Το «ξεφούσκωμα» της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας που εδώ και πολλούς μήνες υπάρχει ως σενάριο, το οποίο πλέον δείχνει να επιβεβαιώνεται από τις εξελίξεις στις κυριότερες αγορές του κόσμου, βρίσκει την ελληνική αγορά σε κομβικό σημείο. Η Ελλάδα είναι μία από τις λίγες χώρες που, εξαιτίας των διαδοχικών κρίσεων που βίωσε, δεν έχει καταφέρει να επιστρέψει ούτε στο μισό των τιμών που ίσχυαν πριν την Παγκόσμια Χρηματοπιστωτική Κρίση. Είναι, επομένως, μία αγορά που θα μπορούσε να έχει σημαντικά περιθώρια ανόδου στην περίπτωση που δεν πληγεί από ένα παγκόσμιο «κραχ».
Η… βελόνα που δείχνει να σκάει τη φούσκα του real estate είναι ο συνδυασμός της επιδείνωσης των χρηματοδοτικών συνθηκών και της παγκόσμιας κρίσης του κόστους διαβίωσης. Τα επιτόκια των στεγαστικών αυξάνονται ραγδαία, άρα είναι πιο δύσκολο να αγοράσει κανείς σπίτι, ενώ οι τιμές των σπιτιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα. Όταν, λοιπόν, ακόμη και στις πιο ανεπτυγμένες οικονομίες τα νοικοκυριά αδυνατούν να βάλουν κάποια χρήματα στην άκρη και κοιτάζουν πως θα περάσουν το μήνα, η αγορά σπιτιού μοιάζει για πολλούς πολυτέλεια.
Στις Ηνωμένες Πολιτείες που είναι η σημαντικότερη αγορά στον κόσμο, τα επιτόκια των στεγαστικών κορυφώθηκαν τον Νοέμβριο στο 7%, διπλασιάστηκαν δηλαδή μέσα σε δώδεκα μήνες από το 3,5%. Σήμερα, βρίσκονται κοντά στο 6,25% αλλά και πάλι η αύξηση στο κόστος δανεισμού για αγορά κατοικίας προκαλεί δέος. Η μοναδική περίοδος στα χρονικά που έχει καταγραφεί πιο δραματική αύξηση επιτοκίων ήταν στα τέλη της δεκαετίας του ΄70 – αρχές ΄80, όταν ο τότε διοικητής της Fed, Πολ Βόλκερ έμεινε στην ιστορία με το «σοκ Βόλκερ» που προκάλεσε, αυξάνοντας τα επιτόκια έως το 20%.
Οι τιμές κατοικίας δέχθηκαν μεγάλη ώθηση στη διετία της πανδημίας, ενώ είχε προηγηθεί μία σταθερή πορεία σχεδόν δεκαετούς ανάκαμψης, μετά την κατάρρευση των ενυπόθηκων δανείων (subprimes) στις ΗΠΑ. Τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια και η άπλετη ρευστότητα που διοχετεύτηκε στο σύστημα μεταξύ 2010 και 2021, διαμόρφωσαν ίσως το πιο ευνοϊκό περιβάλλον για αγορά κατοικίας όλων των εποχών. Στα τέλη του 2021, οι προοπτικές του κλάδου χαρακτηρίζονταν τουλάχιστον ανθηρές, καθώς στις 38 χώρες του ΟΟΣΑ, οι τιμές κατοικίας αυξάνονταν με τον ταχύτερο ρυθμό στα 50 χρόνια που συγκεντρώνονται τα σχετικά στοιχεία.
Τα μαντάτα τους τελευταίους μήνες δεν είναι καλά και προέρχονται από διάφορες γωνιές του πλανήτη. Ορισμένοι αναλυτές προειδοποιούν για τη μεγαλύτερη κρίση από το 2008. Στο Χονγκ Κονγκ, για παράδειγμα, μία από τις ακριβότερες αγορές παγκοσμίως, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων υποχώρησαν σε χαμηλό πέντε ετών καθώς οι αυξήσεις των επιτοκίων και το κύμα εξόδου ξένων στελεχών που εργάζονται στη χώρα έπαιξαν καθοριστικό ρόλο. Οι αναλυτές βλέπουν νέα πτώση των τιμών, της τάξης του 12%, το 2023 και οριακή πτώση το 2024.
Η εμπειρία από προηγούμενες κρίσεις της αγοράς κατοικίας δεν αφήνει πολλά περιθώρια αισιοδοξίας. Τις τρεις τελευταίες φορές που έσκασε η αγορά (ή έκλεισε ο κύκλος της ανόδου), οι πραγματικές τιμές κατοικίας ανέκτησαν περίπου το 50% των προηγούμενων κερδών τους. Δεδομένου ότι οι παγκόσμιες τιμές έχουν ενισχυθεί κατά 40% σε πραγματικούς όρους από το 2012, μάλλον θα πρέπει να αναμένουμε περαιτέρω πτώση φέτος.
Στον απόηχο της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, οι τιμές κατοικίας στις ΗΠΑ απώλεσαν σχεδόν το 80% των κερδών της περιόδου 1997-2005, ενώ παρόμοιο μοτίβο είχαμε στη Μ. Βρετανία τη δεκαετία του ΄70 και του ΄90. Στον Καναδά, τη δεκαετία του ΄80, η αύξηση των τιμών κατά 50% σχεδόν αντιστράφηκε, ενώ στη Σουηδία, στις αρχές της δεκαετίας του ’90, η κρίση διέγραψε όλα τα κέρδη της προηγούμενης περιόδου και τις οδήγησε ακόμη χαμηλότερα.
Σύμφωνα με υπολογισμούς της ΕΚΤ, σε περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, μία αύξηση κατά 1 ποσοστιαία μονάδα στα επιτόκια στεγαστικών αντιστοιχεί σε σχεδόν 9% πτώση των τιμών κατοικίας και 15% πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες, μέσα σε διάστημα δύο ετών.
Στο γράφημα της Oxford Economics φαίνεται πως η ελληνική αγορά έχει ακολουθήσει τη δική της πορεία, ενώ μέσα στο 2022 σημειώθηκε το καλύτερο εξάμηνο στα χρονικά, σε ό,τι αφορά στις εισροές ξένων επενδυτικών κεφαλαίων για την αγορά ακινήτων. Οι αγοραπωλησίες κατοικιών διέγραψαν πτωτική πορεία από το 2005 έως το 2013 για να ανακάμψουν από το 2014 έως το 2019. Στη συνέχεια η αγορά δέχθηκε ισχυρή ώθηση ενώ το εννεάμηνο του 2022, οι τιμές οικιστικών ακινήτων ενισχύθηκαν κατά 10,4%.
Βλέπουμε επίσης στο επόμενο γράφημα ότι οι αγοραπωλησίες κατοικιών το 2021 αντιστοιχούν περίπου στο 40% του επιπέδου που διαμορφώνονταν το 2006. Καναδάς, Γερμανία, Γαλλία, Δανία και Σουηδία είναι οι χώρες που εμφανίζουν πολύ υψηλότερα επίπεδα αγοραπωλησιών το 2021 σε σύγκριση με το 2006 και θεωρητικά θα δουν τη μεγαλύτερη πτώση.
