Δημοσιεύθηκε η εξαμηνιαία έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας από την Τράπεζα της Ελλάδος. Όπως γίνεται πάντα, μέσα της έχει ένα κεφάλαιο που αναφέρεται στις εξελίξεις της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Διαβάζοντάς το παίρνουμε μία πολύ καθαρή εικόνα των εξελίξεων στην ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων. Είναι ξεκάθαρο πως για μία ακόμα χρονιά οι τιμές των οικιστικών ακινήτων καταγράφουν ανοδική πορεία και σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των στελεχών της ΤτΕ, αυτό αναμένεται να συνεχιστεί στο εγγύς μέλλον.
Η συνεχής αύξηση των τελευταίων ετών έχει φέρει τις τιμές των οικιστικών ακινήτων, νέων και παλαιών διαμερισμάτων σε νέα ιστορικά υψηλά, πάνω και από τα προ της κρατικής χρεωκοπίας επίπεδα. Σημαντική και συνεχής τα τελευταία χρόνια είναι και η αύξηση των ενοικίων των κατοικιών, τα οποία πλησιάζουν πλέον τα ιστορικά υψηλά του τρίτου τριμήνου του 2011. Αφήνοντας λίγο την έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας και εξετάζοντας ορισμένα άλλα στοιχεία από την ιστοσελίδα της ΤτΕ μπορούμε να δούμε πως τα ιστορικά υψηλά τους πλησιάζουν και οι τιμές των γραφείων πλησιάζουν, ενώ στα καταστήματα η άνοδος των τελευταίων ετών έχει φέρει τις τιμές σε νέα υψηλά.
Στο τέλος του κεφαλαίου των οικιστικών ακινήτων στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της ΤτΕ, οι συντάκτες της αναφέρονται στην όξυνση του προβλήματος στέγης στην Ελλάδα. Σύμφωνα με αυτούς, η αύξηση των τιμών στα διαμερίσματα και στα ενοίκιά τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό τους κόστος έχουν συμβάλλει καθοριστικά στη χειροτέρευση της κατάστασης, με αποτέλεσμα ο λόγος του κόστους στέγασης προς το διαθέσιμο εισόδημα να έχει φθάσει πλέον στο 35,50%.
Εμείς θα προσθέσουμε εδώ πως εξίσου σημαντικό ρόλο στην όξυνση του προβλήματος στέγασης έχουν παίξει η γενικότερη αύξηση του κόστους ζωής τα τελευταία χρόνια όπως και το χαμηλό επίπεδο εισοδημάτων για μεγάλο μέρος του πληθυσμού. Η έκθεση της ΤτΕ αναφέρει επίσης πως αναμένεται να συνεχιστεί η αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων το επόμενο χρονικό διάστημα, καθώς η ζήτηση διατηρείται ισχυρή, και από το εσωτερικό και από το εξωτερικό, και ο αριθμός των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών παραμένει περιορισμένος.
Η αναφορά στην εσωτερική και εξωτερική ζήτηση μας δίνει την ευκαιρία να ασχοληθούμε με ένα άλλο χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων αυτή την περίοδο. Ένα σημαντικό μέρος της ζήτησης για οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα προέρχεται από πολίτες ή επενδυτές του εξωτερικού για τους οποίες οι τιμές των ελληνικών ακινήτων είναι εξαιρετικά προσιτές, έως και τιμές ευκαιρίας, καθώς τα εισοδήματά τους είναι σημαντικά ανώτερα των αντίστοιχων για την πλειοψηφία των Ελλήνων πολιτών.
Επίσης, ισχυρή είναι η ζήτηση από Έλληνες με σημαντική επιχειρηματική δραστηριότητα στο εξωτερικό και μάλιστα σε τομείς που τα τελευταία χρόνια βρίσκονται σε άνθηση, όπως για παράδειγμα η εμπορική ναυτιλία. Αν σε όλα προσθέσουμε και την επίδραση του τουρισμού δεν είναι δύσκολο να καταλάβουμε πως για μεγάλο μέρος του πληθυσμού η καλή εικόνα της αγοράς ακινήτων δεν συμβαδίζει με τη δική τους κατάσταση.
Η κατάσταση που περιγράψαμε παραπάνω δεν αποτελεί ελληνικό παράδοξο. Παρόμοιες καταστάσεις, όχι κατ’ ανάγκην με τις ίδιες αιτίες, παρατηρούνται σε πολλές χώρες του κόσμου, στη Δυτική Ευρώπη, τις ΗΠΑ αλλά και χώρες της Ασίας όπως η Σιγκαπούρη και άλλες. Το γεγονός πως η αγορά real estate είναι διεθνής και χωρίς πολλούς περιορισμούς, ανεβάζει πολύ συχνά τη ζήτηση και τις τιμές με τρόπο που σχεδόν αποκλείει πολύ σημαντικό μέρος των πολιτών που εργάζονται και κατοικούν στις πόλεις.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, έχουν επιβληθεί περιορισμοί στην πρόσβαση αγοραστών που θέλουν να αγοράσουν ακίνητα μόνο για επενδυτικούς λόγους (αυτό έχει γίνει στη Σιγκαπούρη). Σε άλλες, όπως έχουμε δει στην Ευρώπη, γίνεται προσπάθεια περιορισμού της ζήτησης από τον τουριστικό τομέα.
Όπως όμως επισήμανε η έκθεση της ΤτΕ, σημαντικό ρόλο στη δημιουργία στεγαστικού προβλήματος έχει παίξει η έλλειψη ικανού αριθμού κατοικιών προς πώληση. Αυτό δεν ισχύει μόνο στην Ελλάδα αλλά και σε πολλές άλλες χώρες.
Στη Γερμανία για παράδειγμα εκτιμάται πως κάθε χρόνο κατασκευάζονται πολλές δεκάδες χιλιάδες λιγότερα διαμερίσματα από όσα απαιτούνται για την αντιμετώπιση του προβλήματος (περίπου 150.000 χιλιάδες το 2024). Θα μπορούσαμε ίσως να πούμε πως στην Ελλάδα, στη Γερμανία και σε άλλες δυτικές χώρες ζούμε μία κατάσταση ακριβώς αντίθετη από αυτήν της Κίνας, όπου υπάρχει τεράστιος αριθμός απούλητων κατοικιών.
Όπως ξέρουμε από όλες τις αγορές, αν η ζήτηση είναι μεγαλύτερη της προσφοράς, οι τιμές είναι δύσκολο να πέσουν. Με αυτή τη λογική, όσο απρόσιτες και να είναι οι τιμές για μεγάλο μέρος των Ελλήνων πολιτών, δεν είναι δυνατόν να μιλάμε για φούσκα όσο έρχεται μεγάλη ζήτηση από το εξωτερικό και από το εσωτερικό, κυρίως από πολίτες υψηλότερων οικονομικών δυνατοτήτων.
Όσο διατηρείται μία παρόμοια κατάσταση, οι υψηλές (για εμάς) τιμές θα αποτελούν επενδυτικές ευκαιρίες για όσους έχουν τη δυνατότητα να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις των πωλητών, καθώς είναι πολύ πιθανόν, όπως εκτιμά και η ΤτΕ, να συνεχιστεί αυτή η άνοδος.
Πώς μπορεί να αλλάξει αυτό; Με δύο τρόπους. Ή εξαιτίας μίας οικονομικής ύφεσης που θα «καταστρέψει» τη ζήτηση ή αν αυξηθεί η προσφορά. Η αύξηση της προσφοράς είναι ένα θέμα πάνω στο οποίο γίνονται συνεχείς δημόσιες συζητήσεις, ιδίως σχετικά με τον ρόλο που θα πρέπει να παίξει ο δημόσιος τομέας.
Επειδή όμως τα πράγματα ποτέ δεν είναι απλά σε ό,τι έχει σχέση με το ελληνικό δημόσιο, θα αφήσουμε αυτή τη συζήτηση για άλλους και θα περιοριστούμε σε μία άλλη σκέψη.
Τη δραστηριοποίηση των μεγάλων επιχειρήσεων του κλάδου του real estate στη χώρα, δηλαδή των εταιρειών τύπου ΑΕΕΑΠ, σε συνεργασία ίσως με τις μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες. Μόνο επιχειρήσεις μεγάλου μεγέθους μπορούν να αναλάβουν έργα όπως την κατασκευή μεγάλων συγκροτημάτων κατοικιών, κρατώντας το κόστος σε τέτοια επίπεδα που οι τιμές των διαμερισμάτων να είναι προσιτές στο ευρύ κοινό.
Μέχρι τώρα δεν έχουμε δει πολλές τέτοιες προσπάθειες, πέρα από αυτές στον τομέα των συγκροτημάτων κατοικιών για φοιτητές, όπου η δραστηριότητα είναι όντως αξιόλογη. Αναγνωρίζουμε βέβαια πως η σκέψη μας μπορεί είναι τελικά ανέφικτη, καθώς δεν έχουμε τις απαραίτητες γνώσεις για να εκτιμήσουμε αν κάτι τέτοιο είναι επιχειρηματικά εφικτό και συμφέρον.
Αν όμως κάτι τέτοιο δεν είναι εφικτό και οι πρωτοβουλίες του δημόσιου τομέα καθυστερήσουν πολύ ή γίνουν σε λάθος κατεύθυνση, τότε το πιθανότερο είναι να συνεχιστεί η άνοδος των τιμών, χαροποιώντας τους κατόχους ακινήτων και όσους αγοράζουν ακόμα και τώρα και δυσαρεστώντας τους πολίτες που δυσκολεύονται να βρουν ακίνητα προς αγορά ή ενοικίαση σε τιμές συμβατές με τα εισοδήματά τους.
Σε αυτή την περίπτωση, η απάντηση στο ερώτημα του σημερινού τίτλου μας είναι λογικό να κλίνει προς την επενδυτική ευκαιρία. Χωρίς να ξεχνάμε όμως μία από τις πιο βασικές αρχές των αγορών, πώς δηλαδή «το φάρμακο για τις υψηλές τιμές είναι οι ακόμα πιο υψηλές».
