Τα εκτός σχεδίου ακίνητα στην Ελλάδα αποτελούσαν διαχρονικά μια ιδιαίτερη κατηγορία ιδιοκτησίας και ένα βασικό κομμάτι της ελληνικής ακίνητης περιουσίας. Δεν ήταν ούτε οικόπεδα εντός πόλης/ πολεοδομικού σχεδίου, ούτε απλά αγροτεμάχια χωρίς προοπτική αξιοποίησης. Για δεκαετίες αποτέλεσαν τον τρόπο με τον οποίο ο μέσος Έλληνας μπορούσε να αποκτήσει ένα εξοχικό, να χτίσει στον τόπο καταγωγής του, να αξιοποιήσει μια κληρονομιά ή να πραγματοποιήσει μια μικρή επένδυση. Σήμερα όμως, για πρώτη φορά μετά από πολλά χρόνια, η αγορά των μικρών εκτός σχεδίου ακινήτων δείχνει να βρίσκεται σε μια παρατεταμένη περίοδο αδράνειας. Το πιο ανησυχητικό στοιχείο δεν είναι η προσωρινή μείωση των συναλλαγών, αλλά το γεγονός ότι αρχίζει να παγιώνεται στην αγορά η αντίληψη ότι «εκτός σχεδίου δεν χτίζεις».
Τους τελευταίους μήνες έχει δημιουργηθεί στην κτηματαγορά ένα έντονο κλίμα αβεβαιότητας που επηρεάζει κυρίως τα μικρά εκτός σχεδίου ακίνητα. Δεν αναφερόμαστε σε μεγάλες εκτάσεις, τουριστικές επενδύσεις ή οργανωμένα projects, αλλά στα ακίνητα των ιδιωτών: ένα οικόπεδο τεσσάρων στρεμμάτων για εξοχική κατοικία, ένα χωράφι που προέκυψε από κληρονομιά, ένα ακίνητο που αγοράστηκε πριν χρόνια με σκοπό την ανέγερση μιας μικρής κατοικίας. Σε αυτή την κατηγορία ακινήτων, το ενδιαφέρον για αγορά έχει μειωθεί δραματικά και σε πολλές περιπτώσεις έχει σχεδόν μηδενιστεί.
Ο βασικός λόγος δεν είναι ότι τα ακίνητα αυτά δεν έχουν καλή θέση, θέα ή πρόσβαση, αλλά η αβεβαιότητα ως προς τη δυνατότητα αξιοποίησής τους. Ο υποψήφιος αγοραστής ή ιδιοκτήτης πλέον δεν αναρωτιέται «πόσα τετραγωνικά μπορώ να χτίσω;», αλλά «θα μπορώ τελικά να χτίσω;» και φυσικά «πότε θα μπορέσω να οικοδομήσω». Όταν σε αυτό το ερώτημα δεν υπάρχει σαφής και οριστική απάντηση, η αγορά απλώς σταματά. Κανείς δεν επενδύει σε κάτι για το οποίο δεν γνωρίζει αν και πότε θα μπορέσει να το αξιοποιήσει.
Η κατάσταση αυτή δεν προέκυψε από έναν μόνο νόμο ή από μία συγκεκριμένη απόφαση. Είναι το αποτέλεσμα πολλών διαδικασιών που εξελίσσονται ταυτόχρονα εδώ και χρόνια: δασικοί χάρτες, κτηματολόγιο, καθορισμός δρόμων, τοπικά πολεοδομικά σχέδια, χαρακτηρισμοί γης, όρια οικισμών. Όλες αυτές οι διαδικασίες είναι απαραίτητες για να μπει τάξη στον χώρο και κανείς δεν μπορεί να διαφωνήσει με αυτό. Το πρόβλημα είναι ότι για μεγάλο χρονικό διάστημα η χώρα βρίσκεται σε μια μεταβατική περίοδο, όπου τίποτα δεν είναι απολύτως ξεκάθαρο. Και η αγορά ακινήτων δεν λειτουργεί καλά μέσα σε καθεστώς αβεβαιότητας. Είναι μάλιστα εντυπωσιακό ότι σε μια εποχή όπου η Τεχνητή Νοημοσύνη και τα ψηφιακά εργαλεία κυριαρχούν στην καθημερινότητα, η ελληνική γραφειοκρατία εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους παράγοντες καθυστέρησης και αβεβαιότητας.
Έτσι, την άνοιξη του 2026 βιώνουμε μια ιδιαίτερα παράδοξη πραγματικότητα. Τυπικά, σε πολλές περιπτώσεις μπορεί κάποιος να οικοδομήσει εκτός σχεδίου. Πρακτικά όμως, επειδή εμπλέκονται πολλοί παράγοντες – δρόμοι, δασικοί χάρτες, πολεοδομικές μελέτες, χαρακτηρισμοί γης – ο κόσμος φοβάται να αγοράσει. Και όταν ο κόσμος φοβάται να αγοράσει, οι τιμές πιέζονται, οι συναλλαγές μειώνονται δραστικά και πολλά ακίνητα παραμένουν ανεκμετάλλευτα για χρόνια.
Το πιο άδικο στοιχείο σε αυτή την ιστορία είναι ότι το πρόβλημα δεν αφορά τους μεγάλους επενδυτές. Οι μεγάλες εκτός σχεδίου εκτάσεις που προορίζονται για ξενοδοχεία, τουριστικές μονάδες, πολυτελείς κατοικίες ή οργανωμένες αναπτύξεις θα βρουν τον δρόμο τους. Οι επενδυτές αυτοί διαθέτουν μηχανικούς, νομικούς, πολεοδομικές μελέτες, ειδικά χωρικά σχέδια και επενδυτικά εργαλεία. Οι μεγάλες επενδύσεις έχουν τη δυνατότητα να ξεπεράσουν καθυστερήσεις και εμπόδια, γιατί διαθέτουν κεφάλαιο, χρόνο, γνώση/ εμπειρία και οργάνωση.
Το πρόβλημα αφορά κυρίως τη μικρή ιδιοκτησία. Αφορά τον άνθρωπο που έχει ένα οικόπεδο στο νησί, ένα χωράφι στο χωριό, μια κληρονομιά από τους γονείς του. Αφορά τον άνθρωπο που ήθελε να χτίσει ένα μικρό εξοχικό, να δημιουργήσει ένα σπίτι για το παιδί του ή να επενδύσει τις οικονομίες του σε ένα ακίνητο. Για αυτούς τους ανθρώπους, η αβεβαιότητα ισοδυναμεί με πάγωμα. Και όταν μια αγορά παραμένει παγωμένη για μεγάλο χρονικό διάστημα, αρχίζει σταδιακά να χάνει την αξία της.
Στην αγορά ήδη παρατηρούνται τα πρώτα σημάδια αυτής της εξέλιξης. Πολλά μικρά εκτός σχεδίου ακίνητα έχουν χάσει σημαντικό μέρος της εμπορικής τους αξίας, όχι επειδή άλλαξε η τοποθεσία τους ή επειδή υποβαθμίστηκαν, αλλά επειδή δεν υπάρχει σαφήνεια για το αν και πότε μπορούν να οικοδομηθούν. Ένα ακίνητο χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης δεν αποτελεί επένδυση. Μετατρέπεται σε κόστος, σε φορολογική επιβάρυνση και σε ένα περιουσιακό στοιχείο με αβέβαιη προοπτική. Δυστυχώς, αυτή η αντίληψη αρχίζει να παγιώνεται στην αγορά.
Εδώ βρίσκεται και ο μεγαλύτερος κίνδυνος. Όχι απλώς να καθυστερήσει η εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά να απαξιωθεί συνολικά η μικρή εκτός σχεδίου ιδιοκτησία. Δηλαδή ένα τεράστιο κομμάτι γης στην Ελλάδα, που ανήκει κυρίως σε ιδιώτες και οικογένειες, να θεωρείται μη αξιοποιήσιμο ή υψηλού ρίσκου. Αυτό δεν είναι μόνο θέμα αγοράς ακινήτων. Είναι θέμα περιφέρειας, χωριών, νησιών, τοπικών οικονομιών και τελικά θέμα περιουσίας των πολιτών.
Το τρομακτικά παράδοξο είναι ότι όλα αυτά συμβαίνουν σε μια περίοδο που η χώρα και η Ευρώπη αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση. Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται, τα ενοίκια ανεβαίνουν, οι νέοι δυσκολεύονται να αγοράσουν ή να χτίσουν σπίτι και την ίδια στιγμή ένα τεράστιο κομμάτι γης βρίσκεται σε καθεστώς αβεβαιότητας και παραμένει ανεκμετάλλευτο. Σε μια εποχή που η τεχνολογία και τα δεδομένα θα μπορούσαν να κάνουν τις διαδικασίες πιο γρήγορες, πιο ξεκάθαρες και πιο διαφανείς, η αγορά βιώνει περισσότερη γραφειοκρατία, περισσότερη καθυστέρηση και μεγαλύτερη αβεβαιότητα.
Κανείς δεν υποστηρίζει ότι δεν πρέπει να μπουν κανόνες απεναντίας η Ελλάδα έχει ανάγκη από χωροταξικό σχεδιασμό, σαφείς χρήσεις γης, προστασία του περιβάλλοντος και ένα ξεκάθαρο πλαίσιο δόμησης. Το ζήτημα όμως δεν είναι μόνο να μπουν κανόνες, αλλά να μπουν γρήγορα/ άμεσα, ξεκάθαρα/ κατανοητά και οριστικά. Η αβεβαιότητα είναι χειρότερη από έναν αυστηρό κανόνα. Με έναν αυστηρό κανόνα η αγορά προσαρμόζεται. Με την αβεβαιότητα όμως, η αγορά παγώνει.
Σήμερα, τα εκτός σχεδίου ακίνητα – και κυρίως τα μικρά – βρίσκονται σε μια κατάσταση που θυμίζει χειμερία νάρκη. Οι αγοραπωλησίες έχουν ελαχιστοποιηθεί, οι αγοραστές περιμένουν, οι ιδιοκτήτες δεν πουλούν σε πολύ χαμηλές/ εξευτελιστικές τιμές, οι μηχανικοί δεν μπορούν πάντα να δώσουν σαφείς απαντήσεις και όλοι περιμένουν να ξεκαθαρίσει το τοπίο. Το ερώτημα είναι πόσο θα διαρκέσει αυτή η περίοδος αναμονής καθώς όσο περισσότερο διαρκεί, τόσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος αυτή η αγορά να μην επιστρέψει ποτέ στην κατάσταση που τη γνωρίζαμε.
Αν τα εκτός σχεδίου ακίνητα πάψουν να θεωρούνται οικοδομήσιμα ή αν η διαδικασία οικοδόμησης γίνει τόσο δύσκολη και αβέβαιη που κανείς δεν ασχολείται, τότε δεν μιλάμε απλώς για αλλαγή πολεοδομικής πολιτικής. Μιλάμε για αλλαγή ολόκληρης της δομής της ελληνικής ακίνητης περιουσίας. Και αυτό είναι κάτι που πρέπει να συζητηθεί σοβαρά, γιατί αφορά όχι μόνο επενδυτές και κατασκευαστές, αλλά χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα.
Η Ελλάδα ήταν πάντα μια χώρα μικρών ιδιοκτητών αλλά με υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης ωστόσο η ιδιοκτησία γης, ιδιαίτερα στον τόπο καταγωγής, λειτουργούσε όχι μόνο ως περιουσιακό στοιχείο αλλά και ως συνδετικός κρίκος με τον τόπο. Η γη, το οικόπεδο/ χωράφια στο χωριό, το εξοχικό, η μικρή ιδιοκτησία εκτός σχεδίου δεν ήταν μόνο επένδυση αλλά κομμάτι της οικογενειακής ιστορίας και του δεσμού με τον τόπο.
Πολλοί Έλληνες επένδυσαν σε εξοχικά ή μικρές κατοικίες εκτός σχεδίου, ενώ πολλοί ξένοι αγόρασαν γη σε μη τουριστικές περιοχές επειδή ερωτεύτηκαν το τοπίο και ονειρεύτηκαν να δημιουργήσουν ένα σπίτι εκεί. Αν η μικρή εκτός σχεδίου ιδιοκτησία απαξιωθεί, τότε δεν θα αλλάξει μόνο η αγορά ακινήτων. Θα αλλάξει ο τρόπος με τον οποίο κατανέμεται η γη και η περιουσία στη χώρα και αυτό δεν είναι ένα τεχνικό ή πολεοδομικό ζήτημα.
Είναι ένα οικονομικό και κοινωνικό ζήτημα που τα επόμενα χρόνια θα το βρούμε μπροστά μας καθώς ουσιαστικά θα αλλάξει και ο χάρτης της ιδιοκτησίας στη χώρα. Το θέμα των εκτός σχεδίου δεν είναι τελικά αν χτίζονται 120 ή 186 τετραγωνικά. Το πραγματικό ερώτημα είναι αν η μικρή ιδιοκτησία στην Ελλάδα θα συνεχίσει να έχει αξία άρα και ύπαρξη και προοπτική ή αν σταδιακά θα απαξιωθεί. Γιατί αν απαξιωθεί η μικρή εκτός σχεδίου ιδιοκτησία, δεν θα αλλάξει μόνο η αγορά ακινήτων. Θα αλλάξει η ίδια η δομή της χώρας μας εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων. Και αυτή είναι μια συζήτηση που μόλις τώρα ξεκινά.
* Ο Αστεριάδης Βασίλης, Vasilisasteriadis.com, είναι Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα.
