Μια εικόνα που δύσκολα συμβιβάζεται με τη σημερινή πραγματικότητα της στεγαστικής αγοράς αποκαλύπτουν οι εκτεταμένες διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ: δηλωμένα ενοίκια που κατεβάζουν τον δείκτη στο… πάτωμα, κατοικίες που εμφανίζονται να νοικιάζονται με 5 ή 10 ευρώ τον μήνα και μισθωτήρια τα οποία δεν έχουν επικαιροποιηθεί εδώ και χρόνια. Το εύρος των αποκλίσεων έχει αιφνιδιάσει ακόμη και έμπειρα στελέχη της φορολογικής διοίκησης.
Η αφορμή δόθηκε από τους ελέγχους στο πλαίσιο της επιστροφής ενοικίου. Από τους περίπου 900.000 δικαιούχους, σχεδόν 180.000 είχαν δηλώσει μισθώματα κάτω των 100 ευρώ τον μήνα. Το εύρημα αυτό αρκούσε για την ενεργοποίηση του «συναγερμού» στα γραφεία της ΑΑΔΕΑ, καθώς η εικόνα δεν έχει καμία σχέση με τις πραγματικές τιμές στην αγορά, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου η ζήτηση έχει εκτοξεύσει τα ενοίκια τα τελευταία χρόνια.
Πέρα από τις άκρως χαμηλές τιμές, όμως, οι ελεγκτές διαπιστώνουν και μια άλλη παγιωμένη πρακτική. Μισθωτήρια που δεν έχουν ενημερωθεί επί χρόνια, παρότι οι συμφωνίες ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές έχουν αλλάξει πολλές φορές. Η διατήρηση παλιών ποσών - συχνά εντελώς άσχετων με τα σημερινά ενοίκια - δημιουργεί ένα στρεβλό αποτύπωμα της αγοράς αλλά και σημαντικές απώλειες εσόδων για το Δημόσιο.
Παράλληλα, οι ελεγκτές της ανεξάρτητης αρχής διασταυρώνουν τις δηλώσεις των ενοικίων με στοιχεία από τράπεζες και συναλλαγές των φορολογουμένων. Όταν οι δαπάνες ενός νοικοκυριού δείχνουν τρόπο ζωής που δεν «ταιριάζει» με ενοίκιο 20 ευρώ, το σύστημα θέτει αυτόματα υπό παρακολούθηση τη δήλωση. Αυτές οι ασυμβατότητες αποτελούν ένα από τα πιο χρήσιμα εργαλεία εντοπισμού υποδηλωμένων μισθωμάτων.
Κατοικίες σε περιοχές με ενοίκια… εξαθλίωσης
Οι ακραίες περιπτώσεις που εντόπισαν οι υπηρεσίες αφορούν κατοικίες από 30 έως 120 τ.μ. σε περιοχές όπως Αιγάλεω, Γαλάτσι, Περιστέρι, Ηλιούπολη, Χαλάνδρι και Άγιο Δημήτριο. Σε αρκετές από αυτές, διαμερίσματα εμφανίζονται να νοικιάζονται για 5, 10 ή 30 ευρώ, ποσά που δεν συναντώνται ούτε σε παλαιότερες δεκαετίες, πόσο μάλλον τη σημερινή περίοδο όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί έως και 40% μέσα σε πέντε χρόνια.
Σε άλλες περιπτώσεις, κατοικίες άνω των 100 τ.μ. εμφανίζονται με μισθώματα που δεν θα κάλυπταν ούτε τα κοινόχρηστα. Οι εικόνες αυτές ενισχύουν την εκτίμηση ότι μεγάλο μέρος των πραγματικών συμφωνιών γίνεται «εκτός συστήματος», είτε με μετρητά είτε με άτυπες διευθετήσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
Η φορολογική διοίκηση έχει ήδη αρχίσει να συγκεντρώνει τα ευρήματα, ενώ από τις αρχές του 2026 αναμένεται να ενεργοποιηθεί ένα νέο, πιο αυστηρό σύστημα ελέγχων. Οι φορολογούμενοι που έχουν κάνει λάθη ή έχουν αφήσει παλιές δηλώσεις σε ισχύ έχουν ακόμη περιθώριο να τις διορθώσουν χωρίς κυρώσεις.
Παράλληλα, από 1η Ιανουαρίου η καταβολή των ενοικίων θα πρέπει να γίνεται υποχρεωτικά μέσω τραπέζης ούτως ώστε να περιορίζεται η συναλλαγή με «μαύρου χρήματος», ενώ το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει επίσης μια σειρά από νέες παρεμβάσεις, οι οποίες θα στοχεύουν στην εξάλειψη των «μαύρων» ενοικίων και στη δημιουργία ενός πιο αξιόπιστου χάρτη της αγοράς ακινήτων. Οι παρεμβάσεις αυτές θα ανακοινωθούν σταδιακά μέσα στους επόμενους μήνες και θα αποτελέσουν βασικό άξονα της προσπάθειας για περιορισμό της φοροδιαφυγής στον τομέα της κατοικίας.
