Η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ βιώνει αυτή τη στιγμή το μεγαλύτερο χάσμα εδώ και πάνω από μια δεκαετία μεταξύ πωλητών και αγοραστών, με 508.715 περισσότερους πωλητές κατοικιών από αγοραστές, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Redfin, μιας μεσιτικής εταιρείας ακινήτων που δραστηριοποιείται στις ΗΠΑ και τον Καναδά.
Σύμφωνα με τους εκτιμητές ακινήτων που δραστηριοποιούνται στη στεγαστική αγορά όμως, τον Οκτώβριο του 2025 η πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και η ανανεωμένη αγοραστική δραστηριότητα υποδηλώνουν ανάκαμψη. Ωστόσο το κλείσιμο της ομοσπονδιακής κυβέρνησης και η μεταβαλλόμενη περιφερειακή δυναμική αποκαλύπτουν μια αγορά που πιθανότατα βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο.
Οι βασικές τάσεις που διαμορφώνουν την αγορά αυτή την περίοδο είναι οι εξής:
-Νέος κύκλος μείωσης επιτοκίων αλλά με έλλειψη ορατότητας για μέγεθος και ρυθμό
H Fed έχει ξεκινήσει μεν έναν νέο κύκλο περικοπών επιτοκίων, όμως την ίδια στιγμή αρκετοί αξιωματούχοι της Ομοσπονδιακής Τράπεζας, σε όλες τις δηλώσεις τους σηματοδοτούν επιφυλακτικότητα όσον αφορά την πορεία των επιτοκίων εφεξής.
Επιπλέον, η απόφαση για μείωση επιτοκίων στη συνεδρίαση του Οκτωβρίου δεν έλαβε χώρα χωρίς αντιπαραθέσεις: η ψηφοφορία ήταν 10-2, με τον κυβερνήτη Στίβεν Μίραν να διαφωνεί υπέρ μιας μεγαλύτερης μείωσης κατά μισή μονάδα, ενώ ο πρόεδρος της Fed του Κάνσας Σίτι, Τζέφρι Σμιτ, ήταν υπέρ της απόφασης να μη γίνει μείωση.
Πιο σημαντικό για τους συμμετέχοντες στην αγορά κατοικίας, είναι ότι ο πρόεδρος Τζέρομ Πάουελ κατά τη διάρκεια της συνέντευξης Τύπου φρόντισε να μετριάσει τις προσδοκίες για μια σίγουρη μείωση των επιτοκίων τον Δεκέμβριο, αναφέροντας ότι «Στις συζητήσεις της επιτροπής σε αυτή τη συνεδρίαση, υπήρξαν έντονα διαφορετικές απόψεις σχετικά με το πώς να προχωρήσουμε τον Δεκέμβριο... Μια περαιτέρω μείωση του επιτοκίου πολιτικής στη συνεδρίαση του Δεκεμβρίου δεν είναι δεδομένο συμπέρασμα. Κάθε άλλο».
Εξίσου σημαντικό με τη μείωση των επιτοκίων είναι ότι η Fed τον Οκτώβριο ανακοίνωσε επίσης ότι θα τερματίσει την ποσοτική σύσφιξη την 1η Δεκεμβρίου, μια κίνηση που αποσκοπεί στην αποτροπή της υπερβολικής σύσφιξης στις αγορές βραχυπρόθεσμων δανείων.
Δεν παύει όμως η επιφυλακτική στάση του Πάουελ να υποδηλώνει ότι η ελάφρυνση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων μπορεί να υλοποιηθεί πιο αργά από ό,τι αναμενόταν. Οι περαιτέρω μειώσεις είναι αβέβαιες, ενώ την ίδια στιγμή η μετάδοση στα επιτόκια στεγαστικών δανείων παραμένει περιορισμένη.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να υπογραμμίσουμε και κάτι άλλο που ίσως στο τέλος της ημέρας να αποδειχθεί και το πιο σημαντικό. To ύψος των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων είναι συνεδεμένο με την απόδοση της αμερικανικής 10ετίας. Η οποία αυτή τη στιγμή είναι άνω του 4%. Βλέπετε, η πολιτική της Fed είναι ο ένας τροχός της αμάξης. Η τιμολόγηση της αγοράς πολλές φορές είναι ο άλλος.
-Επιπτώσεις του κυβερνητικού κλεισίματος
Η Εθνική Ένωση Κτηματομεσιτών έχει καταγράψει συγκεκριμένες διαταραχές εξαιτίας του shutdown της αμερικανικής κυβέρνησης, συμπεριλαμβανομένης της αναστολής του Εθνικού Προγράμματος Ασφάλισης Πλημμυρών, καθυστερήσεων στην επεξεργασία δανείων FHA και VA και πλήρους διακοπής των δανείων για αγροτική στέγαση του USDA.
Έτσι ενώ τα συμβατικά δάνεια παρέμειναν ανεπηρέαστα από το κλείσιμο αρκετών ομοσπονδιακών υπηρεσιών, εντούτοις τα δάνεια με κρατική εγγύηση που αντιπροσωπεύουν περίπου το 15% του όγκου συναλλαγών σε πολλές Πολιτείες επηρεάστηκαν σημαντικά.
Η αβεβαιότητα για τα δάνεια που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση περιόρισε τη ζήτηση, επιβράδυνε την αγορά και περιέπλεξε τις αποτιμήσεις σύμφωνα με μια έρευνα του Real Estate News, η οποία μεταξύ άλλων ανέδειξε ότι οι οικονομικές ανησυχίες των πιθανών αγοραστών κατοικιών φαίνεται να είναι ο μεγαλύτερος παράγοντας για την υποτονική ζήτηση.
Επιπλέον, η Fed στη συνεδρίαση του Οκτωβρίου αναγνώρισε το δύσκολο περιβάλλον δεδομένων που δημιουργήθηκε από το κλείσιμο της κυβέρνησης, σημειώνοντας ότι «οι διαθέσιμοι δείκτες υποδηλώνουν ότι η οικονομική δραστηριότητα επεκτείνεται με μέτριο ρυθμό», ενώ τόνισε ότι «οι κίνδυνοι πτωτικής πορείας για την απασχόληση αυξήθηκαν τους τελευταίους μήνες».
Η αναγνώριση από την Fed των αυξημένων κινδύνων απασχόλησης σηματοδοτεί έναν επιπλέον πιθανό ανασταλτικό παράγοντα για τη ζήτηση κατοικιών, ενώ την ίδια στιγμή ενισχύει την ανάγκη ανάλυσης της προσιτότητας με βάση τα τρέχοντα επίπεδα επιτοκίων και τις συνθήκες χρηματοδότησης και όχι τις αισιόδοξες προβλέψεις για σημαντικές μειώσεις επιτοκίων στο μέλλον.
-Αύξηση της ζήτησης αλλά είναι βιώσιμη;
Η έκθεση της Zillow τον Σεπτέμβριο του 2025 αποκάλυψε μια απροσδόκητη αύξηση της δραστηριότητας κατά τη διάρκεια μιας περιόδου που συνήθως θεωρείται χαμηλής δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων.
Οι νέες καταχωρήσεις αυξήθηκαν κατά 3% σε ετήσια βάση, αντιστρέφοντας την πτώση 3% από τον Αύγουστο και το συνολικό απόθεμα ήταν 14% υψηλότερο από τα επίπεδα του περασμένου έτους.
Σε αυτό βοήθησε σαφώς η μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με τη Freddie Mac το μέσο επιτόκιο για ένα 30ετές σταθερό στεγαστικό δάνειο είναι τώρα 6,67%. Ελαφρώς καλύτερο από το 7% στις αρχές του 2025 αλλά υπερδιπλάσιο από το επιτόκιο 3% στα τέλη του 2021.
Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών αυξήθηκαν σε υψηλό επτά μηνών τον Σεπτέμβριο, καθώς η προσιτότητα άρχισε να βελτιώνεται σταδιακά.
Ωστόσο, ο μέσος όρος παραμονής στην αγορά έχει επεκταθεί στις 61 ημέρες, τέσσερις ημέρες περισσότερο από ό,τι πριν από ένα χρόνο, πλησιάζοντας τα προ-πανδημίας πρότυπα, σύμφωνα με τον ιστότοπο Realtor.com.
Αυτός ο παρατεταμένος χρόνος υποδηλώνει ότι οι αγοραστές δεν βιάζονται, παρά τις χαμηλότερες τιμές.
Επίσης μια σημαντική παρατήρηση που βρίσκει κανείς στα πρακτικά της FED για τον μήνα του Σεπτεμβρίου είναι ότι η εθνική μέση τιμή πώλησης κορυφώθηκε στα 423.100 δολάρια το πρώτο τρίμηνο του 2025. Στο δεύτερο τρίμηνο υποχώρησε στα 410.800 δολάρια το δεύτερο τρίμηνο, ήτοι μείωση 3%. (σ.σ:Παραμένει όμως σχεδόν 60% υψηλότερη από ό,τι το 2019, σύμφωνα με το Κοινό Κέντρο Μελετών Στέγασης).
Ανοίγοντας το πλάνο, στην έκθεση για την «Πρόβλεψη Αξίας Κατοικίας και Πωλήσεων Κατοικιών Zillow που εκδόθηκε στις 23 Οκτωβρίου 2025 εκτιμάται ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα κλείσουν το έτος σχετικά αδύναμες, καταγράφοντας αριθμούς παρόμοιους με τα πολυετή χαμηλά που παρατηρήθηκαν το 2024, οι τιμές των κατοικιών θα κλείσουν το έτος ουσιαστικά αμετάβλητες, ενώ η αύξηση της αξίας των κατοικιών αναμένεται να ανακάμψει ελαφρώς το 2026.
Πιο συγκεκριμένα η πρόβλεψη της Zillow για τις Πωλήσεις Υφιστάμενων Κατοικιών του Εθνικού Συνδέσμου Κτηματομεσιτών (NAR) για το 2025 είναι τώρα στα 4,07 εκατομμύρια, γεγονός που θα σηματοδοτήσει αύξηση 0,3% από το 2024, μια πρόβλεψη ελαφρώς χαμηλότερη από την πρόβλεψη του περασμένου μήνα για 4,1 εκατομμύρια.
Τα ενοίκια αναμένεται να κλείσουν το έτος με σημαντικά βραδύτερη αύξηση σε σχέση με πέρυσι. Η Zillow αναμένει ότι τα ενοίκια για μονοκατοικίες θα αυξηθούν κατά 2,8% το 2025, από 4,3% το 2024. Τα ενοίκια για πολυκατοικίες προβλέπεται να αυξηθούν κατά 1,1% το 2025, από 2,5% το 2024.
Επίσης σύμφωνα με την τελευταία πρόβλεψη της Zillow, οι τιμές των κατοικιών θα κλείσουν ουσιαστικά αμετάβλητες το 2025, πριν ανακτήσουν τη δυναμική τους το 2026, με την ετήσια αύξηση της αξίας των κατοικιών να αναμένεται να φτάσει στο 1,9% τον Αύγουστο του 2026.
Όσον αφορά τώρα τις νέες καταχωρήσεις, η αύξηση τους έχει επιβραδυνθεί από τον ισχυρό ρυθμό που παρατηρήθηκε νωρίτερα μέσα στο έτος, αλλά παραμένει σε καλό δρόμο για να ξεπεράσει τις πωλήσεις, γεγονός που θα διατηρούσε τα αποθέματα σε πορεία ανάκαμψης μετά την πτώση τους κατά τα πρώτα χρόνια της πανδημίας.
Στο σημείο αυτό και με αφορμή την έκθεση της Zillow να αναφέρουμε ότι οι εκτιμητές της αγοράς υποστηρίζουν ότι είναι νωρίς να αποφανθεί κανείς αν οι τιμές σταθεροποιούνται, μειώνονται μέτρια ή είναι έτοιμες να παρουσιάσουν πιο σημαντικές διορθώσεις.
Πάντως ένα είναι σίγουρο:Τα σχόλια του Πάουελ στη συνεδρίαση του Οκτωβρίου υποδηλώνουν ότι το περιβάλλον των τιμών ενδέχεται να μην βελτιωθεί τόσο γρήγορα όσο ήλπιζαν οι αγορές, γεγονός που θα μπορούσε να μειώσει περαιτέρω τον ενθουσιασμό των αγοραστών.
-Οι περιφερειακές ανισότητες είναι πλέον δραματικές
Τα εθνικά στατιστικά στοιχεία συνεχίζουν να μην αποκαλύπτουν τις δραματικές περιφερειακές ανισότητες. Για παράδειγμα αν διαβάσει κανείς την έκθεση Market Pulse του Οκτωβρίου, βγάζει το συμπέρασμα ότι η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ πλησιάζει στην πραγματική ισορροπία: Τα επίπεδα αποθεμάτων συνεχίζουν να επεκτείνονται, η αύξηση των τιμών έχει μετριαστεί και η αγοραστική δραστηριότητα παραμένει σταθερή σε όλα τα τμήματα τιμών.
Ανάλυση της Cotality πριν λίγες ημέρες όμως αποκάλυψε ότι επτά από τις δέκα μητροπολιτικές περιοχές που παρουσίασαν τις πιο σημαντικές μειώσεις τιμών βρίσκονται στη Φλόριντα . Πρόκειται για μια δραματική αντιστροφή για μια αγορά που ήταν μεταξύ των ισχυρότερων επιδόσεων κατά την εποχή της πανδημίας.
Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι οι τοπικοί παράγοντες, συμπεριλαμβανομένου του κόστους ασφάλισης, των κλιματικών κινδύνων και των μεταναστευτικών προτύπων, αποτελούν ολοένα και πιο σημαντικούς καθοριστικούς παράγοντες για την αγορά ακινήτων.
-Cash is the King
Μία από τις σημαντικότερες μεταβολές στη σύνθεση της αγοράς κατοικίας είναι η αύξηση των συναλλαγών εξ ολοκλήρου με μετρητά, οι οποίες αντιπροσώπευαν σχεδόν μία στις τρεις αγορές κατοικίας κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 σύμφωνα με τον ιστότοπο Realtor.com.
Αυτό αντιπροσωπεύει μια θεμελιώδη αλλαγή στη δυναμική της αγοράς, δημιουργώντας ένα περιβάλλον όπου μια σημαντική μερίδα αγοραστών λειτουργεί σε μεγάλο βαθμό ανεξάρτητα από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Στον αντίποδα, οι οικογένειες της μεσαίας τάξης αντιμετωπίζουν ολοένα και πιο πολλά εμπόδια στην απόκτηση κατοικίας.
Οι αγοραστές που πληρώνουν μόνο μετρητά είναι σε μεγάλο βαθμό προστατευμένοι από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων στεγαστικών δανείων και ενδέχεται να έχουν διαφορετικά κίνητρα από τους παραδοσιακούς αγοραστές που αγοράζουν με στόχο την ιδιοκατοίκηση.
Σε αγορές με υψηλές συγκεντρώσεις επενδυτικής δραστηριότητας, οι συγκρίσιμες πωλήσεις ενδέχεται να αντανακλούν επενδυτικά κριτήρια, όπως οι προσδοκίες για την απόδοση των ενοικίων, που διαφέρουν από τις εκτιμήσεις αποτίμησης που λαμβάνονται για την ιδιοκατοίκηση.
Η αβέβαιη πορεία της Fed όσον αφορά τις μειώσεις επιτοκίων ενδέχεται να ενισχύσει αυτή την ανισότητα, καθώς οι παραδοσιακοί αγοραστές θα παραμένουν ευαίσθητοι στα επιτόκια, ενώ οι αγοραστές με μετρητά θα συνεχίσουν να κυριαρχούν.
Τα συμπεράσματα που πρέπει να λάβουν υπόψιν οι επενδυτές των REITS
Το τέταρτο τρίμηνο σηματοδοτεί μια κρίσιμη καμπή: η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ μείωσε τα επιτόκια όπως αναμενόταν, αλλά σηματοδότησε σημαντική αβεβαιότητα σχετικά με τη μελλοντική χαλάρωση.
Την ίδια στιγμή το shutdown της αμερικανικής κυβέρνησης διαταράσσει τις συναλλαγές και υπονομεύει την εμπιστοσύνη, ενώ οι διακυμάνσεις στις περιφερειακές αγορές δεν ήταν ποτέ πιο έντονες. Η αγορά βρίσκεται εμφανώς σε μια μεταβατική φάση και είναι δύσκολο προς το παρόν να μιλήσει κανείς για σημαντική ανάκαμψη.
Παρά ταύτα οι προβλέψεις για το 2026 υποδηλώνουν μια μικρή ανάκαμψη, κάτι που έχει ενδιαφέρον για τους επενδυτές των REITs, ήτοι των εταιρειών που κατέχουν, διαχειρίζονται ή χρηματοδοτούν ακίνητα που παράγουν εισόδημα, όπως εμπορικά κέντρα, γραφεία, σπίτια ,αποθήκες ,κέντρα δεδομένων κ.ο.κ. (σ.σ: Στην ουσία προσφέρουν στους επενδυτές τη δυνατότητα να επενδύσουν σε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων με ένα μικρό κεφάλαιο. Τα Reits συνήθως διανέμουν το μεγαλύτερο μέρος των κερδών τους με μέρισμα).
Παρά τις μειωμένες τιμές τους όμως, η διαλογή θα πρέπει να γίνει πολύ προσεκτικά, καθότι η ανάκαμψη δεν θα είναι εξίσου μοιρασμένη.
Πολλοί αναλυτές, όπως ο Γιούσι Ασκόλα για παράδειγμα, πιστεύουν ότι τα REITs που επενδύουν σε διαμερίσματα έχουν αρχίσει να έχουν ξανά ενδιαφέρον.
Μετά την πανδημία «απόλαυσαν» μια πολύ ταχεία αύξηση των ενοικίων, η οποία, σε συνδυασμό με τη συμπίεση του ανώτατου συντελεστή, οδήγησε σε ραγδαία αύξηση των τιμών των ακινήτων.
Αυτό όμως προσέλκυσε στη συνέχεια πολλούς νέους κατασκευαστές με αποτέλεσμα μια ιστορική αύξηση της προσφοράς από το 2023 έως το 2025, η οποία άσκησε πίεση στα ενοίκια και τα ποσοστά πληρότητας.
Αυτό ήταν ένα ιδιαίτερα μεγάλο πρόβλημα σε δημοφιλείς αγορές όπως το Ώστιν του Τέξας, όπου η γη ήταν άφθονη και οι νόμοι περί χωροταξίας ήταν αρκετά ευέλικτοι. Ως εκ τούτου, μειώθηκαν οι αποτιμήσεις των REITs με χαρτοφυλάκιο διαμερισμάτων, καθώς άρχισαν να θεωρούνται «παγίδες αξίας» με περιορισμένο αναπτυξιακό δυναμικό.
Πολλά από αυτά, όπως για παράδειγμα το Camden Property Trust, ή το Mid-America Apartment Communities διαπραγματεύονται σήμερα με έκπτωση ~30% στις καθαρές αξίες ενεργητικού τους. Πολλοί αναλυτές αναμένουν ότι καθώς οι κατασκευαστές πλήγηκαν από την υπερπροσφορά και ως εκ τούτου μείωσαν τις νέες κατασκευές, αυτό θα πρέπει να οδηγήσει σε εκ νέου πτώση της προσφοράς νέων έργων το 2026.
Αυτό σε βάθος χρόνου θα έχει ως αποτέλεσμα μια επιτάχυνση της αύξησης των ενοικίων.
Εξίσου ενδιαφέροντα είναι τα REITs που επενδύουν σε βιομηχανικά ακίνητα, τα οποία έρχονται και αυτά από μια περίοδο υπερπροσφοράς όπως τα διαμερίσματα.
Λόγω των πολιτικών του Τραμπ, αναμένεται όμως ένας αυξανόμενος αριθμός εταιρειών να επαναφέρει μεγαλύτερα τμήματα των αλυσίδων εφοδιασμού τους στις ΗΠΑ. Πόσο μάλλον από τη στιγμή που οι πρόσφατες εξελίξεις στην ΑΙ και τη Ρομποτική μειώνουν το κόστος, μιας και τα εργατικά χέρια θα είναι ολοένα και μικρότερος συντελεστής κόστους.
Επιπλέον, αναμένεται η ανάπτυξη του ηλεκτρονικου εμπορίου να επιταχυνθεί ακόμα περισσότερο ως αποτέλεσμα της τέταρτης και πέμπτης βιομηχανικής επανάστασης, εξέλιξη που θα επηρεάσει επίσης τη ζήτηση για βιομηχανικούς χώρους.
Οι μικροί βιομηχανικοί χώροι δε αποκτούν ίσως ακόμα μεγαλύτερο ενδιαφέρον, καθώς το διαδικτυακό μάρκετινγκ γίνεται πιο ισχυρό και εξατομικευμένο, τα έξοδα αποστολής φθηνότερα και έτσι ο καθένας μπορεί να ξεκινήσει ένα μικρό ηλεκτρονικό κατάστημα με περιορισμένους πόρους, που θα έχει όμως έναν εξαιρετικό ιστότοπο, εξυπηρέτηση πελατών κ.ο.κ χάρη στην ΑΙ.
Τα τριμηνιαία αποτελέσματα της Prologis θα μπορούσαν να θεωρηθούν ενδεικτικά αυτών των τάσεων. Εμφάνισε ρεκόρ τριμήνου στις συμφωνίες leasing, αύξηση στην πληρότητα του χαρτοφυλακίου της, ενώ έδωσε ένα ενδιαφέρον guidance τόσο για το leasing όσο και για τις κατασκευές κατά παραγγελία, κάτι που υποδηλώνει ότι η αγορά έχει αρχίσει να ξαναβρίσκει τον βηματισμό της και ίσως δεν είμαστε μακριά από την αλλαγή του αφηγήματος για τον κλάδο.
Προφανώς βέβαια απαιτείται χρόνος και φυσικά στενή παρακολούθηση των τάσεων της αγοράς που περιγράψαμε πιο πάνω, καθότι η αγορά μεταλλάσσεται και υπάρχουν μεγάλες διαφορές στην σταθεροποίηση της ανά περιφέρεια και είδος. Εν ολίγοις, δεν είναι όλοι οι τομείς ακινήτων εξίσου ελκυστικοί. Σε κάποιους έχουμε ακόμα υπερπροσφορά, κάποιοι είναι υπερτιμημένοι, και κάποιοι όπως τα ξενοδοχεία και τα γραφεία είναι έντονα κυκλικοί.
Αποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά, συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, καμία διασφάλιση δε δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.
