγνωση είναι ενδεικτική της ωρίμανσης του κοινού. Υπάρχει εμπιστοσύνη στην αξία του ακινήτου, αλλά και επίγνωση ότι οι συνθήκες δεν είναι ίδιες με το παρελθόν.
Αυτή ακριβώς η συνύπαρξη εμπιστοσύνης και επιφυλακτικότητας είναι που δημιουργεί τη σημερινή ιδιαιτερότητα της αγοράς. Στην πράξη, αυτό που παρατηρείται δεν είναι απουσία ενδιαφέροντος, αλλά καθυστέρηση στη λήψη απόφασης. Όσοι παρακολουθούν/ μελετούν την αγορά των ακινήτων το τελευταίο καιρό έχουν βρεθεί σε αυτή τη θέση, και επιλέγουν να περιμένουν η γνωστή και απόλυτα σεβαστή στάση αναμονής. Η επιλογή αυτή, που αρχικά φαίνεται λογική, συχνά εξελίσσεται σε παρατεταμένη στάση που επηρεάζει κυρίως την ψυχολογική / συναισθηματική κατάσταση της κτηματαγοράς (ναι έχει και εκείνη τα…ψυχολογικά της).
Και έτσι η αγορά συνεχίζει να κινείται, τα σπίτια που παρουσιάζουν πραγματική/ αξιόλογη αξία απορροφώνται σχετικά γρήγορα, οι επιλογές περιορίζονται και η διαθεσιμότητα μεταβάλλεται. Δεν πρόκειται απαραίτητα για οριζόντια αύξηση τιμών, αλλά για σταδιακή προσαρμογή, η οποία σε συνδυασμό με τη μείωση των διαθέσιμων επιλογών οδηγεί συχνά σε λιγότερο ευνοϊκές συνθήκες για τον αγοραστή/ μισθωτή.
Αντίστοιχα, και από την πλευρά των ιδιοκτητών, η ανοδική τάση δημιουργεί την προσδοκία για υψηλότερες αποδόσεις. Σε ορισμένες περιπτώσεις αυτή η προσδοκία επιβεβαιώνεται σε άλλες όμως, οδηγεί σε υπερτίμηση των δυνατοτήτων με αποτέλεσμα την απώλεια του κατάλληλου χρονικού πλαισίου και το ακίνητο να παραμένει στην αγγελία. Κάθε ακίνητο έχει το δικό του κοινό και τον δικό του ρυθμό απορρόφησης. Όταν αυτός ο ρυθμός διαταραχθεί, η αγορά προσαρμόζεται χωρίς να περιμένει.
Η συζήτηση γύρω από το αν η αγορά βρίσκεται σε φάση “φούσκας” παραμένει έντονη, ωστόσο η άνοδος των τιμών δεν εκλαμβάνεται ως τυχαία ή ανεξήγητη. Απεναντίας, αποδίδεται σε συγκεκριμένους παράγοντες, όπως η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η αυξημένη παρουσία ξένων επενδυτών και το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον.
Αυτό σημαίνει ότι η αγορά δεν λειτουργεί ως μια απομονωμένη μεταβλητή. Εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο αλλαγών, η ζήτηση δεν προέρχεται πλέον μόνο από την εγχώρια αγορά, ενώ οι τρόποι αξιοποίησης των ακινήτων έχουν διαφοροποιηθεί ή πιο δόκιμα πολλαπλασιαστεί. Ως αποτέλεσμα, διαμορφώνεται μια αγορά που δεν είναι ενιαία και δεν συμπεριφέρεται με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιπτώσεις αλλά είναι ζωντανή και λειτουργεί με τους δικούς της κανόνες.
Η έννοια της “μίας κοινής αγοράς” είναι πλέον παραπλανητική. Υπάρχουν επιμέρους αγορές, με διαφορετικά χαρακτηριστικά, ρυθμούς και δυναμικές, ένα απλό παράδειγμα είναι ότι τα μικρά ανακαινισμένα διαμερίσματα 1-2 υπνοδωματίων προς μίσθωση γίνονται ανάρπαστα και σε υψηλά ανά τμ μισθώματα ενώ τα μεγαλύτερα με 3+ απαιτούν περισσότερο χρόνο για να βρουν το νέο τους ενοικιαστή. Πολύ πρόσφατα, αγοραστής του γραφείου μου εξέταζε την επένδυση για 6 μήνες, είχαμε 3 επιλογές που τελικά εξαφανίστηκαν και τελικά αγόρασε 10% πιο υψηλά από το αρχικό του budget. Περιοχές με αυξημένη ζήτηση και έντονη κινητικότητα συνυπάρχουν με περιοχές πιο σταθερές ή και πιο αργές αλλαγές. Αντίστοιχα, υπάρχουν ακίνητα που απορροφώνται άμεσα και άλλα που παραμένουν διαθέσιμα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Αυτή η πολυπλοκότητα εξηγεί και τη διαφορετική εικόνα που έχει κάθε εμπλεκόμενος είτε θέλει να επενδύσει, είτε να μισθώσει είτε να πουλήσει. Κάποιος μπορεί να βλέπει μια αγορά που κινείται έντονα, ενώ κάποιος άλλος διαβάζει ότι η κτηματαγορά φαίνεται να επιβραδύνεται. Και οι δύο εικόνες μπορούν να είναι σωστές, εφόσον αναφέρονται σε διαφορετικά τμήματα αυτής.
Σε αυτό το περιβάλλον, η εστίαση αποκλειστικά στην πρόβλεψη της πορείας των τιμών δεν είναι ιδιαίτερα βοηθητική και κατά τη γνώμη μου ΔΕΝ έχει αξία. Το ουσιαστικό ζήτημα δεν είναι αν οι τιμές θα αυξηθούν ή θα μειωθούν, αλλά η θέση του καθενός μέσα στην αγορά. Η ίδια συνθήκη μπορεί να δημιουργεί ευκαιρίες για κάποιον και περιορισμούς για κάποιον άλλον. Η διαφοροποίηση αυτή σχετίζεται λιγότερο με την επένδυση και περισσότερο με την κατανόηση των δεδομένων και τη λήψη απόφασης. Ο στόχος, ο χρονικός ορίζοντας, το προφίλ ρίσκου και τα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου διαμορφώνουν το αποτέλεσμα.
Η έρευνα του Real Estate Round Table 2026 επιβεβαιώνει ότι η ελληνική κοινωνία συνεχίζει να θεωρεί το ακίνητο βασικό στοιχείο αξίας. Ταυτόχρονα όμως, η στάση απέναντι στην αγορά είναι πιο ώριμη και πιο επιφυλακτική σε σχέση με το παρελθόν.
Η αγορά των ακινήτων το 2026 δεν λειτουργεί με απλοϊκούς κανόνες και δεν επιβραβεύει ακραίες ή πρόχειρες / βιαστικές προσεγγίσεις. Δεν ανταμείβει την αδράνεια, αλλά ούτε και την υπερβολική σιγουριά. Αυτό που φαίνεται να αποκτά μεγαλύτερη σημασία είναι η κατανόηση του πλαισίου μέσα στο οποίο λαμβάνονται οι αποφάσεις.
Σε τέλος της ημέρας, το ζητούμενο δεν είναι η πρόβλεψη της αγοράς, αλλά η σωστή τοποθέτηση μέσα σε αυτή. Η εξέλιξη των τιμών είναι μόνο μία παράμετρος. Η ουσία βρίσκεται στην επιλογή, στον χρόνο και στην ερμηνεία των δεδομένων. Κατανοούμε λοιπόν ότι δεν υπάρχει απλή απάντηση στο αν τα ακίνητα είναι ακριβά ή όχι, αλλά η ουσία είναι αν η απόφαση / επιλογή βασίζεται σε πραγματική κατανόηση ή απλά μια αίσθηση.
*Ο Βασίλης Αστεριάδης είναι Σύμβουλος Επένδυσης Σε Ακίνητα
Vasilisasteriadis.com
