O οίκος αξιολόγησης S&P Global Ratings σε έκθεση που δημοσίευσε πρόσφατα εκτίμησε ότι η αγορά ακινήτων της Κίνας αναμένεται να μειωθεί πιο απότομα από το αναμενόμενο το 2025, παρατείνοντας την ύφεση του κλάδου για πέμπτο συνεχόμενο έτος.
Οι αναλυτές προβλέπουν ότι οι πωλήσεις νέων κατοικιών θα μειωθούν κατά 8% σε σχέση με πέρυσι και θα κυμανθούν μεταξύ 8,8 τρισ. γιουάν και 9 τρισ. γιουάν. (σ.σ:1,23 τρισ. έως 1,26 τρισ. δολάρια).
Αυτή είναι μια πολύ πιο απότομη πτώση από την πτώση 3% που είχε προβλέψει ο οίκος αξιολόγησης τον Μάιο. Προφανώς εκείνη την εποχή, οι αναλυτές ανέμεναν ότι ο εμπορικός πόλεμος και άλλες εξωτερικές αβεβαιότητες θα είχαν ωθήσει την Κίνα να παράσχει ισχυρότερη υποστήριξη στον τομέα των ακινήτων.
Ο κύριος λόγος για τις ασθενέστερες προοπτικές είναι ότι το κλίμα των αγοραστών κατοικιών εξακολουθεί να είναι αρκετά εύθραυστο, κάτι που οδηγεί πολλούς αναλυτές να υποστηρίζουν ότι η κυβέρνηση θα πρέπει να συνεχίσει πιο δυναμικά να στηρίζει τον τομέα, προκειμένου να βοηθήσει στην αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των αγοραστών κατοικιών.
Η αλήθεια όμως είναι ότι παρά τις προσπάθειες του Πεκίνου από τον Σεπτέμβριο του 2024 να αναχαιτιστεί η πτώση της αγοράς ακινήτων, η αγορά δεν αντέδρασε κατά τα αναμενόμενα, ενώ η δυναμική της περαιτέρω πολιτικής στήριξης φάνηκε να επιβραδύνεται.
Η S&P σημείωσε ότι το πενταετές βασικό επιτόκιο δανείου της Κίνας - το σημείο αναφοράς για τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια - έχει μειωθεί μόνο κατά 10 μονάδες βάσης μέχρι στιγμής φέτος, σε σύγκριση με τη μείωση των 60 μονάδων βάσης το 2024. Αυτό σηματοδοτεί ότι το Πεκίνο δεν χαλαρώνει την πολιτική του τόσο επιθετικά όσο πριν, παρά την ύφεση των τιμών των ακινήτων.
Επίσης άλλου τύπου πολιτικές στήριξης δεν φαίνεται επίσης να έχουν το επιθυμητό αποτέλεσμα. Για παράδειγμα, τον Αύγουστο, τρεις από τις μεγαλύτερες πόλεις της Κίνας χαλάρωσαν τους περιορισμούς στις αγορές για να επιτρέψουν στους αγοραστές να κατέχουν πολλαπλά ακίνητα, αλλά η κίνηση αυτή εφαρμόστηκε κυρίως στα λιγότερο ελκυστικά προάστια της πόλης.
Ως εκ τούτου, τα αποτελέσματα ήταν αμυδρά, καθιστώντας τις ελπίδες για τον τερματισμό της ύφεσης των ακινήτων στην Κίνα επίσης αμυδρές.
Με τις πωλήσεις να προβλέπονται να φτάσουν τα 9 τρισ. γιουάν ή και λιγότερο φέτος, η αγορά ακινήτων της Κίνας θα έχει μειωθεί στο μισό σε μόλις τέσσερα χρόνια, από 18,2 τρισ. γιουάν το 2021, σύμφωνα με την S&P.
Ο οίκος αξιολόγησης δεν ειναι αισιόδοξος ούτε για το 2026, καθώς αναμένει ότι οι πωλήσεις θα μειωθούν κατά 6% έως 7% με τις τιμές των πρωτογενών κατοικιών να μειώνονται κατά 1,5% έως 2,5%, παρά τις «λευκές λίστες» του Πεκίνου.
Στο σημείο αυτό να υπενθυμίσουμε ότι τις τελευταίες δεκαετίες, οι αγοραστές κατοικιών στην Κίνα τείνουν να αγοράζουν διαμερίσματα πριν από την ολοκλήρωσή τους. Ωστόσο, καθώς οι κατασκευαστές αντιμετώπισαν οικονομικές δυσκολίες, η κατασκευή καθυστέρησε , κλονίζοντας την εμπιστοσύνη των καταναλωτών.
Αυτό ώθησε το Πεκίνο πέρυσι να ανακοινώσει «λευκές λίστες» για τη χρηματοδότηση εγκεκριμένων ημιτελών έργων.
Μέχρι τον Αύγουστο, το ολοκληρωμένο αλλά μη πωληθέν απόθεμα κατοικιών είχε αυξηθεί στα 762 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, από 753 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα τον Δεκέμβριο του 2024, ανέφερε η S&P.
Είναι εμφανές ότι παρά τις προσπάθειες της κυβέρνησης να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη και να διαβεβαιώσει τους πολίτες ότι η απόκτηση των διαμερισμάτων τους δεν είναι πρόβλημα πλέον, εντούτοις η συνολική ζήτηση είναι ασθενέστερη από ό,τι αναμενόταν.
Ως εκ τούτου, οι τιμές των νέων κατοικιών στην Κίνα μειώθηκαν με τον ταχύτερο ρυθμό των τελευταίων 11 μηνών τον Σεπτέμβριο, επιδεινώνοντας την επίδραση του τομέα των ακινήτων στην ευρύτερη οικονομική ανάπτυξη.
Γιατί η αγορά ακινήτων «σαμποτάρει» την οικονομική ανάπτυξη
Οι τιμές των νέων κατοικιών μειώθηκαν κατά 0,4% σε μηνιαία βάση, μετά από πτώση 0,3% τον Αύγουστο , σύμφωνα με υπολογισμούς του Reuters που βασίζονται σε στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας της χώρας. Σε ετήσια βάση, οι τιμές μειώθηκαν κατά 2,2% τον Σεπτέμβριο έναντι πτώσης 2,5% τον Αύγουστο.
Εάν η αξία των ακινήτων συνεχίσει να συρρικνώνεται, η κατανάλωση ενδεχομένως να μειωθεί σημαντικά, καθώς για τους Κινέζους η αξία του ακινήτου τους είναι ένα σημαντικό κομμάτι στο σύνολο των περουσιακών τους στοιχείων.
Και όλα αυτά ενώ ο Σεπτέμβριος και ο Οκτώβριος είναι παραδοσιακά η περίοδος αιχμής για την αγορά ακινήτων, καθώς οι κατασκευαστές ξεκινούν εκστρατείες πωλήσεων για να προσελκύσουν καταναλωτές κατά τη διάρκεια των εθνικών εορτών .
Όπως όλα δείχνουν, η παρατεταμένη ύφεση στην αγορά ακινήτων από το 2021 και μετά, όπως αυτή χαρακτηρίστηκε από την αδυναμία πολλών κατασκευαστών να αποπληρώσουν το χρέος τους και να ολοκληρώσουν τις προπωλημένες κατοικίες, έχει επιδεινώσει ανεπανόρθωτα το καταναλωτικό κλίμα.
Αντίβαρο σε αυτή την τάση αποτελούν οι ισχυρές εξαγωγές και οι επενδύσεις σε εργοστάσια, οι οποίες αντιστάθμισαν την αδύναμη καταναλωτική δαπάνη και την επιβράδυνση των επιχειρηματικών επενδύσεων.
Η βιομηχανική παραγωγή αυξήθηκε κατά 6,5% τον Σεπτέμβριο.Είναι ο ταχύτερος ρυθμός σε τρεις μήνες και πάνω από τις προβλέψεις, αλλά την ίδια στιγμή η αύξηση των λιανικών πωλήσεων επιβραδύνθηκε στο χαμηλότερο επίπεδο των δέκα μηνών, στο 3%.
Η συνισταμένη των παραπάνω στοιχείων οδήγησε την οικονομία σε ρυθμό ανάπτυξης στο 4,8% , αρκετά κοντά στον στόχο του 5%.
Όμως δεδομένου ότι οι ισχυρές εξαγωγές είναι αυτές που συνεχίζουν να τροφοδοτούν την ανάπτυξη, ένας κλάδος στον οποίο υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα ακόμη λόγω των εμπορικών εντάσεων με τις Ηνωμένες Πολιτείες, πολλοί αναλυτές εγείρουν ερωτήματα σχετικά με τη βιωσιμότητα της ανάκαμψης.
Γι’αυτόν ακριβώς τον λόγο παραμένει ισχυρό ζητούμενο η τόνωση του εγχώριου καταναλωτικού κλίματος, μέσω της τόνωσης της αγοράς ακινήτων.
Για να επιτευχθεί αυτό απαιτείται περισσότερη κυβερνητική υποστήριξη για τη ζήτηση, όπως η μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων και η επέκταση του πεδίου εφαρμογής των εκπτώσεων φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, κάτι που ενδέχεται να εισαχθεί στο τέταρτο τρίμηνο για την ενίσχυση της εμπιστοσύνης.
Ωστόσο, οι αναλυτές προειδοποιούν ότι ακόμα και αν γίνουν αυτές οι μεταρρυθμίσεις, θα χρειαστεί ένα έτος ή και περισσότερο για να ανακάμψουν οι τιμές και οι επενδύσεις. Πόσο μάλλον από τη στιγμή που η αγορά κατοικίας της Κίνας έχει έναν ισχυρό ανταγωνιστή. Την αγορά των ΗΠΑ.
Οι Κινέζοι προτιμούν τις επενδύσεις σε αμερικανικά ακίνητα
Η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ βιώνει αυτή τη στιγμή το μεγαλύτερο χάσμα εδώ και πάνω από μια δεκαετία μεταξύ πωλητών και αγοραστών, με 508.715 περισσότερους πωλητές κατοικιών από αγοραστές, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Redfin.
Kατά τη διάρκεια της πανδημικής έκρηξης στην αγορά κατοικίας, η ζήτηση για κατοικίες αυξήθηκε ραγδαία λόγω των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων, των κρατικών κινήτρων και της αύξησης της τηλεργασίας. Ωστόσο, ενώ η ζήτηση εκτοξεύτηκε στα ύψη, η προσφορά κατοικιών δεν μπόρεσε να ακολουθήσει τον ρυθμό, οδηγώντας σε σοβαρή κρίση αποθεμάτων και σε αύξηση 40% στις τιμές των κατοικιών μέσα σε μόλις δύο χρόνια.
Από τότε όμως πολλά έχουν αλλάξει. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων εκτοξεύτηκαν το 2022 και η τάση επιστροφής στο γραφείο μείωσε τη ζήτηση, με αποτέλεσμα η αγορά κατοικιών να αρχίσει σιγά σιγά να εξασθενεί.
Παρά την αλλαγή αυτή, ποιος πήγε «κόντρα στο ρεύμα»; Οι Κινέζοι αγοραστές.
Οι Κινέζοι αγοραστές παρέμειναν η μεγαλύτερη ομάδα ξένων επενδυτών σε οικιστικά ακίνητα στις ΗΠΑ τόσο με βάση την αξία σε δολάρια όσο και με βάση τον αριθμό των αγορών.
Σύμφωνα με το Bloomberg, οι ξένες επενδύσεις ιδίως από Κινέζους υπηκόους έχουν αυξηθεί από το 2024. Οι Κινέζοι αγοραστές ηγούνται πλέον όλων των διεθνών επενδυτών τόσο σε δαπάνες όσο και σε όγκο συναλλαγών, αγοράζοντας υφιστάμενες κατοικίες αξίας 13,7 δισ. δολαρίων, σημειώνοντας αύξηση 83% από 7,5 δισεκατομμύρια δολάρια το προηγούμενο έτος.
Οι Κινέζοι αγοραστές πληρώνουν επίσης περισσότερα: η μέση τιμή αγοράς ανέρχεται σε 1,2 εκατομμύρια δολάρια. Περίπου το 36% αυτών των αγορών πραγματοποιήθηκε στην Καλιφόρνια, ενώ το 9% στη Νέα Υόρκη.
Οι αναλυτές ακινήτων πιστεύουν ότι η συνεχιζόμενη κρίση «προσιτής τιμής» κατοικίας στις ΗΠΑ δημιουργεί περισσότερες ευκαιρίες για ξένους επενδυτές με μεγάλη ρευστότητα, καθώς το υψηλό κόστος δανεισμού κρατά πολλούς Αμερικανούς αγοραστές στο περιθώριο.
Υπενθυμίζουμε ότι σύμφωνα με τη Freddie Mac το μέσο επιτόκιο για ένα 30ετές σταθερό στεγαστικό δάνειο ανέρχεται πέριξ του 6,67%, υπερδιπλάσιο από το επιτόκιο 3% στα τέλη του 2021.(σ.σ: περισσότερα για την αμερικανική αγορά ακινήτων μπορείτε να διαβάσετε σε πρόσφατη ανάλυση της στήλης εδώ).
Όποιος λοιπόν πληρώνει με μετρητά, είτε εγχώριος είτε διεθνής αγοραστής, έχει το πλεονέκτημα αυτή τη στιγμή.
Η «κινεζική εισβολή» όμως στην αμερικανική αγορά ακινήτων είναι κάτι που δεν αρέσει στην κυβέρνηση Τραμπ, γι’αυτό και σχεδιάζει να απαγορεύσει αρχικά σε κινεζικές ομάδες να αγοράζουν γεωργική γη στις ΗΠΑ, ιδίως κοντά σε στρατιωτικές βάσεις, λόγω της αυξανόμενης ανησυχίας ότι οι αγορές τους υπονομεύουν την εθνική ασφάλεια. Δεν θα μας κάνει έκπληξη να δούμε τέτοιου είδους πρωτοβουλίες και στην αγορά κατοικίας κάποια στιγμή.
Προς το παρόν πάντως, οι Κινέζοι αγοραστές υποστηρίζουν την αμερικανική αγορά ακινήτων λόγω της επιθυμίας τους για πιο σταθερές επενδύσεις, διαφοροποίηση και προστασία από την οικονομική και πολιτική αστάθεια της Κίνας.
Η αγορά των ΗΠΑ θεωρείται ως ένα ασφαλές καταφύγιο με προβλέψιμα δικαιώματα ιδιοκτησίας και ένα σταθερό νομικό σύστημα που εκτιμάται ιδιαίτερα από τους Κινέζους, προσφέροντας έναν τρόπο σε πλούσιους ιδιώτες να μεταφέρουν περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό και μάλιστα σε μια αγορά που μπορούν να βρουν ευκαιρίες, δεδομένου ότι οι Αμερικανοί αγοραστές μένουν στο περιθώριο λόγω υψηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων και ζητημάτων οικονομικής προσιτότητας.
Αποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά, συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, καμία διασφάλιση δε δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.
