Η συζήτηση που υπάρχει αναφορικά με τα μισθώματα δε φαίνεται να κοπάζει, παρά τα μέτρα που ελήφθησαν από την Κυβέρνηση, ωστόσο υπάρχει κενό τελικά στην κτηματαγορά ή είμαστε πιο κοντά στην ισορροπία από όσο νομίζουμε.
Ας ξεκινήσουμε με κάτι που δύσκολα χωνεύεται: τα ενοίκια στην Ελλάδα είναι ακριβά, αλλά δεν είναι παράλογα. Είναι το αποτέλεσμα μιας αγοράς που - επιτέλους - αρχίζει να λειτουργεί πιο οργανωμένα. Μπορεί να μην αρέσει αυτή η άποψη, ειδικά σε μια εποχή όπου οι μισθοί έχουν καθηλωθεί σε χαμηλό ως προς το κόστος ζωής ωστόσο η αλήθεια είναι πως η αξία της κατοικίας που προσφέρεται σήμερα προς μίσθωση έχει αλλάξει.
Τα διαμερίσματα του '80 και του '90 - και παλιότερα - ανακαινίζονται και αναφερόμαστε για πραγματική εις βάθος βελτίωση. Το παλιό καλοριφέρ αντικαθίσταται με αντλία θερμότητας, πολλές φορές έχουμε πλήρη ενεργειακή αναβάθμιση, οι κουζίνες γίνονται μοντέρνες, το μπάνιο δεν μοιάζει πλέον με νοσοκομείο. Αυτές οι αλλαγές κοστίζουν. Και όταν ο ιδιοκτήτης επενδύει 30.000 ευρώ και παραπάνω για να αναβαθμίσει ένα ακίνητο, δεν το κάνει για να προσφέρει κοινωνική πολιτική. Το κάνει γιατί η αγορά του το επιτρέπει.
Μέχρι την εποχή του covid αν παρατηρήσουμε την αγορά είχαμε 3 ταχύτητες ενοικίων, διαμερίσματα των 300 ευρώ που ήταν τα ξεχασμένα studio - συνήθως κληρονομιά - μέχρι 50τμ μετά τα περισσότερα που βρίσκαμε ήταν περί τα 600 ευρώ (+/-) ανά μήνα που είχαν έως 2 ή 2,5 υπνοδωμάτια σε καλή (για τα τότε δεδομένα) κατάσταση (δηλαδή βιώσιμα χωρίς ωστόσο πολλές απαιτήσεις) και φυσικά είχαμε και ορισμένα πιο ακριβά (λίγα στον αριθμό) που μπορούσαν να καλύψουν πιο ιδιαίτερες απαιτήσεις. Μετά την καραντίνα παρατηρήσαμε δύο μεγάλες αλλαγές, πρώτον υπήρχε μερίδα του κόσμου που ΔΕΝ ενδιαφερόταν να αγοράσει ακίνητο και συνειδητά αναζητούσε ποιοτικό σπίτι για μίσθωση.
Η στροφή αυτή (που πρώτη φορά παρουσιάστηκε στην ελληνική κτηματαγορά οφείλεται σε πολλού λόγους), ίσως η ανασφάλεια, οι περιορισμένες αποταμιεύσεις, η αδυναμία των τραπεζών να χορηγήσουν δάνειο και με την άρνηση του καταναλωτικού κοινού να δεσμευτεί σε χρέος δανείου (οι μνήμες από την κρίση υπήρχαν ακόμα), άρχισε λοιπόν ο κλάδος των μισθώσεων να αναπτύσσεται.
Η δεύτερη αλλαγή πιο έντονη και επηρέασε ήταν ότι πλέον η ζήτηση ήταν συγκεκριμένη ως προς τις προδιαγραφές των διαμερισμάτων, οι καταναλωτές ήξεραν πολύ καλά (αποτέλεσμα του εγκλεισμού της καραντίνας) την περιοχή που επιθυμούσαν καθώς και τα χαρακτηριστικά του νέου τους σπιτιού, από τον ακριβή αριθμό των υπνοδωματίων (μέχρι και γραφείο για τηλεργασία) έως και το σύστημα θέρμανσης. Λόγου μιας ιδιαίτερης χρονικής συγκυρίας εκείνη την περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση γνώριζε μια τρομακτική άνοδο με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να φλερτάρουν με την ιδέα να γίνουν part time ξενοδόχοι με τα γνωστά σε όλους μας αποτελέσματα.
Επιπροσθέτως δεν είχε περάσει ούτε καν μια πενταετία από τα μνημόνια και την αδρανοποίηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας και ως εκ τούτου τα νεόδμητα διαμερίσματα ήταν περιορισμένα.
Το ερώτημα που τίθεται διαρκώς είναι: υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα για ενοικίαση; Η απάντηση είναι ένα ξεκάθαρο «ναι». Και δεν είναι μια γενική διαπίστωση άλλωστε με καθημερινή παρατήρηση παρατηρούμε ότι με ελάχιστες εξαιρέσεις κάθε φορά που προσφέρεται προς μίσθωση ένα διαμέρισμα σε λογικό (με τα σημερινά δεδομένα) ζητούμενο μίσθωμα και καλή κατάσταση, νοικιάζεται μέσα σε 30-45 ημέρες. Αυτό είναι ο ορισμός της ισορροπίας στην αγορά. Ούτε εξαφανίζονται σε μια μέρα - όπως ίσχυε την περίοδο προ κρίσης - ούτε «μένουν ξενοίκιαστα για μήνες».
Αν υπήρχε πραγματική έλλειψη ακινήτων, δεν θα υπήρχε αυτή η χρονική σταθερότητα στη μίσθωση και επίσης αν τα μισθώματα ήταν δυσβάσταχτα υψηλά (που δεν θα μπορούσαν να καλυφθούν από την αγορά) τότε θα βλέπαμε αγγελίες για πολύ καιρό όπως είχαμε την περίοδο 2011 με 2016.
Η αφήγηση ότι «δεν υπάρχουν σπίτια γιατί όλα πάνε σε Airbnb» είναι απλοϊκή και μάλλον ξεπερασμένη. Ναι, η βραχυχρόνια μίσθωση επηρέασε την αγορά ενοικίου σε συγκεκριμένες (τουριστικές περιοχές ή πιο σωστά γειτονιές). Ναι, υπήρξε μια περίοδος όπου κατοικίες αποχωρούσαν μαζικά από την κλασική μίσθωση. Αλλά αυτό έχει ισορροπήσει.
Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες έχουν πια κατασταλάξει στο πού τους συμφέρει να βρίσκονται. Κι αν υπάρχουν περιοχές που έχουν περισσότερα Airbnb, είναι οι ίδιες που είχαν και στο παρελθόν περισσότερη τουριστική ζήτηση. Δεν εξαφανίστηκαν τα σπίτια. Ανακατανέμονται.
Το ουσιαστικό πραγματικό αν θέλετε πρόβλημα δεν είναι η αγορά ακινήτων. Είναι οι καθηλωμένοι μισθοί. Και αυτό είναι κάτι που δεν λύνεται με οργή προς τους ιδιοκτήτες ή με ρυθμιστικά ημίμετρα. Η κοινωνία μας πρέπει να δει τη μεγάλη εικόνα: αν ο μέσος μισθός παραμένει κοντά στα 800-1.000 ευρώ, τότε προφανώς και ένα ενοίκιο των 500-600-800 ευρώ μοιάζει ανεδαφικό. Όχι όμως επειδή είναι ακριβό το σπίτι, αλλά επειδή είναι χαμηλός ο μισθός.
Η ρητορική που εστιάζει αποκλειστικά στο κόστος ενοικίασης ξεχνά την ποιότητα και την απόδοση της κατοικίας. Ένα σπίτι ενεργειακά αποδοτικό, ανακαινισμένο, σε σωστή τοποθεσία, με ανελκυστήρα και φυσικό φως, δεν μπορεί να συγκρίνεται με ένα τριάρι ακατοίκητο από το 2005 με καμένο θερμοσίφωνα. Και όμως, αυτό κάνουμε συχνά στη δημόσια συζήτηση.
Δεν υπάρχει τέλεια ισορροπία. Υπάρχει όμως μια ανισόρροπη ισορροπία: Οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται με βάση την ποιότητα των ακινήτων, τις τιμές πώλησης και τη ζήτηση, ενώ οι μισθοί αυξάνονται - αν αυξάνονται - με βάση πολιτικές και όχι παραγωγικές λογικές. Είναι δύο γραμμές που δεν κινούνται παράλληλα, κι αυτό είναι το πρόβλημα.
Αν θέλουμε να μιλήσουμε σοβαρά για το ζήτημα, πρέπει να σταματήσουμε να στοχοποιούμε την αγορά ακινήτων. Να δούμε τα πραγματικά αίτια της στενότητας. Να δούμε τι σημαίνει «λογικό ενοίκιο» με βάση τη σημερινή αξία του ακινήτου. Και να συνδέσουμε επιτέλους τη συζήτηση των μισθών με την παραγωγικότητα, την καινοτομία και την πραγματική οικονομία - όχι με ευχολόγια και αναθέματα.
Γιατί σπίτια υπάρχουν και η κτηματαγορά πάντα βρίσκει λύσεις και προσαρμόζεται στα δεδομένα της οικονομίας λαμβάνοντας υπόψη ισότιμα και δίκαια την επένδυση του ιδιοκτήτη και τις ανάγκες δυνατότητες του μισθωτή. Δε πρέπει να ξεχνάμε ότι η απόδοση του μισθώματος συνδέεται με τη τιμή αγοράς και η επένδυση σε οικιστικό ακίνητο είναι το 30% των επενδύσεων στην κτηματαγορά και πλέον στη χώρα μας παρουσιάζει αποδώσεις του ευρωπαϊκού μέσου όρου με δυνατότητες υπέρ αξίας δυναμικές.
*Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα
