Η πρώτη μου επαφή με αυτόν τον περίεργο θεσμό της εφ´όρου ζώης προσόδου (viager, προφέρεται βιαζέ), ήταν σε ανύποπτο χρόνο, στη δεκαετία του 90 όταν ακόμα ήμουν φοιτητής. Τότε ο Χαράλαμπος Πρωτοπαπάς (και ουχί Πρωτόπαππας, αυτός είναι άλλος, του ΠΑΣΟΚ), παλιός υπουργός και πρόεδρος του αλήστου μνήμης ΚΟΔΗΣΟ, σε ένα οικογενειακό τραπέζι, μας διηγούταν την ιστορία της γραμματέως του, πίσω στη δεκαετία του 60.
Η γραμματέας του, κοντεύοντας τα 70, μονήρης και μεγαλοκοπέλα, πούλησε ένα διαμέρισμα της σε έναν μεσόκοπο δικηγόρο για να το κάνει γραφείο. Μόνο που δεν το πούλησε έναντι συγκεκριμένου και οριστικού τιμήματος, αλλά ο δικηγόρος της έδωσε ένα μέρος της αξίας και ανέλαβε την υποχρέωση να της καταβάλει ένα ποσό εφ´ όρου ζωης. Δυστυχώς, ο αγοραστής δικηγόρος εγκατέλειψε τον μάταιο τούτο κόσμο νωρίτερα από την γραμματέα, η οποία πήγαινε κάθε μήνα ωστόσο, και ελάμβανε το συμπεφωνημένο τίμημα με το οποίο συνεπλήρωνε τη σύνταξη της, από τους απογόνους του. Μέχρι που έφυγε κι αυτή απ’ τη ζωή καμιά δεκαπενταριά χρόνια αργότερα. Θυμάμαι πόσο παραστατικά μας έλεγε ο κύριος Μπάμπης ότι κάθε φορά του έλεγε «ντρέπομαι βρε παιδί μου να πάω, αλλά τι να κάνω;».
Αυτή λοιπόν η διαχείριση και η πώληση υπό όρους της ψιλής κυριότητας και η αντίστοιχη διαχείριση της επικαρπίας στη Γαλλία που είναι πολύ πιο αναπτυγμένος ο θεσμός ονομάζεται viager. Στα Ελληνικά θα το λέγαμε σύμβαση προσόδου επί ζωή ή σύμβαση προσόδου εφ’ όρου ζωής.
Στην εποχή των μεσιτών του TikTok
Τώρα βέβαια εσχάτως μας παρουσιάστηκαν συμβάσεις αυτές ως νέο φρούτο - σε ένα άρθρο μάλιστα είδαμε ότι αφορούν σε «υψηλή κυριότητα» - γιατί όχι και Υψηλή Πύλη. Όμως από τη μια ζούμε αστερισμό των ειδικών του TikTok, από την άλλη στην Ελλάδα, ως γνωστόν, είσαι ό,τι δηλώσεις. Ιδίως στον χώρο των ακινήτων, παρατηρούμε μια πληθώρα πρόχειρων απόψεων ατόμων εκτός αγοράς, που συχνά παρουσιάζουν ως «νέα φαινόμενα» θεσμούς με ιστορία αιώνων. Στον αστερισμό των μεσιτών του TikTok και των αυτοανακυρηχθέντων προέδρων, το viager είναι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα, πλευρών της πραγματικότητας που σχολιάζονται συχνά χωρίς πλήρη γνώση του πλαισίου τους.
Πού και πώς ξεκίνησε το viager;
Πρόκειται για έναν θεσμό ιδιαίτερα διαδεδομένο στη Γαλλία ήδη από τον 17ο αιώνα. Ο αγοραστής αποκτά κατ´ ελάχιστον την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου καταβάλλοντας ένα αρχικό ποσό (bouquet) και στη συνέχεια μια περιοδική καταβολή (rente) στον πωλητή για όσο ζει. Η καταβολή μπορεί να είναι μηνιαία, ετήσια ή με οποιαδήποτε περιοδικότητα συμφωνηθεί. Ουσιαστικά λειτουργεί ως μορφή ιδιωτικής προσόδου ή συμπληρωματικής σύνταξης για τον ηλικιωμένο ιδιοκτήτη.
Υπάρχουν δύο βασικές μορφές:
- Viager occupé – ο πωλητής διατηρεί το δικαίωμα κατοίκησης ή επικαρπίας.
- Viager libre – ο αγοραστής μπορεί να αξιοποιήσει άμεσα το ακίνητο.
Στη Γαλλία το viager είναι τόσο κοινό που υπάρχουν εξειδικευμένα μεσιτικά γραφεία ενώ έχει περάσει και στην τέχνη με βιβλία και ταινίες. Αν και στην Ελλάδα δεν καθιερώθηκε ένας αντιστοίχως τυπικός και πλήρης νομικός θεσμός δια βίου προσόδου (viager), η μεταβίβαση ψιλής κυριότητας με διατήρηση ή όχι επικαρπίας και καταβολές επί ζωή, είναι απολύτως εφικτή βάσει της ελευθερίας των συμβάσεων και αρκετά γνωστή στην πράξη. Μάλιστα, πριν από την κρίση του 2008 ήταν αρκετά διαδεδομένη στην Αθήνα, ιδίως μεταξύ επενδυτών που επιδίωκαν σταδιακή απόκτηση περιουσίας σε τιμές σημαντικά κάτω από τις τότε τρέχουσες.
Θυμάμαι χαρακτηριστικά περίπτωση πελάτη ο οποίος είχε αποκτήσει πολλές ψιλές κυριότητες με μακροπρόθεσμη οπτική. Ωστόσο, η επιβολή του ΕΕΤΗΔΕ (2011) και στη συνέχεια του ΕΝΦΙΑ άλλαξε πλήρως τα δεδομένα. Οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες ψιλών κυριοτήτων βρέθηκαν να πληρώνουν υπέρογκους φόρους αφού η ψιλή κυριότητα επιβαρύνεται με το συντριπτικό ποσοστό των φόρων ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. Καθώς μάλιστα πλήρωναν βαρείς -και όσους δε θυμούνται, αναδρομικούς- φόρους για ακίνητα τα οποία δεν είχαν τη δυνατότητα να εκμεταλλευτούν άμεσα, οι περισσότεροι οδηγήθηκαν σε οικονομική ασφυξία. Ο συγκεκριμένος πελάτης μάλιστα υπέστη όλους το κινδύνους που συνδέονται με αυτό το είδος επενδύσεων, τη μακροζωία των πωλητών καθώς έφυγε πριν από κάποιους επικαρπωτές, αλλά και τα ζητήματα ρευστότητας ιδιαιτέρως σε κλίμα επιβολής νέων φόρων.
Στην πρωτοφανή ανακατανομή περιουσιών που έγινε τότε, τη μεγαλύτερη μετά την Γερμανική Κατοχή της δεκαετίας του ‘40, αυτή η κατηγορία ιδιοκτητών υπέστη συντριπτικές απώλειες. Από την άλλη βέβαια, όσοι ηλικιωμένοι είχαν πωλήσει την ψιλή κυριότητα βρέθηκαν θεαματικώς ωφελημένοι σε σχέση με τους συνομήλικους τους που την κράτησαν και επιβαρύνθηκαν έως και δεκαπλάσια με τους βαρείς φόρους ιδιοκτησίας. Η συγκεκριμένη αγορά λοιπόν πέρασε έτσι μια περίοδο ύφεσης, καθώς ο φορολογικός κίνδυνος και τα βάρη επισκίασαν τα οφέλη της επένδυσης.
Σήμερα όμως, με πιο σταθερό φορολογικό περιβάλλον και αυξημένες ανάγκες ρευστότητας για τους ηλικιωμένους, ο θεσμός επανακάμπτει. Παράλληλα, συσχετίζεται συχνά – και όχι άδικα – με σύγχρονες μορφές όπως το rent-to-buy (ενοικιάζω με σκοπό την αγορά), όπου ο αγοραστής καταβάλλει περιοδικά ποσά τα οποία οδηγούν σταδιακά σε πλήρη κυριότητα. Παρά τις διαφορές τους, η φιλοσοφία είναι συγγενής: «συνδυασμός αποκτήσεως και σταδιακής εξοφλήσεως».
Και η άλλη πλευρά
Μου έκανε ιδιαίτερη εντύπωση σε μια τηλεοπτική συνέντευξη για το θέμα που μια πολύ συμπαθής νεαρή δημοσιογράφος μου χαρακτήρισε τον θεσμό κάπως μακάβριο. Εκ των υστέρων και διαβάζοντας διάφορα σχετικά άρθρα που ακολούθησαν, είδα ότι οι αρνητικές απόψεις δεν είναι λίγες, μάλιστα μπορώ να πω ότι είναι οι περισσότερες.
Κι αυτό απλώς μας δείχνει πόσο ίσως παιδικά και με απλοϊκούς όρους σκεφτόμαστε ακόμα στην Ελλαδική κοινωνία. Σοφά έγραψε ο Πλάτων «Έλληνες αεί παίδες». Σκεφτόμαστε σαν να είμαστε και να πρόκειται να παραμείνουμε πάντα παιδιά. Όμως η ζωή έρχεται να το διαψεύσει σκληρά.
Στην Ελλάδα υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες μεγάλης ηλικίας, συχνά χωρίς αμέσους κληρονόμους, που είναι πλούσιοι σε ακίνητα, αλλά πτωχοί σε μετρητά. Όποιος είναι μέσα στην αγορά, έχει δει ή ακούσει πολλά σε σχέση με ηλικιωμένους, ιδιαιτέρως, αλλά όχι μόνον, όσους δεν έχουν παιδιά. Αγαπητικοί, αρραβωνιάρες, κουμπάροι, αλλοδαπές νύφες, βαφτιστήρια, μακρινά ανίψια και κάθε βαθμού συγγενείς, ακόμα και θρησκευτικές σέχτες τους τριγυρνάνε με σκοπό την κληρονομιά ή τη μεταβίβαση εν ζωή. Σε πολλές περιπτώσεις μάλιστα κατόπιν δεν τους φροντίζει κανείς. Πολύ περισσότερο καθώς οι δυνάμεις και η αντίληψη τους φθίνουν προϊόντος του χρόνου.
Δεν είναι προτιμότερο ο ίδιος να κάνεις μια συμφωνία και να λαμβάνεις μια πρόσοδο για όσο ζεις; Πολύ περισσότερο αν έχεις μόνο ένα ακίνητο στο οποίο θες να συνεχίσεις να ζεις. Μια συμφωνία που σου επιτρέπει έχεις εφ´ όρου ζωής ένα μηνιαίο ποσό που να συμπληρώνει τη σύνταξη σου και να πληρώνει μια αξιοπρεπή διαβίωση. Ή τάχα είναι προτιμότερο να το πουλήσεις στην πλήρη τιμή και να στα φάνε οι επιτήδειοι εν ριπή οφθαλμού όπως δυστυχώς συμβαίνει συχνά; Ασφαλώς και είναι προτιμότερο να έχεις εισόδημα επί ζωή. Προσωπικώς μάλιστα, είναι η λύση που θα επιλέξω όταν και εάν φτάσω σε αυτή την εποχή της ζωής μου.
Επανέρχομαι στην πραγματικότητα και την αντίθεση της με τις φαντασιακές μας ιδεολογικές ή οικονομικές πεποιθήσεις. Η Ελλάς είναι μια χώρα που γηράσκει ταχύτατα, μια χώρα με τεράστιο έλλειμμα προσφοράς κατοικίας στις μεγάλες πόλεις και τις τουριστικές περιοχές και μια χώρα με τεράστια ζητήματα χρηματοδοτήσεως των ακινήτων. Γιατί να μην υπάρχει η δυνατότητα σε μια νέα οικογένεια που νοικιάζει ένα ακίνητο, να αγοράσει σε κλάσμα της τιμής την ψιλή κυριότητα και να αναλάβει να πληρώνει αντί ενοικίου χρήματα σε έναν ηλικιωμένο ιδιοκτήτη βοηθώντας τον να περάσει αξιοπρεπή γεράματα;
Αντί να ονειρευόμαστε κληρονομιά από αυτή την μακρινή θεία ή τον ηλικιωμένο οικογενειακό γνωστό, όπου μάλιστα κράτος θα φάει ένα μεγάλο μέρος της, γιατί να μη συμφωνήσουμε να συμπληρώνουμε το εισόδημα του όσο ζει; Πολύ περισσότερο που οι κοινωνικές ασφαλίσεις, είτε τις δεις ως πυραμίδα όπως ο Έλον Μασκ, είτε όχι, έχουν δραματικό ζήτημα χρηματοδοτήσεως που θα γίνεται όλο και δραματικότερο καθώς οι γεννήσεις συρρικνώνονται και το προσδόκιμο ζωής αυξάνει.
Οι συντάξεις αναπόφευκτα θα επαρκούν όλο και λιγότερο για να τα βγάλεις πέρα, οπότε η πρόσοδος εξ ακινήτων θα γίνεται όλο και σημαντικότερη. Και αυτού του είδους οι μεταβιβάσεις κυριότητας με πρόσοδο εφ´ όρου ζωής θα γίνονται όλο και πιο χρήσιμες και κοινές, όπως ακριβώς στη Γαλλία. Είναι ένα χρήσιμο εργαλείο που όσο πάει θα γίνεται και πιο χρήσιμο.
Αντί επιλόγου
Το συμπέρασμα είναι απλό: το viager και η διαχείριση ψιλής κυριότητος και επικαρπίας δεν είναι νέες ιδέες, αλλά δοκιμασμένα εργαλεία κοινωνικής και οικονομικής πολιτικής, τα οποία αξίζει να εξετάζονται με σοβαρότητα. Θα γίνονται μάλιστα όλο και πιο δημοφιλή και κοινά καθώς πληθυσμός γηράσκει και μάλιστα με όλο και λιγότερους άμεσους κληρονόμους, η προσφορά ακινήτων παραμένει χαμηλή και συντάξεις χάνουν αγοραστική αξία. Η συζήτηση γύρω από αυτά πρέπει να γίνεται με ψυχραιμία και τεκμηρίωση, όχι μόνο με εντυπωσιασμό ή άτοπους συναισθηματισμούς.
*Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης είναι Πρόεδρος της CERA (Confederation of European Real Estate Associations), Αντιπρόεδρος της CEPI (Confederation of European Real Estate Professions) και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής ΣΜΑΣΑΑ
