Η απόκλιση της χρηματιστηριακής τιμής από την εσωτερική αξία μιας μετοχής δικαιολογείται σε περιόδους ύφεσης, σε πτωτικές αγορές ή σε μετοχές με χαμηλή εμπορευσιμότητα. Η έκπτωση στην τιμή της μετοχής μπορεί να υποδηλώνει πολλά: Μέρος του ενεργητικού να μην ανταποκρίνεται στις αγοραίες ή τις εύλογες αξίες, να υπάρχει ρίσκο εκτέλεσης του επενδυτικού πλάνου, να μην υπάρχουν αγοραστές για τα πάγια, τις συμμετοχές της εταιρίας ή ακόμα και την ίδια την μετοχή. Ο επενδυτής ζητάει μια έξτρα ασφάλεια για όλα αυτά και αυτή η ασφάλεια να αποτυπώνεται στην απόκλιση της τιμής από την καθαρή εσωτερική αξία του ενεργητικού.
Οι πιο χαρακτηριστικές τέτοιες περιπτώσεις στο ΧΑ συνδέονται κυρίως με τις εταιρίες ακινήτων. Η χαμηλή εμπορευσιμότητα, η μικρή ελεύθερη διασπορά και το ρίσκο υλοποίησης του επενδυτικού πλάνου είναι οι βασικοί λόγοι που το ταμπλό δείχνει διστακτικό να ακολουθήσει την πορεία αύξησης της εσωτερικής αξίας.
Το φαινόμενο δεν είναι ελληνικό, η διαφορά ωστόσο με τις εταιρίες ακινήτων που διαπραγματεύονται στο εξωτερικό είναι ο βαθμός μόχλευσης. Στο εξωτερικό βρίσκεται μεταξύ 60-160% ή από 5 εώς 6,5 φορές τα λειτουργικά κέρδη ανάλογα με την εταιρία και τα ακίνητα που έχει στο χαρτοφυλάκιο της. Αυτό δεν είναι απαραίτητα κακό καθώς ο κλάδος είναι έντασης κεφαλαίου. Σε περιόδους όμως που τα επιτόκια είναι ανοδικά δημιουργεί καταστάσεις πίεσης στην κερδοφορία και μια διαχείριση που δεν λαμβάνει υπόψη της τον πιστωτικό κίνδυνο μπορεί να οδηγήσει σε πολύ δυσάρεστες καταστάσεις το μέλλον της εταιρίας.
Ανάλογα με το είδος των ακινήτων η αγορά «τιμωρεί» την διαπραγμάτευση της μετοχής με discount από 18% (ΗΠΑ) έως 60% για χαρτοφυλάκια που περιλαμβάνουν κυρίως βιομηχανικά ακίνητα. Από την άλλη πλευρά υπάρχουν και premiums που αφορούν πολύ συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων όπως νοσοκομεία και Data Centers (+20%). Αυτή η κατηγορία ευνοείται καθώς τα μισθώματα είναι πολυετή και ο μισθωτής δύσκολα θα αφήσει το ακίνητο αφού πρόκειται για εγκαταστάσεις με πολύ συγκεκριμένες/ειδικές προδιαγραφές.
Στις 31 Δεκεμβρίου του 2024 η συνολική επένδυση σε ακίνητα των εταιριών ήταν 5,97 δις ευρώ με την Καθαρή Εσωτερική αξία να βρίσκεται στα 3,35 δις ευρώ. Η μόχλευση (Καθαρός δανεισμός/Ίδια Κεφάλαια) βρίσκεται στο 55% μακράν χαμηλότερα από το εξωτερικό. Παρόλα αυτά η έκπτωση σε κάποιες περιπτώσεις επιμένει σε ποσοστά που είναι μάλλον υπερβολικά. Στον τομέα των αναπτύξεων οι δύο εισηγμένες εταιρίες έχουν καλύτερη εικόνα με την Dimand να βρίσκεται σε premium 2% και την Lamda Development να παρουσιάζει έκπτωση 15%. Η διαφορά εδώ έχει να κάνει με την ολοκλήρωση των έργων που σταδιακά αυξάνουν την αξία του χαρτοφυλακίου και ως εκ τούτου δεν απεικονίζονται ενδεχομένως στις λογιστικές καταστάσεις. Όπως και να έχει σε ένα ράλι 45% της αγοράς οι εταιρίες αυτής της κατηγορίας μπορούν να ελπίζουν σε μια σταδιακή επαναπροσέγγιση της εσωτερικής αξίας τους, εφόσον συνεχίσουν να υλοποιούν τα πλάνα τους με πειθαρχία, να διατηρούν ελεγχόμενη μόχλευση και να ενισχύουν τη διαφάνεια προς τους επενδυτές.
Οι αγορές συνήθως προεξοφλούν, αλλά αργούν να αναγνωρίσουν αξία όταν υπάρχουν αβεβαιότητες. Όταν όμως η απόδοση των επενδύσεων αρχίζει να αποτυπώνεται και στους ισολογισμούς, τότε η απόσταση μεταξύ τιμής και αξίας κλείνει – και αυτή η σύγκλιση είναι η στιγμή που ανταμείβεται η υπομονή του επενδυτή.
Πού διαπραγματεύονται οι εταιρίες ακινήτων στο ΧΑ (κλείσιμο 20/08)
