8ος χρόνος, ημέρα 2484η
Σάββατο, 20 Αυγούστου 2022

Real Estate: Χάνουν την αίγλη τους τα Βόρεια Προάστια

Real Estate: Χάνουν την αίγλη τους τα Βόρεια Προάστια

Εάν έπρεπε να αποδοθεί «βραβείο δημοφιλίας» για κάποια συνοικία ή περιοχή του real estate στην Αττική, θα ήταν σχεδόν βέβαιο ότι αυτό θα απονεμόταν στα Νότια προάστια. Μετά και την τελευταία αναπροσαρμογή των αξιών, το χάσμα μεταξύ Βορρά και Νότου «επισημοποιήθηκε», καθώς σε αρκετές βόρειες συνοικίες (π.χ. Φιλοθέη, Κηφισιά, Εκάλη) οι τιμές ζώνης μειώθηκαν. Παρόλ' αυτά, η ζήτηση στα Βόρεια προάστια έχει επιστρέψει και ως αποτέλεσμα οι τιμές αυξάνονται, έστω και με μικρότερους ρυθμούς, σε σχέση με άλλες περιοχές. Πώς διαμορφώνονται οι τάσεις και οι τιμές.

Εάν έπρεπε να αποδοθεί «βραβείο δημοφιλίας» για κάποια συνοικία ή περιοχή του real estate στην Αττική, θα ήταν σχεδόν βέβαιο ότι αυτό θα απονεμόταν στα Νότια προάστια. Η θάλασσα και οι ήπιες θερμοκρασίες, σε συνδυασμό με τα μεγάλα projects με κυρίαρχο αυτό στο Ελληνικό, έχουν εκτοπίσει από την πρώτη θέση τα Βόρεια Προάστια τα οποία, για πολλά χρόνια, χαρακτηρίζονταν ως «παραδοσιακά ακριβές συνοικίες».

Μετά και την τελευταία αναπροσαρμογή των αξιών, το χάσμα μεταξύ Βορρά και Νότου «επισημοποιήθηκε», καθώς σε αρκετές βόρειες συνοικίες (π.χ. Φιλοθέη, Κηφισιά, Εκάλη) οι τιμές ζώνης μειώθηκαν. Παρόλ? αυτά, η ζήτηση για κατοικία στα Βόρεια προάστια έχει επιστρέψει και ως αποτέλεσμα οι τιμές αυξάνονται, έστω και με μικρότερους ρυθμούς, σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας και βέβαια τα Νότια προάστια.

Ενδεικτικά, σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, σήμερα, συγκριτικά με ένα χρόνο πριν, οι τιμές στις Βόρειες συνοικίες της Αθήνας υπολογίζεται ότι έχουν ενισχυθεί κατά περίπου 9-10% και διαμορφώνονται πέριξ των 2.400 -2.500 ευρώ. Οι προοπτικές όμως, του real estate στα Βόρεια προάστια είναι ανοδικές, όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς.

Κι αυτό λόγω της δημιουργίας της νέας γενιάς ενοικιαστών που αναζητά στέγη σε πιο προσιτές τιμές, συγκριτικά με τα Νότια προάστια ή το κέντρο της Αθήνας. Αλλά και εξαιτίας της καθιέρωσης της τηλεργασίας που δίνει ώθηση στα ακίνητα με μεγαλύτερους χώρους και συνεπώς ενισχύεται η ζήτηση για ενοικιαζόμενα, παλαιότερα, μεγαλύτερα και αποκεντρωμένα διαμερίσματα.

Την αυξανόμενη- αλλά με μικρότερο ρυθμό σε σχέση με τα Νότια προάστια- ζήτηση για τα Βόρεια προάστια φανερώνει η αύξηση των νεόδμητων κατοικιών στα Βόρεια προάστια και σε περιοχές, όπως το Χαλάνδρι, τα Βριλήσσια το Μαρούσι και η Κηφισιά. Βάσει έρευνας, στα Βριλήσσια τα νεόδμητα αποτελούν το 32% των κατοικιών που πωλούνται αυτή τη στιγμή, ενώ το μέσο κόστος διαμορφώνεται σε 3.500 ευρώ / τ.μ.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν το προσεχές διάστημα στα Βόρεια Προάστια, δεδομένων και των θετικών προοπτικών που συνδέονται με τις μεγάλες σχεδιαζόμενες αναπλάσεις. Σε αυτές ανήκουν το Τατόι, το ΟΑΚΑ και το project Voria που περιλαμβάνει την μετεγκατάσταση του καζίνο Πάρνηθας στο Μαρούσι.

Ενδεικτικά, οι αξίες ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώνονται σήμερα, κατά προσέγγιση, σε:

- 2.500 ευρώ στο Μαρούσι

- 3.200 ευρώ στο Παλαιό Ψυχικό

- 2.900-3.000 ευρώ στο Νέο Ψυχικό

-2.800 στο Χαλάνδρι

-2.600 στην Αγία Παρασκευή

-2.300 στην Πεντέλη

-3.100-3.200 στα Βριλήσσια

-2.900-3.000 στην Κηφισιά

2.500 στην Εκάλη

Λόγω της ισχυρής ζήτησης για ενοικίαση, η καθαρή μέση απόδοση τοποθετείται από 4% έως 5%.

Η πρωτοκαθεδρία των Νοτίων προαστίων

Γιατί όμως, τα Βόρεια προάστια, καταλαμβάνουν τη δεύτερη θέση, από πλευράς ζήτησης, μετά τα Νότια προάστια, έχοντας χάσει, ως ένα βαθμό, την παλαιά αίγλη τους;

Η τάση αυτή, όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, οφείλεται στην ολοκλήρωση μεγάλων παρεμβάσεων και στα νέα έργα που δρομολογούνται. Ενδεικτικά, τα τελευταία χρόνια ολοκληρώθηκαν έργα των οποίων η ολοκλήρωση παρέπεμπε, κάποτε, σε σενάριο επιστημονικής φαντασίας. Σε αυτά ανήκουν το έργο της πλήρους ανακαίνισης του θέρετρου του Αστέρα Βουλιαγμένης, που έχει τεθεί υπό τη διαχείριση της Four Seasons και βέβαια η έναρξη υλοποίησης της Μητροπολιτικής Παρέμβασης στο Ελληνικό.

Τα πρόσφατα, εξάλλου, εγκαίνια του Experience Park, του μίνι πάρκου στο Ελληνικό με συνολική έκταση άνω των 70 στρεμμάτων, δικαίωσαν όσους έχουν επιλέξει να μετακομίσουν στο…Νότο και δη σε κάποιο από τα προάστια (π.χ. Αργυρούπολη, Άλιμο) πέριξ του οικοπέδου του πρώην διεθνούς αεροδρομίου, που βρίσκεται σε διαρκή μεταμόρφωση.

Χάρη λοιπόν, στη θάλασσα, το πράσινο και πολύ σύντομα τη διασύνδεση της παραλίας με τον Υμηττό (μέσω Ελληνικού) τα παραλιακά προάστια της Αττικής, έχουν κατακτήσει τον τίτλο του “βασιλιά” της αγοράς ακινήτων. Δεν είναι τυχαίο ότι ακόμη και το 2020 που η αβεβαιότητα επέστρεψε στο real estate λόγω πανδημίας, στα νότια προάστια εξακολούθησε να καταγράφεται οικοδομικός οργασμός. Ειδικοί υπολογίζουν ότι αυτή τη στιγμή, υπάρχουν 25 έως 30 καινούργια, υπό κατασκευή κτίρια κατοικιών, σε μία απόσταση από την Λεωφόρο Ποσειδώνος στη Γλυφάδα μέχρι και το Ασκληπιείο Βούλας, με εύπορους Έλληνες και κυρίως ξένους ή ομογενείς να αγοράζουν, από τα σχέδια, διαμερίσματα προς 7.000 ή 7.500 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Με τα δεδομένα αυτά υπολογίζεται ότι με ορίζοντα το 2024, στις συνοικίες πέριξ της Αττικής Ριβιέρας που έχει μήκος 70 χλμ. θα απαιτηθεί η δημιουργία 500 χιλ. σπιτιών, αριθμός που αντιστοιχεί σε μέχρι 2 εκατ. καινούργιους κατοίκους, εάν ληφθεί υπόψη ότι κατά μέσο όρο ένα ακίνητο στεγάζει δυνητικά τέσσερα άτομα.

Σήμερα, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη, εκτιμάται ότι στη Γλυφάδα, ένα στα τρία ακίνητα που διατίθενται προς πώληση είναι νεόδμητο, διαθέτοντας μέση τιμή 5.200 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στη Νέα Σμύρνη εκτιμάται ότι τέσσερα στα δέκα «πωλητήρια» αντιστοιχούν σε νέα κατασκευή.

Σερί νέων projects

Την ίδια στιγμή, στα Νότια Προάστια υπάρχουν σε εξέλιξη ή προγραμματίζονται τα περισσότερα από ποτέ νέα projects. Του λόγου το αληθές φανερώνει η εξαγορά από την αμερικανική επενδυτική εταιρεία Hines και την ευρωπαϊκή πλατφόρμα επενδύσεων Henderson Park μίας από τις λιγοστές, εντός σχεδίου, ενιαίες εκτάσεις στην Αττική, οικοπέδου επιφάνειας 71 στρεμμάτων στη Βούλα. Τα σχέδια για τη δημιουργία από το κοινό σχήμα των δύο εταιρειών έως 400 πολυτελών κατοικιών στη Βούλα, διέλυσαν κάθε αμφιβολία για τη δυναμική που αποκτά η αγορά του premium οικιστικού προϊόντος στο Νότο χάρη και στην ανάπτυξη του Ελληνικού.

Επίσης, εκτός από τους Άραβες του Αστέρα Βουλιαγμένης και την Lamda Development, η λίστα των επενδυτών στα Νότια προάστια περιλαμβάνει μεγάλα ονόματα. Όπως, για παράδειγμα, η Grivalia που έχουν αναλάβει τη διαχείριση πλαζ της Βούλας και υλοποιεί το έργο της ανάπλασης της έκτασης 285 στρεμμάτων «Αστέρια Γλυφάδας».

Σημαντική θέση στην λίστα των νέων αναπτύξεων καταλαμβάνει η μαρίνα Αλίμου, η οποία έχει παραχωρηθεί, ύστερα από ηλεκτρονικό διαγωνισμό στην Άκτωρ παραχωρήσεις, που έχει προσφέρει τίμημα 57,5 εκατ. ευρώ και πρόκειται να υλοποιήσει επενδύσεις της τάξης των 50 εκατ. ευρώ.

Από το «οικοσύστημα» των Νοτίων προαστίων δεν θα μπορούσαν να λείπουν οι developers, οι εταιρείες που κατασκευάζουν πολυτελείς κατοικίες και διαμερίσματα, από τα οποία πολλά διέθεταν σε ξένους μέσω του καθεστώτος «Χρυσή Βίζα» (χορήγηση άδειας διαμονής έναντι επένδυσης 250 χιλ. ευρώ).

Σε αυτού του είδους τις εταιρίες ανήκουν η ολλανδική Sturdious, αλλά και η Evolo luxury properties που έχει αναπτύξει τα συγκροτήματα Karamanli seaside residences και V96 στη Βούλα και το E49 στη Γλυφάδα. Μία ακόμη εταιρία που δραστηριοποιείται στα Νότια προάστια είναι η Ten Brinke, που σχεδιάζει βίλες υψηλών προδιαγραφών που θα σχεδιάζονται με βάση τις εξατομικευμένες ανάγκες και απαιτήσεις των ιδιοκτητών τους.