Πώς από - το όχι και τόσο μακρινό - 2010 βλέπαμε σχετικά συχνά αγγελία ζήτησης διαμερίσματος με μηδενικό ενοίκιο και μάλιστα στο Κολωνάκι και φτάσαμε σήμερα σε βανδαλισμό κτιρίου για «σχολιασμό» του ζητούμενου υψηλού (;) μισθώματος…
Δύο φωτογραφίες, δεκατέσσερα χρόνια διαφορά και μια τελείως διαφορετική κατάσταση στην Ελληνική Κτηματαγορά, πόσα άραγε μπορούν να αλλάξουν στην κτηματαγορά; ή ακόμα και στην καθημερινότητα. Είναι οι οικονομικοί κύκλοι που διαμορφώνουν αντίρροπες δυνάμεις ή μήπως τα δεδομένα έχουν αλλάξει τελείως;
Στην κορύφωση της οικονομικής κρίσης στη χώρα μας που η βραχυχρόνια μίσθωση δεν μας είχε καν συστηθεί, το να έβρισκες μισθωτή - και όχι σπίτ ι- ήταν μια πρόκληση και το μίσθωμα βασιζόταν κατά βάση σε…κοινωνικά κριτήρια ωστόσο το τότε διαμέρισμα αν ήταν βαμμένο έστω και πρόχειρα το κατατάσσαμε στην κατηγορία ανακαινισμένο, και σε κάθε γειτονιά υπήρχαν αρκετά ενοικιαστήρια- ζήτηση (και προσφορές) για διαμέρισμα χωρίς καν μίσθωμα απλά ο ενδιαφερόμενος θα αναλάμβανε μόνο τους φόρους (μόλις είχε επιβληθεί και ο ΕΝΦΙΑ) και συντήρηση του ακινήτου… Μια πραγματικότητα που τη ζήσαμε σαν κοινωνία και επιλέγουμε να την ξεχάσουμε μαζί με την όλη τότε καταθλιπτική καθημερινότητα που το ενδιαφέρον για μίσθωση ήταν μηδενικό, ούτε λόγος για αγορά / επένδυση και ως φυσικό επακόλουθο οι τιμές / αξίες πιεζόντουσαν προς τα κάτω…
Πλέον το 2026 η κατάσταση είναι τελείως διαφορετική… στην ίδια περιοχή της Αθήνας ένα ενοικιαστήριο για διαμέρισμα με ζητούμενο ενοίκιο 800 ευρώ το μήνα προκάλεσε ένα οργισμένο γκράφιτι: «Τι 800 ενοίκιο ρε;». Η πρώτη αυθόρμητη απάντηση είναι απλή, οι δυνάμεις της προσφοράς και ζήτησης λειτούργησαν αλλά αντίστροφα και πιέζουν τα μισθώματα σε επίπεδα ασύμφορα για την κοινωνία. Ωστόσο, μια πιο ψύχραιμη ματιά αναζητά μια ερμηνεία στο πώς γίνεται η ίδια αγορά να μετατρέπεται από απελπισία ιδιοκτητών σε οργή μισθωτών σε μια δεκαετία; Είναι οι τιμές «άδικες» ή «φούσκα»; Οφείλονται στους κύκλους της κτηματαγοράς; Έχουν αλλάξει τόσο πολύ τα δεδομένα με τη βραχυχρόνια μίσθωση; Άλλαξε τόσο πολύ και γρήγορα η κοινωνία μας που δεν μπορέσαμε να το αντιληφθούμε;
1. Η Κτηματαγορά ως καθρέφτης της οικονομίας
Οι τιμές των ακινήτων δεν είναι ποτέ σταθερές ή «δίκαιες» από μόνες τους. Είναι ο καθρέφτης της οικονομικής συγκυρίας, του κύκλου της αγοράς, των κοινωνικών προτεραιοτήτων και των επενδυτικών κινήτρων. Το 2009, η Ελλάδα βυθίστηκε σε βαθιά ύφεση. Η ανεργία εκτοξεύτηκε, τα εισοδήματα κατέρρευσαν, οι τράπεζες σταμάτησαν να χρηματοδοτούν όχι μόνο τα ακίνητα αλλά και την οικονομία γενικότερα. Η ζήτηση για ενοικίαση ή αγορά ακινήτων εξαφανίστηκε και το κόστος ζωής περιορίστηκε αισθητά. Τα ενοίκια καταποντίστηκαν, ενώ πολλοί ιδιοκτήτες προτιμούσαν να αφήσουν τα ακίνητα κενά παρά να μισθώνουν με ζημία ή να ρισκάρουν κακοπληρωτές που δεν μπορούσαν (ανθρώπινα) να ανταποκριθούν στα νέα δεδομένα της καθημερινότητας.
Σήμερα, η εικόνα έχει ανατραπεί. Οι τιμές ενοικίων και πωλήσεων αυξάνονται με ρυθμούς που προκαλούν αγανάκτηση – ιδιαίτερα σε όσους δεν είδαν τα εισοδήματά τους να ακολουθούν αντίστοιχη πορεία. Γιατί όμως συμβαίνει αυτό;
2. Οι κινητήριοι μοχλοί της ανόδου: τουρισμός, golden visa, AirBnB, έλλειψη νέων κατασκευών, πληθωρισμός
Μετά το 2017, η αγορά ακινήτων άρχισε να ανακάμπτει, αρχικά διστακτικά και στη συνέχεια εκρηκτικά, για πέντε βασικούς λόγους:
Τουρισμός και βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η Ελλάδα έγινε hotspot για AirBnB - βραχυχρόνια μίσθωση. Πολλά διαμερίσματα μετατράπηκαν σε τουριστικά καταλύματα, μειώνοντας την προσφορά για μόνιμη κατοικία και εκτοξεύοντας τα ενοίκια. Ωστόσο αυτό δεν είναι ελληνικό μόνο φαινόμενο, η αύξηση του ενδιαφέροντος για ταξίδια σε ευρωπαϊκές χώρες έχει αυξηθεί μετά την Covid εποχή και οι ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις δεν μπορούσαν- και ούτε ακόμα μπορούν- να καλύψουν τη ζήτηση.
Golden Visa και ξένοι αγοραστές: Πάνω από 20.000 άδειες παραμονής έχουν δοθεί από το 2013, με τους ξένους επενδυτές να αγοράζουν ακίνητα κυρίως στην Αθήνα, τον Πειραιά και τα νότια προάστια, συχνά πάνω από τις τιμές της εγχώριας αγοράς. Ιδιαίτερα την περίοδο που η Golden visa ήταν στα 250.000 ευρώ παρατηρήσαμε ότι άξαφνα διαμερίσματα των 170.000 ή και 180.000 ευρώ (που μέχρι τότε ήταν προς μίσθωση) αξιολογήθηκαν από τους ιδιοκτήτες στα 250.000.
Έλλειψη νέων κατασκευών και Κόστος Κατασκευής: Η δεκαετής κρίση σταμάτησε σχεδόν κάθε νέα οικοδομή. Όταν η ζήτηση επέστρεψε, η προσφορά είχε συρρικνωθεί, και μάλιστα η μείωση αυτή υπολογίζεται άνω του 300%. Επιπλέον, τα τελευταία χρόνια έχει αυξηθεί σημαντικά το κόστος κατασκευής και ανακαίνισης, ως εκ τούτου ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος για να πληρεί τα απαιτούμενα της μισθωτικής αγοράς αναγκάζεται να επενδύσει ένα σεβαστό ποσό για το οποίο θέλει να έχει απόσβεση γεγονός που ωθεί τα ενοίκια προς τα πάνω.
Πληθωρισμός και επενδυτική στροφή: Μετά το 2021, ο πληθωρισμός και η αβεβαιότητα σε άλλες επενδύσεις έστρεψαν ακόμα περισσότερους σε ακίνητα ως «ασφαλές καταφύγιο». Μετά τον Covid ο κόσμος θυμήθηκε την πρωταρχική ανάγκη στέγασης και επένδυσης σε αυτό, βλέποντας τις αποδώσεις σε τραπεζικές καταθέσεις (κλειδωμένες και μη) να είναι πολύ χαμηλές και να ζαλίζεται από τις αποδόσεις που ακούνε από τα κρυπτονομίσματα, η κτηματαγορά φάνταζε σαν τη μέση ασφαλή λύση.
Ευρωπαϊκή σύγκριση: Σύμφωνα με στοιχεία Eurostat, η μέση πώληση ανά τμ στην Αθήνα κυμαίνεται στα 2.500–3.000€/τμ, ενώ στο Παρίσι ξεπερνά τα 10.000€/τ.μ., στο Βερολίνο τα 5.500€/τ.μ., στη Λισαβόνα τα 4.500€/τ.μ. Αυτό εξηγεί, γιατί η Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει ξένους επενδυτές. Φυσικά, σε ορισμένες περιοχές (βλέπε νότιο παραλιακό μέτωπο) η μέση τιμή είναι πολλαπλά υψηλότερη από το Μέσο Όρο κάτι που αντίστοιχα συναντάμε και στις ευρωπαϊκές Πρωτεύουσες. Για παράδειγμα στο Saint Germain του Παρισιού διαμέρισμα προσφέρεται προς πώληση έναντι 55.000/τμ και τα μισθώματα είναι της τάξεως των 35-55 ευρώ/τμ/μήνα…
Επίσης, οφείλουμε να αναφερθούμε ότι ορισμένα προγράμματα που είχαν μεν στόχο να βοηθήσουν την ιδιοκτησία ακινήτων όπως το Σπίτι μου Ι & ΙΙ η εφαρμογή τους ήταν (και παραμένει) προβληματική ωστόσο παρατηρήσαμε ότι τα διαμερίσματα αγοραίας αξίας κάτω των 200.000 ακολούθησαν την ίδια πορεία με την golden visa και είχαμε ανεξήγητες αυξήσεις.
3. Οι τιμές των σπιτιών δεν είναι «δίκαιες» ή «άδικες» - Είναι αποτέλεσμα προσφοράς & ζήτησης
Η αγορά δεν λειτουργεί με αίσθημα δικαιοσύνης και οφείλουμε να συμφιλιωθούμε με αυτό. Οι τιμές διαμορφώνονται από το τι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι ενδιαφερόμενοι και από το τι προσφέρουν οι ιδιοκτήτες. Το 2009 ο μισθωτής είχε το «πάνω χέρι» - μπορούσε να διαπραγματευτεί, να ζητήσει μειώσεις, να επιλέξει ανάμεσα σε πολλά ακίνητα και φυσικά η έλλειψη μισθωτών είχε και το αποτέλεσμα να μη γίνονται καθόλου επενδύσεις ανακαίνισης στο ακίνητο.
Το 2026, ο ιδιοκτήτης είναι αυτός που διαλέγει τον ενοικιαστή, συχνά με πολλαπλές προσφορές για το ίδιο ακίνητο, ωστόσο οι απαιτήσεις / standards έχουν αλλάξει, ένα διαμέρισμα σήμερα για να μισθωθεί στις τρέχουσες τιμές, επιβάλλεται να έχει από πόρτα ασφαλείας μέχρι και ενεργειακή μόνωση, AC, κ.τ.λ. που το κόστος αυτό δεν είναι μικρό.
Το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης είναι παγκόσμιο, δεν είναι ελληνικό φαινόμενο, σε όλες τις δυτικές χώρες τα ενοίκια αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από τους μισθούς, δημιουργώντας μια «γενιά ενοικιαστών», που δυσκολεύεται να βρει προσιτή κατοικία.
Κάτι που επίσης πρέπει να αποδεχθούμε είναι ότι δεν ευθύνεται η κτηματαγορά για το ύψος των μισθών ή το κόστος ζωής, σαφέστατα επηρεάζουν τα υψηλά μισθώματα την καθημερινότητα αλλά δεν μπορεί να παρέμβει η ίδια η αγορά των ακινήτων. Ο μέσος ιδιοκτήτης αναμένει (πλέον) από τη μηνιαία απόδοση της περιουσίας του (δηλαδή το ενοίκιο) να πληρώσει τμήμα του κόστος αγοράς, της ανακαίνισης, των φόρων και να περισσέψει ένα ποσό που να συμβάλει στον προϋπολογισμό του ώστε να αντιμετωπίσει και αυτός το υψηλό κόστος ζωής.
4. Η επίδραση της κρίσης στην προσφορά ακινήτων
Η δεκαετής κρίση είχε διπλή και πολύ έντονη επίδραση: πρώτον, πάγωσε την οικοδομική δραστηριότητα που ανέτρεψε τους οικονομικούς κύκλους της κτηματαγοράς, μειώνοντας την προσφορά νέων κατοικιών. Δεύτερον, πολλοί ιδιοκτήτες αναγκάστηκαν να πουλήσουν ή να αφήσουν τα ακίνητά τους ανεκμετάλλευτα και ακόμα και σήμερα δεν έχουν διάθεση να τα αξιοποιήσουν. Όταν η ζήτηση επέστρεψε, η προσφορά δεν μπορούσε να ανταποκριθεί - και οι τιμές εκτοξεύτηκαν. Δυστυχώς, οι αντιδράσεις της οικονομίας στα ακίνητα δεν μπορούν να είναι άμεσες και θα αργήσει η στιγμή που θα δούμε στον ορίζοντα μια ισορροπία.
5. Μισθοί και αγοραστική δύναμη
Στην Ελλάδα, οι μισθοί παραμένουν από τους χαμηλότερους στην Ευρώπη, ενώ το κόστος στέγασης συνεχίζει να αυξάνεται. Αυτό εντείνει το αίσθημα αδικίας, όμως η αγορά λειτουργεί με βάση τα δεδομένα της προσφοράς και της ζήτησης, όχι με κοινωνικά κριτήρια.
6. Τι θα γίνει αν αλλάξουν ξανά οι συνθήκες;
Το 2009 το ελληνικό κοινό αποδέχτηκε ότι και οι αξίες των ακινήτων μειώνονται και μάλιστα πολύ, κατανοήσαμε ότι καμία τιμή δεν είναι μόνιμη και η αγορά μπορεί να αλλάξει δραματικά σε λίγα χρόνια. Η πεποίθηση «επένδυσε σε ακίνητο και δε θα χάσεις ποτέ», που ακούγαμε στην παιδική μας ηλικία, κατέρρευσε. Αν η οικονομία ξαναμπορεί σε ύφεση, αν αλλάξουν οι φορολογικές ή επενδυτικές συνθήκες, αν αυξηθεί η προσφορά, οι τιμές μπορεί να υποχωρήσουν το ίδιο απότομα όσο ανέβηκαν. Το ρίσκο υπάρχει πάντα και δε κάνει διακρίσεις
Συμπέρασμα και Προτροπή
Καμία τιμή/ αξία δεν είναι δεδομένη ή μόνιμη. Η αγορά ακινήτων έχει ρίσκο, κύκλους και απρόβλεπτες αλλαγές. Όσοι συμμετέχουν - ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, επενδυτές - οφείλουν να διαβάζουν τα σημάδια της αγοράς και να αποφεύγουν τις συναισθηματικές αποφάσεις.
Η κτηματαγορά δεν κινείται με βάση το δίκαιο ή το άδικο. Κινείται με βάση την οικονομία.
Το ερώτημα δεν είναι αν οι τιμές είναι δίκαιες.
Το ερώτημα είναι πόσο θα αντέξουν αν αλλάξουν ξανά οι συνθήκες.
Το ερώτημα ωστόσο που τρομάζει είναι : τι θα γίνει αν αλλάξουν ξανά οι συνθήκες; Θα δούμε νέες ισορροπίες ή μια νέα κρίση;
*Ο Βασίλης Αστεριάδης είναι Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα.
