Είναι ακριβές οι τιμές των ακινήτων; Είναι ακριβές οι τιμές των μετοχών; Αν ήμασταν στις ΗΠΑ θα λέγαμε ότι αμφότερες οι ερωτήσεις είναι αυτό που ονομάζουμε «million dollar questions», δηλαδή ερωτήσεις του ενός εκατομμυρίου.
Η πιο γρήγορη και εύκολη απάντηση είναι πως, ναι. Τα ακίνητα είναι ακριβά. Και οι μετοχές είναι ακριβές. Ακριβές σχετικά με όλα όσα είχαμε συνηθίσει τα τελευταία χρόνια. Που ήταν μια περίοδος κατά τη διάρκεια της οποίας, τόσο οι τιμές των ακινήτων, όσο και των μετοχών είχαν κατακρημνιστεί. Επομένως, ναι. Σε σχέση με εκείνες τις τιμές, οι σημερινές τιμές είναι πράγματι ακριβές.
Τι είναι όμως αυτό που οδήγησε τις τιμές των ακινήτων και των μετοχών από το ναδίρ στα τρέχοντα υψηλά επίπεδα ισορροπίας; Το ερώτημα απαντάται μέσω της ανισορροπίας που εμφανίστηκε στη σχέση ανάμεσα στην υπερβολική ζήτηση και τη χαμηλή προσφορά.
Στο χώρο των ακινήτων τα πράγματα είναι απλά. Η ύπαρξη χαμηλού αποθέματος νέων κατοικιών, σαν αποτέλεσμα της παρατεταμένης κρίσης κατά τη διάρκεια της οποίας δεν «σηκώθηκαν» νέες οικοδομές, σε συνδυασμό με την πρωτοφανή ζήτηση ακινήτων κυρίως από το εξωτερικό, έχουν οδηγήσει στην έκρηξη των τιμών.
Η αγορά των ακινήτων δεν απευθύνεται πλέον μόνο στους Έλληνες που πράγματι νοιώθουν την άνοδο των τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο να τους δυσκολεύει. Απευθύνεται και σε αγοραστές από το εξωτερικό, που αντιμετωπίζουν κυρίως την Αθήνα και τους βασικούς τουριστικούς προορισμούς, σαν μια εξαιρετικά ενδιαφέρουσα ευκαιρία απόκτησης ακινήτου.
Ποια πρωτεύουσα της Ευρώπης εκτός από τη Βαρκελώνη, βρίσκεται σε απόσταση μόλις 20 χιλιομέτρων από τη θάλασσα; Ποια πρωτεύουσα της Ευρώπης διαθέτει μια τόσο μεγάλη και όμορφη ακτογραμμή; Ποια πρωτεύουσα της Ευρώπης έχει τόσο φιλικές κλιματολογικές συνθήκες; Και ποια πρωτεύουσα της Ευρώπης, απέχει τόσα λίγα μίλια από τα νησιωτικά συμπλέγματα;
Μέσα από αυτό το πρίσμα, οι αγοραστές από το εξωτερικό, εκτιμούν ότι τα ακίνητα στη χώρα μας, βρίσκονται σε συμφέρουσες τιμές με βασικά κριτήρια, αφ’ ενός τις οικονομικές τους δυνατότητες και αφ’ ετέρου τις εναλλακτικές επιλογές που έχουν.
Κάτι ανάλογο, αλλά αρκετά πιο περίπλοκο συμβαίνει και στις μετοχές. Το Χρηματιστήριο Αθηνών έχοντας αφήσει πίσω του την εποχή της επικινδυνότητας και της ανυποληψίας, βρίσκεται εκ νέου στο στόχαστρο σημαντικών επενδυτών από το εξωτερικό. Οι ξένοι επενδυτές δοκίμασαν πρώτα να συμμετάσχουν στις εκδόσεις Ομολόγων του Ελληνικού Δημοσίου και ακολούθως κινήθηκαν στην αγορά μετοχών.
Φυσικά το Χρηματιστήριο Αθηνών δεν διεκδικεί μέρος των επενδυτικών κεφαλαίων που είναι προσανατολισμένα στα παραδοσιακά χρηματιστήρια στο Λονδίνο, στη Φρανκφούρτη, στο Παρίσι, στο Μιλάνο ή στη Μαδρίτη. Διεκδικεί όμως μέρος των κεφαλαίων που επιζητούν υψηλότερες αποδόσεις και υπεραξίες, που προκύπτουν από τους ισχυρότερους ρυθμούς ανάπτυξης της Ελληνικής Οικονομίας.
Παράλληλα διεκδικεί μέρος των κεφαλαίων που μετά την ανάκτηση της «επενδυτικής βαθμίδας» αποφασίζουν να κινηθούν για πρώτη φορά σε μια κεφαλαιαγορά που κρίνεται ως ασφαλής και αξιόπιστη από τους οίκους αξιολόγησης.
Επομένως η «ασφάλεια» και η «ευκαιρία» είναι οι δυο λέξεις κλειδιά όσον αφορά την προσέλκυση των επενδυτών από το εξωτερικό. Σαν αποτέλεσμα ο ημερήσιος χρηματιστηριακός τζίρος δηλαδή το ύψος των καθημερινών συναλλαγών στο Χ.Α. από 65 εκατ. ευρώ το 2021, έφτασε στα 74 εκατ. ευρώ το 2022, στα 110 εκατ. ευρώ το 2023, για να ξεπερνάει μέσα στον τρέχοντα μήνα τα 125 εκατ. ευρώ σε ημερήσια βάση.
Η αγορά ανεβαίνει λοιπόν λόγω της αυξανόμενης ζήτησης. Οι πωλητές γίνονται ολοένα και λιγότερο πρόθυμοι στο να αποχωριστούν τις μετοχές τους, ανεβάζοντας τις τιμές στις οποίες είναι διατεθειμένοι να πωλήσουν. Την ίδια στιγμή η ισχυρή ζήτηση οδηγεί στην υπερκάλυψη όλων των νέων εκδόσεων μετοχών και ομολόγων, καθώς και των δημόσιων προσφορών με πιο ενδιαφέροντα παραδείγματα, αυτό της αποεπένδυσης του ΤΧΣ από την Εθνική Τράπεζα και της δημόσιας εγγραφής του Διεθνούς Αεροδρομίου Αθηνών.
Επομένως και στις μετοχές, ο λόγος της ανόδου των τιμών είναι η παρατεταμένη ανισορροπία ανάμεσα στη ζήτηση και στην προσφορά μετοχικών τίτλων. Είναι διατηρήσιμη αυτή η ανισορροπία; Φαίνεται πως είναι. Διότι οι ξένοι επενδυτές δεν λειτουργούν με βάση το συναίσθημα, αλλά με βάση τη λογική. Με βάση μια ευρύτερη εικόνα και αντίληψη που έχουν για τις κεφαλαιαγορές. Επομένως διακρίνουν ευκαιρίες στο Χρηματιστήριο Αθηνών για μια σειρά από λόγους, μεταξύ των οποίων είναι και το ύψος των αποτιμήσεων των εισηγμένων εταιριών.
Και αυτό ίσως και να αποτελεί τη βασική απάντηση σε όσους εκτιμούν ότι οι μετοχές είναι ακριβές. Για παράδειγμα οι θεωρητικά ακριβές τραπεζικές μετοχές, είναι πιο φθηνές από τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές για μια σειρά από λόγους, που καταγράφονται σε όλες τις εκθέσεις των εγκυρότερων και μεγαλύτερων χρηματιστηριακών εταιρειών του εξωτερικού.
Το ίδιο συμβαίνει και με τις αποτιμήσεις των μεγαλύτερων βιομηχανικών κλάδων του Χρηματιστηρίου Αθηνών που διαπραγματεύονται στο ταμπλό με ένα επαρκές «discount».
Επομένως στο ερώτημα, εάν οι τιμές των μετοχών είναι ακριβές, θα μπορούσαμε κάλλιστα να απαντήσουμε ότι βρίσκονται σε ένα επίπεδο «δίκαιης» ισορροπίας ανάμεσα στην τρέχουσα ζήτηση και προσφορά, με βάση τα σημερινά οικονομικά δεδομένα και τις μελλοντικές εκτιμήσεις.
Πάντως εάν κάνουμε την ίδια ερώτηση, σε κάποιον ξένο επενδυτή που βλέπει την Ελλάδα από ψηλά με ψύχραιμη ματιά και χωρίς συναισθηματική φόρτιση, θα μας απαντήσει πως οι τιμές των μετοχών είναι φθηνές. Και συνήθως στις χρηματιστηριακές αγορές, όποιος έχει τα κεφάλαια έχει και την «επενδυτική αλήθεια» με το μέρος του. Διότι εν πολλοίς, είναι τα κεφάλαια που χαράσσουν την πορεία των αγορών.
