field_kentriki_fotografia
Shutterstock
Shutterstock
Αντίρροπες δυνάμεις στην αγορά ακινήτων

Με διελκυστίνδα θα μπορούσε να παρομοιαστεί η ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία προσπαθεί να ισορροπήσει μεταξύ αντίρροπων δυνάμεων. Της παγκόσμιας δηλαδή, μακροοικονομικής αστάθειας λόγω ενεργειακής κρίσης και υψηλού πληθωρισμού και των καλών προοπτικών που διαθέτει το ελληνικό real estate ως επενδυτικός προορισμός.

Αυτό διαπιστώνει και η διοίκηση της Noval Property που αναφέρει πως το ελληνικό real estate τους πρώτους μήνες του 2022 βρίσκεται υπό την επίδραση αντίρροπων δυνάμεων, με τις θετικές προσδοκίες να υπερισχύουν προς το παρόν των επιπτώσεων της διεθνώς δυσμενούς συγκυρίας.

Οι θετικοί ρυθμοί μεταβολής στις αξίες των ακινήτων, η επενδυτική κινητικότητα και η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας που καταγράφηκαν το 2021 αφήνουν ακόμη ισχυρό το αποτύπωμά τους στην αγορά. Σημαντικές ωστόσο αβεβαιότητες επηρεάζουν την ακίνητη περιουσία άμεσα.

Σε αυτές ανήκει το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, αλλά οι ενδεχόμενες επιπτώσεις της γεωπολιτικής αστάθειας και των πληθωριστικών πιέσεων στον τουρισμό και την επενδυτική δραστηριότητα, που εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν εκ νέου την αγορά ακινήτων σε στάση αναμονής, ειδικά στην περίπτωση επενδύσεων σε νέα έργα ανάπτυξης ακινήτων.

Το ίδιο διαπιστώνει και η διοίκηση της Redex που αναφέρει στην οικονομική της έκθεση ότι ναι μεν οι πόροι του Ταμείου Ανάκαμψης δημιουργούν θετικές προοπτικές για τον κλάδο της κατασκευής τα επόμενα χρόνια.

Ωστόσο, η ενεργειακή κρίση, πέραν των άλλων προβλημάτων, έχει οδηγήσει σε ανατίμηση των οικοδομικών υλικών, καθυστέρηση στη δημοπράτηση νέων κατασκευαστικών έργων, περιορισμό του περιθωρίου κέρδους, και καθυστέρηση εξόφλησης των πελατών. Πρόκειται για ζητήματα τα οποία μπορούν να επηρεάσουν τη ρευστότητα των εταιρειών του κλάδου και δη όσων υλοποιούν έργα για λογαριασμό του δημοσίου.

Ποιες όμως, είναι οι προοπτικές ανά κατηγορία real estate;

Σύμφωνα με τη Noval, χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες, κέντρα logistics και κατοικίες προς μίσθωση, παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις-ανάπτυξη.

Παράλληλα, το έργο του Ελληνικού, η προώθηση των έργων υποδομών, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η λειτουργία του Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και οι ανακοινωθείσες νέες επενδύσεις από πολυεθνικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στους χώρους του φαρμάκου, της τεχνολογίας, του ηλεκτρονικού εμπορίου κ.ά., αναμένεται να έχουν σημαντική θετική επίδραση στην οικοδομική δραστηριότητα.

Στην αγορά κατοικίας η δυναμική είναι θετική και διαφαίνεται τόσο από την αύξηση των τιμών όσο και από τα deals σε υψηλά τιμήματα στα νησιά.

Οι ειδικοί αναμένουν να υπάρξει διόρθωση της αγοράς σε διάστημα έξι έως δώδεκα μηνών, ωστόσο, η πίεση στις τιμές των ακινήτων δεν φαίνεται να είναι οριζόντια. Κατοικίες σε περιοχές με σταθερά υψηλή ζήτηση θα είναι πιο ανθεκτικές στην όποια διόρθωση, ενώ στα νεόδμητα ακίνητα καθοριστικό ρόλο θα έχουν τα μέτρα στήριξης προς τους κατασκευαστές, σχετικά με τα ανοικτά δάνεια και την τακτοποίησή τους.

Στα γραφεία, οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους. Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές συγκεντρώνουν υψηλή ζήτηση.

Παράλληλα, νέες διεθνείς τάσεις δημιουργίας «ψηφιακών νομάδων» οδηγούν σε νέες ανάγκες για ανάπτυξη ευέλικτων –μη μόνιμων– εργασιακών χώρων, αλλά και οικιστικών ακινήτων υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, οι οποίες εκτιμάται ότι σταδιακά θα προσελκύσουν μια αναδυόμενη αγορά με εξαιρετικές δυνατότητες για τη χώρα.

Στην αγορά γραφείων, οι ποιοτικοί χώροι, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεπεράσουν τα 30 ευρώ/τ.μ./μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%. Τα δε παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, δεν μπορούν να ενοικιαστούν με τιμές ανώτερες των 5 ευρώ/τ.μ.

Στον ενδιάμεσο χώρο βρίσκονται τα παλαιά γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, όπου σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες περί τα 15 ευρώ/τ.μ. με αποδόσεις γύρω στο 7%-7,5%. Λαμβάνοντας υπόψη το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον (αύξηση κατασκευαστικού-ενεργειακού κόστους, πληθωριστικές πιέσεις, κ.α.) σημειώνεται δε, ότι θα υπάρχει περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία, ενώ πιθανολογείται μία ανακοπή στον ρυθμό αύξησης αξιών στα σύγχρονα και πράσινα γραφεία.

Στον τομέα των logistics, αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, με ύψη πάνω από 9 μέτρα και κοντά σε κόμβο, διαθέτουν αγοραίες αξίες πάνω από 600-650 ευρώ/τ.μ., μισθώματα 5 ευρώ/τ.μ. και αποδόσεις 8%-8,5%. Τα κέντρα διανομής (logistics centers) είναι η πιο ευνοημένη κατηγορία ακινήτων, επειδή προσελκύουν μεγαλύτερη ζήτηση λόγω της σημαντικής αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου.