ΓΔ: 907,08 7,66 (0,85 %)

Τζίρος: 81,54 εκατ. €   RT

7ος χρόνος, ημέρα 2022η
Σάββατο, 15 Μαΐου 2021

ΓΔ: 907,08 7,66 (0,85 %)

Τζίρος: 81,54 εκατ. €   RT

Επενδύσεις σε ακίνητα ή μετοχές; Γιατί όχι και τα δύο σε «συσκευασία»... ΑΕΕΑΠ;

Επενδύσεις σε ακίνητα ή μετοχές; Γιατί όχι και τα δύο σε «συσκευασία»... ΑΕΕΑΠ;

Ένα από τα οδυνηρά συμπτώματα της οικονομικής κρίσης ήταν και η μεγάλη υποτίμηση της αξίας των ακινήτων. Η μεταπολεμική πρακτική των Ελλήνων που πέρασε από γενιά σε γενιά όσον αφορά την ιδιοκτησία, λειτούργησε ευεργετικά για πολλά χρόνια επικουρούμενη από την πιστωτική επέκταση, αλλά δημιούργησε και πλείστα όσα προβλήματα στα χρόνια της κρίσης. Προβλήματα ρευστότητας, αδυναμία εκπλήρωσης φορολογικών υποχρεώσεων, δυσχέρειες στην αξιοποίηση των ιδιοκτησιών.

Η διαφαινόμενη μεταβολή του χρηματιστηριακού κλίματος δεδομένης της συμπεριφοράς της αγοράς το τελευταίο διάστημα, μας υπενθυμίζει και  τις Ανώνυμες εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία ( ΑΕΕΑΠ)  που είναι εισηγμένες, στις οποίες θα μπορούσε έμμεσα να επενδύσει ο επενδυτής σε ακίνητα, αγοράζοντας μετοχές των εταιρειών αυτών.

Οι διατάξεις του  φορολογικού νομοσχεδίου που προβλέπουν την άρση του συντελεστή 0,75% επί του ενεργητικού (μετρητά και ακίνητα) των συγκεκριμένων εταιρειών, ευνοούν σημαντικά τις εισηγμένες αυτές καθώς προκύπτει σημαντικό όφελος. 

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Η επένδυση σε μετοχές ΑΕΕΑΠ απαιτεί πολύ μικρότερο ποσό από αυτό της επένδυσης σε ένα ακίνητο, που απαιτεί ένα ελάχιστο κεφάλαιο 50 χιλιάδων ευρώ για να είναι αξιοποιήσιμο. Αντιθέτως στις μετοχές των εισηγμένων  αρκούν και πολύ μικρότερα ποσά. Οι φόροι ακινήτων στην υπόθεση εργασίας που ο ιδιώτης  επενδύει σε περισσότερα ακίνητα παραμένουν ακόμα υψηλοί. Από την άλλη, οι ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων 3% και του φόρου εισοδήματος καθώς και του συμπληρωματικού φόρου επί  των εσόδων από μισθώσεις. Και τέλος απαλλάσσονται του φόρου επί των μερισμάτων. Ο φόρος που πληρώνουν είναι ο ετήσιος φόρος βάσει της εύλογης αξίας των επενδύσεων τους αλλά και των ταμειακών διαθεσίμων τους.

Τα περισσότερα ακίνητα που μισθώνουν οι εταιρείες  ακινήτων, αφορούν μεγάλες εταιρείες που χρησιμοποιούν επαγγελματικές μισθώσεις διατηρώντας την αξιοπιστία τους που ταυτίζεται και με το επαγγελματικό τους συμφέρον. Αντίθετα η φερεγγυότητα ιδιωτών ενοικιαστών, είτε όσον αφορά την πληρωμή, είτε όσον αφορά την διατήρηση του ακινήτου σε καλό επίπεδο, κινείται σε χαμηλότερα επίπεδα. Επιπροσθέτως η διάρκεια των συμβολαίων εφ όσον πρόκειται για επαγγελματική χρήση είναι σαφώς μεγαλύτερη αν και όταν η οικονομία βρίσκεται σε άνθηση το πλεονέκτημα στρέφει προς τον ιδιώτη ιδιοκτήτη που μπορεί να αυξήσει ταχύτερα την τιμή του μισθώματος. 

Υψηλότερη απόδοση

Όσον αφορά την αποδοτικότητα της επένδυσης, ένας ιδιοκτήτης δύσκολα μπορεί να ξεπεράσει το ετήσιο 5% κέρδος μετά φόρων, σε αντίθεση με την μερισματική απόδοση των ΑΕΕΑΠ που συχνά είναι και υψηλότερη ( η PRODEA είχε 7,6% για το 2019, η ΙΝΤΕΡΚΟΝΤΙΝΕΝΤΑΛ 5,5%) αλλά πρέπει κανείς να συνυπολογίσει και την προσωπική ενασχόληση και τον διαθέσιμο χρόνο που απαιτείται από έναν ιδιώτη ( μεσίτες, δικηγόροι, έρευνα αγοράς, δημόσιες υπηρεσίες, έλεγχος φερεγγυότητας του ενοικιαστή κλπ).

Το πρόβλημα της ρευστότητας είναι επίσης πολύ σημαντικό και  είναι σαφές πως η πρόθεση αποεπένδυσης δεν είναι καθόλου εύκολη όπως απεδείχθη και στα χρόνια της κρίσης, ενώ αντίθετα στις μετοχές είναι άμεση παρά το γεγονός ότι ένα εκ των μειονεκτημάτων των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ είναι η σχετικά μικρή εμπορευσιμότητα. 

Λόγω της πανδημικής κρίσης  διάφορες ενέργειες στις οποίες ήταν διατεθειμένες να προβούν οι εισηγμένες διαχείρισης ακινήτων και ΑΕΕΑΠ πήγαν πίσω. Καθυστέρησαν προγραμματισμένες αυξήσεις κεφαλαίου (PRODEA και  TRASTOR) με σκοπό και την διεύρυνση  της διασποράς των μετοχών τους, αν και η BRIQ του Ομίλου QUEST πρόλαβε να την ολοκληρώσει ( 50 εκατ. ευρώ), στα τέλη της προηγούμενης χρονιάς.

Από  την άλλη, τα τελευταία ενάμισι-δύο χρόνια   η ελληνική αγορά logistics ωριμάζει ακολουθώντας, από κάποια απόσταση, τη διεθνή αγορά  και η τάση αυτή βαίνει αυξανόμενη δεδομένης της διαφοροποίησης των συνθηκών αποθήκευσης  λόγω της πανδημίας.  Σχεδόν όλες οι ελληνικές εταιρείες επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) και ξένα χαρτοφυλάκια  σπεύδουν να δραστηριοποιηθούν στην εξεύρεση χώρων αποθήκευσης  με τις επενδύσεις να ξεπερνούν τα τελευταία δυο χρόνια τα 120 εκατ. ευρώ.  Η διοίκηση της ΡASAL  φερ΄ειπείν, έχει υποστηρίξει πως επιδιώκει να καταστεί ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης αποθηκευτικών χώρων στην Ελλάδα, με στόχο τις 100.000 τ.μ. μέσα στους επόμενους μήνες.

Το discount με το οποίο διαπραγματεύονται  στο ΧΑ οι εταιρείες ακινήτων, των ΑΕΕΑΠ μη εξαιρουμένων  φέρεται να συγκαταλέγεται στις αιτίες λόγω των οποίων συγκεκριμένες ΑΕΕΑΠ (π.χ. Orilina, Noval του ομίλου Viohalco, Trade Estates ΑΕΕΑΠ του ομίλου Fourlis) καθυστέρησαν να προχωρήσουν σε δημόσια εγγραφή προκειμένου να εισαχθούν στο ΧΑ.

Εν κατακλείδι,  ο ιδιώτης επενδυτής θα μπορούσε να επιλέξει ένα μέρος του χαρτοφυλακίου του να επενδύσει σε ακίνητα, αγοράζοντας μετοχές καθώς με την αναμενόμενη βελτίωση των συνθηκών της χρηματιστηριακής αγοράς οι αυξήσεις κεφαλαίου θα πραγματοποιηθούν και οι δημόσιες εγγραφές θα επανέλθουν στο προσκήνιο. 

Αποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά, συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, ουδεμία διασφάλιση δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.