Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε κρίσιμο σταυροδρόμι: η ζήτηση, τόσο από τοπικούς όσο και από διεθνείς αγοραστές, συνεχώς αυξάνεται, ενώ η προσφορά παραμένει περιορισμένη - τόσο σε αριθμό διαθέσιμων ακινήτων, ιδίως για ενοικίαση, όσο και σε ποιότητα. Η νεότερη γενιά συχνά βρίσκει τον εαυτό της εγκλωβισμένο ανάμεσα σε υψηλά ενοίκια που δεν ανταποκρίνονται στην ποιότητα του ακινήτου και σε τιμές αγοράς που μοιάζουν απρόσιτες πλέον.
Προγράμματα όπως το Σπιτι μου Ι & ΙΙ σίγουρα συνεισφέρουν θετικά στην απόκτηση κατοικίας. Η ανάλυση όμως δείχνει ότι περίπου 1 στους 2 σήμερα που θα ήθελαν να αγοράσουν ακίνητο, δεν μπορεί να καλύψει το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που απαιτούνται για να εκταμιευθούν δάνειο με LTV 70-80%.
Σκεφτείτε ένα νέο ζευγάρι στην Αθήνα, με σταθερό εισόδημα το οποίο αναγκάζεται να δαπανά σχεδόν τον μισό μισθό του σε ενοίκιο, μένοντας συχνά σε κατοικίες χαμηλότερης ποιότητας από αυτές που πραγματικά θα ήθελε και χωρίς καμία ρεαλιστική προοπτική τα επόμενα χρόνια να αποκτήσει το δικό του σπίτι. Η αποταμίευση για τα ίδια κεφάλαια φαντάζει ουτοπία. Το αποτέλεσμα; Η αίσθηση του αδιεξόδου είναι έντονη: πολλά χρήματα «χάνονται» στο ενοίκιο, χωρίς να χτίζεται τίποτα για το μέλλον.
Τα στοιχεία μιλούν από μόνα τους. Από το 2018 έως το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 24,5%. Τα δε ενοίκια στα αστικά κέντρα εκτινάχθηκαν έως και +49% την τελευταία εξαετία, με περίπου 35,2% του διαθέσιμου εισοδήματος να δαπανάται για στέγαση, έναντι 19,7% στον μέσο όρο της Ε.Ε.
Το πρόβλημα δεν έγκειται στην έλλειψη βούλησης. Το κράτος έχει ήδη αναπτύξει μια στρατηγική με επιμέρους προγράμματα, όπως το "Σπίτι μου Ι & ΙΙ", την επιδότηση ενοικίου, την επιδότηση επιτοκίων, καθώς και φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις και επενδύσεις σε ενεργειακή αναβάθμιση. Παράλληλα, οι τράπεζες διαθέτουν κεφάλαια και δείχνουν προθυμία να χρηματοδοτήσουν στεγαστικά και “πράσινα” δάνεια.
Αυτό το «τριπλό αδιέξοδο» – η συνεχής μείωση της ιδιοκατοίκησης, το στοκ παλαιών κατοικιών χαμηλής ποιότητας και τα ολοένα υψηλότερα ενοίκια – δημιουργεί ασφυκτικές πιέσεις και καθιστά επιτακτική την ανάγκη για ένα νέο, πιο διευρυμένο, ευέλικτο και αποτελεσματικό οπλοστάσιο πολιτικών στέγασης. Όλο και περισσότεροι πολίτες οδηγούνται αναγκαστικά στη μίσθωση, την ίδια στιγμή που η προσφορά σύγχρονων και ποιοτικών κατοικιών προς τη μακροχρόνια μίσθωση συρρικνώνεται.
Rent-to-Buy: H γέφυρα ανάμεσα στην ενοικίαση και την ιδιοκατοίκηση
Το Rent-to-Buy είναι υβριδική λύση: ο ενοικιαστής υπογράφει μίσθωση 3–5 ετών, πληρώνει το ενοίκιο του και ένα επιπλέον ποσό (20–30%) καλύπτεται από το κράτος και πιστώνεται ως “χτίσιμο” του απαραίτητου ιδίου κεφαλαίου για να πάρει ένα δάνειο με LTV γύρω στο 80%. Στο τέλος, έχει το δικαίωμα – όχι την υποχρέωση – να αποκτήσει το ακίνητο σε συμφωνημένη τιμή, χρησιμοποιώντας τη συσσωρευμένη πίστωση για ιδία συμμετοχή και δάνειο.
Διεθνής εμπειρία
Το Rent-to-Buy δεν είναι καινούργια ιδέα. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, το ‘Rent-to-Own Scheme’ ενισχύεται από την κυβέρνηση και housing associations. Στην Ισπανία και Πορτογαλία, το «alquiler con opción a compra» συνοδεύεται από φορολογικά κίνητρα. Στις ΗΠΑ, lease-to-own συμβάσεις δίνουν λύση σε οικογένειες με περιορισμένη πρόσβαση σε δανεισμό.
Σε όλες τις περιπτώσεις, το μοντέλο λειτούργησε ως «γέφυρα», επιτρέποντας τη σταδιακή μετάβαση από ενοίκιο σε ιδιοκατοίκηση χωρίς εφάπαξ κεφάλαιο.
Γιατί η Ελλάδα χρειάζεται το Rent-to-Buy
Η Ελλάδα έχει τις προϋποθέσεις για να αξιοποιήσει το εν λόγω μοντέλο με τη συμμετοχή κράτους, τραπεζών και ιδιωτών.
Το κράτος μπορεί να παρέμβει με τρόπους που καθιστούν το μοντέλο πιο ελκυστικό, ασφαλές και προσιτό για τους ενοικιαστές. Το κράτος μπορεί να επιδοτήσει μέρος του ενοικίου ως «equity», να δώσει φορολογικά κίνητρα και να παρέχει επιδότηση επιτοκίου (όπως ήδη κάνει με τα προγράμματα Σπίτι μου Ι & ΙΙ).
Ειδικά για τον ενοικιαστή, θα μπορούσε να θεσπιστεί επιδότηση ενοικίου με πίστωση ενός ποσοστού του ενοικίου (π.χ. 20%). Το ποσό αυτό δεν πηγαίνει απευθείας στον ιδιοκτήτη, αλλά συσσωρεύεται σε ειδικό λογαριασμό (κάτι σαν escrow), «χτίζοντας» σταδιακά τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια του ενοικιαστή για την τελική αγορά. Με αυτόν τον τρόπο, το κράτος υποστηρίζει τη δημιουργία ίδιας συμμετοχής που σήμερα λείπει σε πολλούς. Στο τέλος της περιόδου, εφόσον ο ενοικιαστής επιθυμεί να προχωρήσει στην αγορά, το κράτος μπορεί να παρέχει και επιδότηση επιτοκίου στο στεγαστικό δάνειο, διευκολύνοντας την έγκριση από τις τράπεζες. Πρόκειται ουσιαστικά για μια εξέλιξη των προγραμμάτων «Σπίτι μου Ι & ΙΙ», συνδεδεμένη με την πορεία του Rent-to-Buy, με επιπλέον κίνητρα για τους συμμετέχοντες.
Τέλος, θα μπορούσε να δημιουργηθεί ειδικό πρόγραμμα Κοινωνικού Rent-to-Buy για νέους και ευάλωτες ομάδες με στοχευμένα προγράμματα που θα μπορούσαν να απευθύνονται σε νέους έως 40 ετών, σε οικογένειες με χαμηλό εισόδημα ή σε φοιτητές που επιθυμούν να παραμείνουν στον τόπο σπουδών τους. Η επιδότηση ενοικίου θα μπορούσε να είναι υψηλότερη (π.χ. 30–40%) σε περιοχές χαμηλής ζήτησης—όπως η επαρχία ή μικρές πόλεις με πληθυσμό κάτω των 50.000 κατοίκων—συνδέοντας έτσι την πολιτική με την αναβίωση και ενίσχυση των τοπικών κοινωνιών.
Οι τράπεζες μπορούν να αναγνωρίσουν την πίστωση ενοικίου ως ίδια κεφάλαια και να δημιουργήσουν εξειδικευμένα στεγαστικά προϊόντα. Επίσης γι αυτές θα υπάρχει μια σταθερή και προβλεπόμενη σταθερή ροή νέων πελατών αφού δημιουργείται pipeline από “ενοικιαστές-μελλοντικούς αγοραστές”.
Οι developers αλλά και οι θεσμικοί μπορούν να διαθέσουν απόθεμα σε Rent-to-Buy, αξιοποιώντας κενά ή υποαξιοποίητα ακίνητα. Θα μπορούσε μάλιστα να εξεταστει και έξτρα κίνητρο στα προγραμματα ανακαινίσεων παλαιών ακινήτων που προσφέρονται με Rent-to-Buy.
Η τεχνολογία και η ανάλυση δεδομένων μπορούν να βελτιώσουν καθοριστικά την εφαρμογή: ψηφιακή χαρτογράφηση ακινήτων, αυτοματοποίηση διαδικασιών, παρακολούθηση προκαταβολών, συντονισμός φορέων—όλα με διαφάνεια και ταχύτητα.
Έτσι, κράτος, τράπεζες, κατασκευαστές και πολίτες συμμετέχουν σε μια σύγχρονη, αξιόπιστη εμπειρία.
Ένα νέο κοινωνικό συμβόλαιο στέγασης
Το ζήτημα της στέγης δεν είναι μόνο κοινωνικό· αλλά και αναπτυξιακό. Αν η Ελλάδα θέλει να διατηρήσει το ανθρώπινο κεφάλαιό της και να συνεχίσει να προσελκύει ταλέντο και επενδύσεις, η εξασφάλιση προσιτής, σύγχρονης και βιώσιμης στέγης είναι απαραίτητη προϋπόθεση.
Το Rent-to-Buy δεν είναι ένα ακόμη χρηματοδοτικό εργαλείο, αλλά μια πραγματικά καινοτόμος πολιτική στέγασης που δίνει λύση σε μια από τις μεγαλύτερες προκλήσεις της εποχής μας: την πρόσβαση στην κατοικία. Σήμερα χιλιάδες νοικοκυριά εγκλωβίζονται σε υψηλά ενοίκια που δεν οδηγούν πουθενά.
Με το πρόγραμμα Rent-to-Buy, το κράτος δεν περιορίζεται στην επιδότηση ενός μόνο ενοικίου. Αντίθετα, κάθε καταβληθέν ενοίκιο μετατρέπεται ουσιαστικά σε επένδυση, χτίζοντας σταδιακά το όνειρο της ιδιοκτησίας και γεφυρώνοντας το χάσμα ανάμεσα στις τιμές αγοράς και τα διαθέσιμα εισοδήματα των νοικοκυριών.
Μπορεί να αποτελέσει τη βάση για ένα νέο κοινωνικό συμβόλαιο στέγασης της χώρας — μια πολιτική που συνδυάζει κοινωνική ευαισθησία με οικονομικό ρεαλισμό, παρέχοντας στους πολίτες σιγουριά για το μέλλον τους.
Μια τέτοια προσέγγιση μπορεί να μειώσει τις πιέσεις στην αγορά ενοικίασης, να προσφέρει ανάσα στη μεσαία τάξη και να ενισχύσει την κοινωνική συνοχή. Μακροπρόθεσμα, η στροφή μέρος της ζήτησης προς την ιδιοκατοίκηση θα περιορίσει την πίεση στα ενοίκια και θα συμβάλει στην εξομάλυνση των τιμών.
Η πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη δεν είναι μόνο οικονομικό ζήτημα αλλά θεμελιώδες δικαίωμα και πολιτική επιλογή που καθορίζει τη σταθερότητα μιας κοινωνίας.
Η Ελλάδα έχει μπροστά της μια ευκαιρία: να δώσει στους πολίτες ένα νέο δρόμο ιδιοκτησίας, όπου η ενοικίαση δεν είναι αδιέξοδο αλλά μέσο προς την ιδιοκατοίκηση.
* Ο Αντώνης Μαρκόπουλος είναι διευθύνων Σύμβουλος και Ιδρυτής της εταιρίας Prosperty
