Τα logistics είναι ίσως η μοναδική κατηγορία της αγοράς ακινήτων που σε ενδεχόμενη διόρθωση δεν πρόκειται να επηρεαστούν ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό. Η τάση αυτή δεν καταγράφεται μόνο στην Ελλάδα αλλά είναι παγκόσμια, με τους επενδυτές να αναζητούν ακίνητα με στόχο την αξιοποίησή τους ως αποθηκευτικούς χώρους και την άντληση σημαντικών αποδόσεων. Στην Ελλάδα, όπως αναφέρει η Trastor στην οικονομική έκθεσή της για το πρώτο εξάμηνο, συνεχίζουν να έλκουν σε επαναλαμβανομένη βάση, τον κύριο όγκο των επενδυτικών κεφαλαίων καθώς παρουσιάζουν ισχυρά θεμελιώδη προσφοράς και ζήτησης αλλά και σημαντική απόκλιση (spread) αποδόσεων έναντι των υπόλοιπων χωρών της Ευρωζώνης.
Από την πλευρά της η Noval Property αναφέρει ότι από τα τέλη του 2017 μέχρι και σήμερα, καταγράφηκε σημαντική αναθέρμανση της αγοράς κυρίως για αποθηκευτικά κτίρια σύγχρονων προδιαγραφών (logistics), για τα οποία πραγματοποιήθηκαν και δικαιοπραξίες, παρά για τυπικών προδιαγραφών και μεγάλης ηλικίας καθαρά βιομηχανικά κτίρια.
Η πανδημία ευνόησε τα αποθηκευτικά ακίνητα σε σχέση με άλλα είδη ακινήτων, καθώς οι ανάγκες του e-commerce εκτοξεύθηκαν. Ειδικά σε περιοχές κοντά στην Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μεσόγεια), υπάρχει αυτή τη στιγμή πολύ μεγάλη κινητικότητα και έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές συναλλαγές.
Πώς διαμορφώνονται οι τιμές; Για αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, με ύψη πάνω από 9 μ. και κοντά σε κόμβο, οι αγοραίες αξίες καταγράφονται αρκετές φορές πάνω από 600-650 ευρώ/τ.μ., τα μισθώματα πλησιάζουν τα 5 ευρώ ανά τετραγωνικό και οι αποδόσεις κινούνται στο φάσμα από 8 έως 8,5%.
Τα κέντρα διανομής (logistics centers), σύμφωνα με τους αναλυτές, είναι η πιο ευνοημένη κατηγορία ακινήτων, μιας και φαίνεται ότι αυξάνει σημαντικά η ζήτησή τους, λόγω της σημαντικής ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου στην εποχή του COVID-19. Με βάση την αυξητική πορεία του κλάδου, κρίνεται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον θα αναπτυχθεί και μία νέα κατηγορία που αφορά στα city logistics, δηλ. πιο μικρά αποθηκευτικά ακίνητα, εντός ορίων του αστικού ιστού.
Δεν είναι τυχαίο ότι ο συγκεκριμένος τομέας της αγοράς ακινήτων τροφοδοτεί σημαντικά deals. Ένα από τα τελευταία περιλαμβάνει την αγορά εκτάσεων 356 στρεμμάτων από θυγατρική της Dimand στη Θεσσαλονίκη, που ανήκαν στη ΒΑΛΚΑΝ Ακίνητα, προς 6 εκατ. ευρώ με στόχο τη δημιουργία συγκροτήματος logistics σε δύο φάσεις. Το μέγεθος του project φανερώνει ότι η εταιρεία με επικεφαλής τον Δημήτρη Ανδριόπουλο, θα δημιουργήσει το μεγαλύτερο hub logistics της Βόρειας Ελλάδας. Το ακίνητο θα έχει συνολική επιφάνεια 120 χιλ. τ.μ., με την πρώτη φάση να αφορά στη δόμηση 55 χιλ. τ.μ. και τη δεύτερη φάση να προβλέπει δόμηση 65 χιλ. τ.μ. Η πρώτη και δεύτερη φάση θα υλοποιηθούν σε ορίζοντα 24 και 30 μηνών αντίστοιχα.
Επίσης, το επενδυτικό fund HIG Capital, πρόσθεσε, πρόσφατα, στο χαρτοφυλάκιο ακινήτων του ένα ιδιοκτησία 12.000 τ.μ. μέτρων στην περιοχή του Σκαραμαγκά εξαγοράζοντας το πρώην εργοστάσιο της Έλαστρον, έναντι 3,5 εκατ. Στόχος είναι η επένδυση περί των 3 εκατ. ευρώ ώστε να μετατραπεί σε σύγχρονο logistic center.
Ωστόσο, η μεγάλη ορμή των logistics ανακόπτεται ως ένα βαθμό από τις στρεβλώσεις σε επίπεδο χωροταξικού πλαισίου με αποτέλεσμα να καταγράφεται βραδύτητα ως προς την υλοποίηση των αναγκαίων επενδύσεων. Όπως ανέφερε η Δίκα Αγαπητίδου, γενική διευθύντρια της JLL-Αθηναϊκή Οικονομική, σε πρόσφατο συνέδριο, σήμερα περίπου το 5% των συνολικών επενδύσεων από θεσμικούς επενδυτές λαμβάνει χώρα στα logistics και ο μόνος λόγος που το ποσοστό αυτό δεν είναι μεγαλύτερο είναι επειδή δεν υπάρχουν κατάλληλοι χώροι.
Μία ακόμη ένδειξη ότι τα logistics είναι ανθεκτικά σε μία πιθανή κρίση; Το γεγονός ότι η προσφορά των συγκεκριμένων χώρων είναι σημαντικά μικρότερη από τη ζήτηση, με τους επενδυτές να αναζητούν να μισθώσουν τουλάχιστον 200.000 τ.μ. κτιρίων logistics, αλλά χωρίς αποτέλεσμα.
