Η πτώση του πληθωρισμού και οι προσδοκίες για μια οικονομική ήπια προσγείωση ενισχύουν τις ελπίδες για τις αμερικανικές μετοχές ακινήτων το 2024, ακόμη και αν ο τομέας συνεχίζει να υστερεί έναντι της ευρύτερης αγοράς.
Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (REITs) βρέθηκαν μεταξύ των τομέων με τις χειρότερες επιδόσεις κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, με τις τιμές των μετοχών τους να επιβαρύνονται από παράγοντες που κυμαίνονται από τα υψηλά επιτόκια έως τη χλιαρή ζήτηση για γραφειακούς χώρους σε μια εποχή τηλεργασίας.
Ο κλάδος Real Estate .SPLRCR του S&P 500 υποχώρησε κατά 3,4% το 2023, ενώ ο ευρύτερος δείκτης S&P 500 σημείωσε άνοδο άνω του 24% πέρυσι και έφτασε σε υψηλό ρεκόρ την Παρασκευή (19/1).
Το χαμηλό βαρομετρικό στα ακίνητα συνεχίστηκε και το 2024, ωθώντας τον κλάδο σε πτώση 3,4% τον Ιανουάριο έναντι κέρδους 1,4% για τον S&P 500. Ωστόσο, ορισμένοι επενδυτές γίνονται όλο και πιο σίγουροι ότι η τάση θα αντιστραφεί - ειδικά αν η Fed μειώσει τα επιτόκια τόσο επιθετικά όσο αναμένουν πολλοί επενδυτές. Οι REIT θα επωφεληθούν από τα χαμηλότερα επιτόκια που μειώνουν το κόστος κεφαλαίου και τροφοδοτούν την αύξηση των εσόδων.
«Οι REITs συντρίφθηκαν από τον ταχύτερο κύκλο αύξησης των επιτοκίων των τελευταίων 40 ετών και θα κινηθούν ανάλογα με τις προσδοκίες για μείωση των επιτοκίων», δήλωσε ο Justin McAuliffe, αναλυτής της Gabelli Funds, ο οποίος παραμένει αισιόδοξος για REITs όπως η American Tower AMT.N.
Οι επενδυτές έχουν επιστρέψει στον κλάδο
Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της BofA Global Research, οι διαχειριστές αμοιβαίων κεφαλαίων παγκοσμίως αύξησαν την έκθεσή τους σε REITs κατά 15 ποσοστιαίες μονάδες τον Δεκέμβριο, ανεβάζοντας την κατανομή τους σε υψηλά 12 μηνών.
Την ίδια στιγμή, το Schwab U.S. REIT ETF SCHH.P -το μεγαλύτερο αμερικανικό διαπραγματεύσιμο αμοιβαίο κεφάλαιο που επικεντρώνεται σε REIT- σημείωσε περίπου 35 εκατ. δολάρια σε καθαρές εισροές την τελευταία εβδομάδα, τις μεγαλύτερες από τον Οκτώβριο, σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας αναλύσεων VettiFi.
Ιστορικά, το τέλος ενός κύκλου αυξήσεων της Fed ήταν υποστηρικτικό για τα REITs. Από το 1995, τα δημόσια REITs έχουν κερδίσει 20,1% το έτος που ακολουθεί την τελευταία αύξηση των επιτοκίων ενός κύκλου, σύμφωνα με στοιχεία της CenterSquare Investment Management. Ο S&P 500, εν τω μεταξύ, κέρδισε κατά μέσο όρο 10% τους 12 μήνες μετά την ολοκλήρωση της τελευταίας αύξησης επιτοκίων ενός κύκλου από το 1980, σύμφωνα με στοιχεία της Putnam Investments.
«Εάν οι κεντρικές τράπεζες έχουν πραγματικά γίνει πιο ήπιες, η ρύθμιση για τα REITs είναι ευνοϊκή», έγραψε η CenterSquare στις προοπτικές της για το 2024.
Βέβαια, η ευαισθησία του κλάδου στις προσδοκίες για τα επιτόκια μπορεί να είναι αμφίδρομη: ενώ οι μετοχές ακινήτων σημείωσαν ράλι μαζί με την υπόλοιπη αγορά το 2023 με βάση τις προσδοκίες ότι η Fed θα στραφεί σε μειώσεις επιτοκίων φέτος, έχουν δεχθεί πλήγμα αυτόν τον μήνα, καθώς ορισμένοι επενδυτές αναπροσάρμοσαν τις προσδοκίες τους σχετικά με το πόσο επιθετικά θα μπορούσε να χαλαρώσει η Fed.
Ο Jeff Doerfler, διευθυντής διαχείρισης επενδύσεων στην Huntington Private Bank, δήλωσε ότι οι μειώσεις καθιστούν ορισμένες από τις μετοχές του κλάδου, όπως η ιδιοκτήτρια αποθηκών Prologis PLD.N, πιο ελκυστικές μακροπρόθεσμα.
«Βρισκόμαστε στην αρχή ενός κύκλου όπου το χαμηλότερο κόστος κεφαλαίου θα οδηγήσει στην αύξηση των εσόδων και θα έχετε όλο και περισσότερες συγχωνεύσεις και εξαγορές», δήλωσε ο Doerfler, ο οποίος κινείται overweight στις REITs συνολικά.
Μια γεύση από τη δραστηριότητα συγχωνεύσεων και εξαγορών ήρθε την Παρασκευή, όταν η εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων Blackstone BX.N ανακοίνωσε ότι εξαγόρασε την καναδική εταιρεία ακινήτων Tricon Residential TCN.TO έναντι 3,5 δισ. δολαρίων, με ένα premium περίπου 30% σε σχέση με την πιο πρόσφατη τιμή κλεισίματος.
Οι επενδυτές θα λάβουν ενδείξεις για τον ρυθμό του πληθωρισμού και την οικονομία την επόμενη εβδομάδα με τα στοιχεία για τον δείκτη PMI μεταποίησης που δημοσιεύονται την ερχόμενη Πέμπτη (25/1) και τα στοιχεία για τις προσωπικές καταναλωτικές δαπάνες που δημοσιεύονται την Παρασκευή (26/1), πέραν από τα κέρδη των 3M, United Airlines και Abbott Laboratories.
Πολλές REITs δεν ανακοινώνουν κέρδη παρά μόνο αργότερα στο τρίμηνο, με την εταιρεία Simon Property Group SPG.N που επικεντρώνεται στη λιανική αγορά να ανακοινώνει τα τριμηνιαία αποτελέσματά της στις 5 Φεβρουαρίου και την American Tower AMT.N στις 21 Φεβρουαρίου. Η Prologis έχασε τις εκτιμήσεις των αναλυτών όταν ανακοίνωσε αποτελέσματα στις 17 Ιανουαρίου και επικαλέστηκε αδυναμία στη ζήτηση εμπορευμάτων.
Φυσικά, πολλά εμπόδια παραμένουν για τον κλάδο - με κυριότερο την υπερπροσφορά χώρων γραφείων που είναι απίθανο να απορροφηθεί σύντομα.
Η στροφή σε υβριδικές μορφές εργασίας θα εξαλείψει πιθανότατα 800 δισεκατομμύρια δολάρια από την αξία των κτιρίων γραφείων σε μεγάλες πόλεις παγκοσμίως μέχρι το 2030, δήλωσε τον Ιούλιο η εταιρεία συμβούλων McKinsey.
Ο Chris Miller, διαχειριστής χαρτοφυλακίου στην Allspring Global Investments, παραμένει αισιόδοξος για τον κλάδο συνολικά, αλλά λέει ότι οι μετοχές μπορεί να χρειαστεί να έρθουν αντιμέτωπες με ένα «τείχος ανησυχίας» κατά τη διάρκεια του έτους.
Παρόλα αυτά, «πιστεύουμε ότι θα δούμε μια σταθεροποίηση της μεταβλητότητας των επιτοκίων και αυτό μας δίνει αισιοδοξία για το 2024», δήλωσε.
