7ος χρόνος, ημέρα 2223η
Πέμπτη, 2 Δεκεμβρίου 2021

Αγορά ή ενοίκιο; Τι συμφέρει περισσότερο

Αγορά ή ενοίκιο; Τι συμφέρει περισσότερο

Η αλυσιδωτή αντίδραση που όλοι περίμεναν για πολλά χρόνια, βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη στην εποχή μετά την πανδημία. Ακίνητα δηλαδή ποιοτικά και φθηνά δεν υπάρχουν στην αγορά, με αποτέλεσμα η μεγάλη πλειονότητα που δεν είναι σε θέση να αγοράσει το δικό της σπίτι να καταφεύγει στην ενοικίαση, γεγονός που τροφοδοτεί το ανοδικό σπιράλ των ενοικίων αλλά και των τιμών πώλησης. Και δεδομένου ότι δεν υπάρχει δραματική βελτίωση των μισθολογικών απολαβών, η «ψαλίδα» μεταξύ αγοραστικής δυνατότητας και ζητούμενων τιμών ακινήτων διευρύνεται, με την λήψη στεγαστικού να φαντάζει ως η μόνη λύση για την εξασφάλιση στέγης. Ευτυχώς, οι συστημικές τράπεζες -ένδειξη κατά τους ειδικούς της προόδου που έχει συντελεστεί στο μέτωπο των κόκκινων δανείων- χορηγούν στεγαστικά δάνεια. Ωστόσο, το ερώτημα που τίθεται είναι θεμελιώδες και σχετίζεται με το εάν συμφέρει περισσότερο η αγορά ή η παραμονή στο ενοίκιο αυτήν την περίοδο κατά την οποία η ανάκαμψη είναι, μεν, παρούσα, παραμένει, δε, εύθραυστη για ορισμένους.

Τι συνιστούν οι ειδικοί; Επί της αρχής, ότι εάν κάποιος διαθέτει ρευστότητα που μπορεί να καλύψει είτε το σύνολο του τιμήματος κτήσης είτε το μεγαλύτερο μέρος του -κατά βάση ποσοστό άνω του 50%- τότε μπορεί να κάνει το βήμα της αγοράς. Κι αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με υψηλή τουριστική ζήτηση, είναι σε εγγύτητα με σημεία ενδιαφέροντος (π.χ. πανεπιστήμια, σχολές, επιχειρηματικά κέντρα) και διαθέτει καλή συγκοινωνιακή πρόσβαση, η αγορά αποτελεί επιλογή που θα πρέπει να αξιολογήσουν οι ενδιαφερόμενοι.

Δίχως αμφισβήτηση, η σύγκριση του ενοικίου με την πιθανή δόση ενός στεγαστικού δανείου οδηγεί σε ορισμένα συμπεράσματα για το εάν η αγορά ακινήτου είναι η ενδεδειγμένη επιλογή. Σύμφωνα όμως, με τους οικονομολόγους, υπάρχουν και ορισμένα κριτήρια που θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη όσοι αναζητούν στέγη. Ποια είναι αυτά;

- Η αναλογία τίμημα προς ετήσιο ενοίκιο. Πρόκειται για το ισοδύναμο της εξίσωσης «αξία μετοχής» προς «κέρδη ανά μετοχή» που συναντούμε στον κόσμο των επιχειρήσεων. Στα ακίνητα, μέσω της συγκεκριμένης αναλογίας, προσδιορίζεται, εάν η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι συμφέρουσα ή όχι, αλλά και εάν είναι προτιμότερη η αγορά ή η ενοικίαση. Εάν η διαίρεση παράγει αποτέλεσμα από το 1 έως το 15, η απόκτηση ακινήτου συμφέρει πολύ περισσότερο, σε σύγκριση με την ενοικίαση. Από 16 έως 20 σημαίνει ότι η ενοικίαση είναι προτιμότερη από την αγορά, ενώ 21 ή περισσότερο σημαίνει ότι το ενοίκιο είναι μονόδρομος. Για παράδειγμα, με το ετήσιο ενοίκιο για ένα ρετιρέ στο κέντρο Αμαρουσίου, 85 τ.μ. και αξίας 190.000 ευρώ να είναι περίπου 8.400 ευρώ (700 x 12), η αναλογία είναι περίπου 23, δηλαδή συμφέρει η παραμονή στο ενοίκιο.

-Ποιοι μπορούν να αγοράσουν; Ένα ακόμη βασικό κριτήριο έγκειται στο σχετικά απλοϊκό «θεώρημα»: εάν οι τιμές είναι τόσο υψηλές που ελάχιστοι είναι σε θέση να αγοράσουν, νομοτελειακά στο μέλλον αυτές θα συρρικνωθούν. Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ μιας χώρας καταδεικνύει εάν οι αξίες είναι υπερτιμημένες, ενώ, εάν η αναλογία τιμή κατοικίας / κατά κεφαλήν ΑΕΠ είναι υψηλή, οι τιμές μάλλον είναι υπέρ το δέον υψηλές και τα ακίνητα υπερεκτιμημένα.

-Τίμημα προς κόστος κατασκευής. Εάν οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες από το κατασκευαστικό κόστος, οι εταιρείες τείνουν να αναπτύσσουν με μεγαλύτερη συχνότητα κατοικίες. Ενδεχόμενη ενίσχυση της προσφοράς συμπιέζει τις τιμές. Επομένως, εάν οι αξίες είναι πολύ μεγαλύτερες από το κατασκευαστικό κόστος των νεόδμητων, προοιωνίζεται πτώση τιμών, όπως εξηγούν οι αναλυτές.

Ευρύτερα, σύμφωνα με τους ειδικούς, ένα από τα βασικά πλεονεκτήματα της αγοράς κατοικίας μέσω δανεισμού, είναι ότι το ακίνητο παραμένει στην κυριότητα του αγοραστή, ο οποίος έχει τη δυνατότητα να το ενοικιάσει.

Στον αντίποδα, οι υποψήφιοι αγοραστές-δανειολήπτες θα πρέπει να έχουν σε πλήρη τάξη τις δαπάνες, προκειμένου να μην βρεθούν σε αδυναμία αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου τους. Στο πλαίσιο αυτό, οι επαΐοντες συνιστούν η δόση του δανείου, σε συνδυασμό με τις λοιπές υποχρεώσεις προς τις τράπεζες, δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 30 % - 35% του μηνιαίου εισοδήματος ενός νοικοκυριού ή ενός δανειολήπτη.