field_kentriki_fotografia
Lamda Development: H αξία χαρτοφυλακίου και το ενδιαφέρον για οικιστικά, εμπορικά

Συνολική αξία χαρτοφυλακίου (GAV) του έργου του Ελληνικού στα 1,9 δισ. ευρώ στο 9μηνο 2022, τις προπωλήσεις να κινούνται από 85 έως 95% στα οικιστικά project, τα έργα υποδομών σε πλήρη εξέλιξη την εκδήλωση ενδιαφέροντος για τις εμπορικές αναπτύξεις να βρίσκεται στο 92% και την συνολική αξία χαρτοφυλακίου (GAV) των Εμπορικών Κέντρων να ξεπερνά το 1 δισ. ευρώ έκλεισε το εννεάμηνο για την Lamda Development.

Ειδικότερα από την συνολική αξία χαρτοφυλακίου του Ελλήνικού των 1,9 δισ. ευρώ,  τα Επενδυτικά Ακίνητα (Εμπορικά Κέντρα, Γραφεία, Ξενοδοχεία, IRC) αποτιμώνται σε 908 εκατ. ευρώ, τα Αποθέματα (Οικιστικές αναπτύξεις) σε 902 εκατ. ευρώ και τα Λοιπά (ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα κ.α.) σε 50 εκατ. ευρώ.

Η αξία του portfolio της Lamda Development είναι αυξημένη κατά περίπου 67 εκατ. ευρώ έναντι της 31.12.2021, λόγω του επιταχυνόμενου ρυθμού εφαρμογής του επενδυτικού πλάνου (αύξηση περίπου 57 εκατ.) και (της αναπροσαρμογής της αξίας (αύξηση περίπου 10 εκατ.), βάσει επανεκτίμησης της αξίας των επενδυτικών ακινήτων από τον ανεξάρτητο εκτιμητή.

Αναφορικά με την επίπτωση του έργου για την αξιοποίηση του ακινήτου στο Ελληνικό στα καθαρά αποτελέσματα του ομίλου, τα συνολικά έξοδα ανήλθαν σε €36,7εκ (έναντι €20εκ την αντίστοιχη περίοδο το 2021) καθώς η Lamda έχει επιταχύνει σημαντικά τους ρυθμούς προετοιμασίας και υλοποίησης του στρατηγικού σχεδίου του για την αξιοποίηση του ακινήτου στο Ελληνικό.

Τα χρηματοοικονομικά έξοδα, που δεν έχουν επίπτωση στα ταμειακά διαθέσιμα και αφορούν τη λογιστική αναγνώριση μελλοντικών υποχρεώσεων σχετικά με την αξιοποίηση του ακινήτου στο Ελληνικό, ανήλθαν σε €27,6εκ (έναντι €9,3εκ την αντίστοιχη περίοδο το 2021 λόγω της ενοποίησης της ΕΛΛΗΝΙΚΟ από την 25.06.2021).

Όσον αφορά στα Έργα Υποδομών και τις πρόδρομες/προπαρασκευαστικές εργασίες, η  Lamda έχει επιταχύνει σημαντικά τους ρυθμούς υλοποίησης του στρατηγικού σχεδίου της για τα έργα υποδομών στο ακίνητο του Ελληνικού. Ενδεικτικά αναφέρονται:

• κατασκευαστικές εργασίες για την υπογειοποίηση της Λεωφ. Ποσειδώνος
• εκσκαφές στο ρέμα Τραχώνων
• σκυροδετήσεις κεντρικών συλλεκτήρων όμβριων υδάτων
• κατασκευή νέων αγωγών παροχής υψηλής τάσης ρεύματος
• έναρξη εργασιών κατασκευής βασικού οδικού δικτύου
• έναρξη προπαρασκευαστικών εργασιών κατασκευής Flyover
• χωματουργικές εργασίες για την εγκατάσταση του δικτύου υψηλής τάσης
• ολοκλήρωση σκυροδετήσεων θεμελίωσης, υπογείου και τμήματος του ισογείου στο νέο κτίριο μετεγκατάστασης συλλόγων ΑΜΕΑ, και εξέλιξη κατασκευαστικών εργασιών στο ισόγειο και τον πρώτο όροφο των τεσσάρων κτιρίων του συγκροτήματος
• εργασίες εξυγίανσης και απορρύπανσης του εδάφους και των υπόγειων υδάτων.

Όσον αφορά στην έκδοση οικοδομικών αδειών, σε προεγκρίσεις και πιστοποιήσεις βιώσιμων κτιρίων, αναφορικά με τον Riviera Tower τον Σεπτέμβριο 2022 ολοκληρώθηκε η σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών επί του κτιρίου ενώ ήδη από τον Αύγουστο 2022 έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια.

Επίσης, το Riviera Tower είναι το πρώτο και μοναδικό κτίριο κατοικιών στην Ελλάδα που διαθέτει «χρυσή» (gold) προ-πιστοποίηση (precertification) σύμφωνα με το διεθνώς αναγνωρισμένο σύστημα ταξινόμησης βιώσιμων κτιρίων LEED (Leadership in Energy & Environmental Design).

Σε σχέση με τα Condos (The Cove Residences), το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής γνωμοδότησαν θετικά τον Οκτώβριο-Νοέμβριο 2022. Η αίτηση προέγκρισης της μελέτης για τα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα του έργου υποβλήθηκε το Νοέμβριο 2022.

Αναφορικά με τη Riviera Galleria τον Οκτώβριο 2022 υποβλήθηκε η αίτηση για την προ-πιστοποίηση (precertification) του έργου στη «χρυσή» (gold) κατηγορία σύμφωνα με το διεθνώς αναγνωρισμένο σύστημα ταξινόμησης βιώσιμων κτιρίων LEED. Τον Οκτώβριο 2022 το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής γνωμοδότησε θετικά για το χαρακτηρισμό του Riviera Galleria ως Κτιρίου Ειδικής Αρχιτεκτονικής Σχεδίασης (ένα εκ των σημαντικών προ απαιτούμενων για την αδειοδότηση).

Για τις Αθλητικές εγκαταστάσεις στο Μητροπολιτικό Πάρκο αναμένεται η προέγκριση της μελέτης του έργου στο τέλος Νοεμβρίου 2022. Τον Ιούλιο 2022 εκδόθηκε η Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (ΑΕΠΟ), βασικό προαπαιτούμενο για την έκδοση της οικοδομικής άδειας του έργου.

Σε σχέση με τις εμπορικές αναπτύξεις, όσον αφορά στο Vouliagmenis Mall και την εμπορική ανάπτυξη εντός του Επιχειρηματικού Κέντρου («Commercial Hub») στην περιοχή της Λεωφ. Βουλιαγμένης, έχει ήδη κατατεθεί εκδήλωση ενδιαφέροντος (EoI) από ενοικιαστές για το 92% της μικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας (GLA) ενώ έχουν ήδη υπογραφεί Heads of Terms (HoT) για περίπου 25% του GLA.

Εντός του 2023 αναμένεται να έχουν υπογραφεί HoT για το 65% του GLA. Αναφορικά με την εμπορική ανάπτυξη στην περιοχή της Μαρίνας Αγ. Κοσμά στο Παράκτιο Μέτωπο Riviera Galleria, έχει ήδη κατατεθεί εκδήλωση ενδιαφέροντος (EoI) από ενοικιαστές για το 71% του GLA ενώ έχουν ήδη υπογραφεί HoT για περίπου 3% του GLA.

Αναφορικά με τις Οικιστικές Αναπτύξεις, αλλά και τις προκαταβολές πελατών για τη μελλοντική απόκτηση ιδιοκτησιών, η εισηγμένη σε σχετική ανακοίνωση σημειώνει ότι:

• Οικόπεδα για Βίλες (The Cove Villas): αναφορικά με τις κρατήσεις για τη μελλοντική απόκτηση των 28 διαθέσιμων οικοπέδων, έχουν ήδη κατατεθεί προκαταβολές πελατών για το 90% των οικοπέδων. Τα κατ’ εκτίμηση συνολικά έσοδα από την πώληση των οικοπέδων, κατά τη διάρκεια της πρώτης πενταετίας (Φάση Α’), υπολογίζονται σε περίπου €190εκ, με την ολοκλήρωση των αντίστοιχων αγοραπωλησιών. Το κόστος κατασκευής αναλαμβάνεται από τους αγοραστές, ενώ η διαχείριση της μελέτης και της κατασκευής από την ΕΛΛΗΝΙΚΟ.

• Riviera Tower: αναφορικά με τις κρατήσεις για τη μελλοντική απόκτηση των 169 διαμερισμάτων επί του πύργου κατοικιών στο Παράκτιο Μέτωπο, έχουν ήδη κατατεθεί προκαταβολές πελατών, οι οποίες αντιστοιχούν σε περίπου 95% της πωλούμενης επιφάνειας. Τα κατ’ εκτίμηση συνολικά έσοδα για το σύνολο των διαμερισμάτων, κατά τη διάρκεια της πρώτης πενταετίας (Φάση Α’), ανέρχονται σε περίπου €620εκ, με την ολοκλήρωση των αντίστοιχων αγοραπωλησιών.

• Condos (The Cove Residences): αναφορικά με τις κρατήσεις για τη μελλοντική απόκτηση διαμερισμάτων στα συγκροτήματα πολυτελών κατοικιών/διαμερισμάτων (condos) στο Παράκτιο Μέτωπο, έχουν ήδη κατατεθεί προκαταβολές πελατών, οι οποίες αντιστοιχούν σε περίπου 85% της πωλούμενης επιφάνειας. Τα κατ’ εκτίμηση συνολικά έσοδα για το σύνολο των condos, κατά τη διάρκεια της πρώτης πενταετίας (Φάση Α’), ανέρχονται σε περίπου €270εκ., με την ολοκλήρωση των αντίστοιχων αγοραπωλησιών.

Εξάλλου όπως αναφέρεται,  ο όμιλος δεν έχει συμφωνημένες-συμβασιοποιημένες τελικές τιμές πώλησης για τη μεγάλη πλειοψηφία των έργων και αναπτύξεων που περιλαμβάνονται στο έργο του Ελληνικού. Το γεγονός αυτό παρέχει στη Lamda τη δυνατότητα να μετακυλήσει στους αντισυμβαλλόμενους μέρος ή ολόκληρο από το αυξημένο κόστος πρώτων υλών και ενέργειας που παρατηρείται στην αγορά, διατηρώντας παρόλα αυτά τις τιμές πώλησης σε ανταγωνιστικά επίπεδα βάσει των ευρύτερων συνθηκών αγοράς. Περαιτέρω επισημαίνεται ότι, σύμφωνα με τις διεθνείς πρακτικές κατάρτισης μελλοντικών εκτιμήσεωνπροϋπολογισμού για τέτοιου μεγέθους και πολυπλοκότητας έργα, ο όμιλος έχει συμπεριλάβει περιθώρια για αστάθμητους κινδύνους (contingencies) στις εκτιμήσεις κόστους για όλα τα έργα και αναπτύξεις που περιλαμβάνονται στο Ελληνικό.

Η πορεία των Malls

Την ίδια ώρα σημαντικά αυξημένα είναι τα κέρδη των Malls του Ομίλου  με τα κέρδη EBITDA των Εμπορικών Κέντρων The Mall Athens, Golden Hall και Mediterranean Cosmos το Εννεάμηνο 2022 αυξήθηκαν 50% έναντι του 2021 στα €46,8εκ. Τα κέρδη EBITDA των Εμπορικών Κέντρων (Retail EBITDA) περιλαμβανομένου του νεοαποκτηθέντος Designer Outlet Athens ανήλθαν σε €48,1εκ (+54% έναντι του 2021). Η συνολική αξία χαρτοφυλακίου (GAV) Εμπορικών Κέντρων ξεπέρασε το €1 δις με την ενοποίηση του νεοαποκτηθέντος Designer Outlet Athens.

Η μέση πληρότητα των Εμπορικών Κέντρων The Mall Athens, Golden Hall και Mediterranean Cosmos παρέμεινε αμετάβλητη έναντι της περιόδου προ της πανδημίας, σε επίπεδα περίπου 99%. Ο συνολικός κύκλος εργασιών των καταστημάτων μειώθηκε 2% έναντι της αντίστοιχης περιόδου το 2019, παρά τις αντίξοες συνθήκες στην οικονομία αλλά και ειδικότερα στον κλάδο του λιανικού εμπορίου, λόγω της ενεργειακής κρίσης και των έντονων πληθωριστικών πιέσεων.

Ο συνολικός αριθμών επισκεπτών μειώθηκε 29% έναντι του 2019, αντανακλώντας τις αρνητικές επιπτώσεις της πανδημίας. Η μέση δαπάνη ανά επισκέπτη αυξήθηκε 39% έναντι του 2019, επιβεβαιώνοντας την αυξητική τάση που καταγράφηκε από τον Ιούνιο 2021 και έπειτα, μετά τη σταδιακή χαλάρωση των περιοριστικών μέτρων για την αντιμετώπιση της πανδημίας. Δεδομένης της μείωσης της επισκεψιμότητας, η εν λόγω αύξηση εξηγείται σε μεγάλο βαθμό από το γεγονός ότι ο βασικός λόγος επίσκεψης πλέον είναι οι αγορές αγαθών.

Σε σχέση ειδικά με το γ’ τρίμηνο 2022, ο συνολικός αριθμών επισκεπτών μειώθηκε 24% έναντι της αντίστοιχης περιόδου το 2019. Να σημειωθεί όμως ότι ο συνολικός αριθμός επισκεπτών στο Golden Hall αυξήθηκε 12% έναντι του 2019 (Β’ Τρίμηνο 2022: +9%) αντανακλώντας σε μεγάλο βαθμό και τη θετική συνεισφορά της ανάπτυξης του δυτικού τμήματος του κτιρίου που ξεκίνησε σταδιακά τη λειτουργία του από το Δεκέμβριο 2019. Η μέση δαπάνη ανά επισκέπτη αυξήθηκε 39% έναντι του 2019 (Β’ Τρίμηνο 2022: +43%, Α’ Τρίμηνο 2022: +31%). Δεδομένης της μείωσης της επισκεψιμότητας, η εν λόγω αύξηση εξηγείται σε μεγάλο βαθμό από το γεγονός ότι ο βασικός λόγος επίσκεψης πλέον είναι οι αγορές αγαθών.

Αναφορικά με τις πληθωριστικές πιέσεις που παρατηρούνται στις διεθνείς αγορές και στην Ελλάδα, τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα είναι στην πλειοψηφία τους συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή (ΔΤΚ). Η εν λόγω ρήτρα αναπροσαρμογής μεταφράζεται σε περιθώριο που ανέρχεται περίπου σε 1,5- 2 ποσοστιαίες μονάδες πλέον της μεταβολής του επίσημου δείκτη τιμών καταναλωτή.

Όπως σημειώνεται, το σημαντικά αυξημένο κόστος που παρατηρείται στις διεθνείς αγορές λόγω της ενεργειακής κρίσης επιβάρυνε τα λειτουργικά έξοδα των Εμπορικών Κέντρων το Εννεάμηνο 2022. Το συνολικό κόστος ενέργειας των Εμπορικών Κέντρων (The Mall Athens, Golden Hall και Mediterranean Cosmos) το Εννεάμηνο 2022 αυξήθηκε κατά περίπου €1,9εκατ. έναντι της αντίστοιχης περιόδου το 2021 και περιλαμβάνει

(α) τις υψηλότερες τιμές ενέργειας για την περίοδο Μαΐου-Σεπτεμβρίου 2022 βάσει νέου συμβολαίου μεταβλητής τιμολόγησης διάρκειας 6 μηνών (σημειώνεται ότι ο Όμιλος είχε συνάψει συμβόλαια με «κλειδωμένες» τιμές ενέργειας μέχρι το τέλος Απριλίου 2022) και (β) την υψηλότερη κατανάλωση ενέργειας στα Εμπορικά Κέντρα λόγω της μεγαλύτερης περιόδου λειτουργίας τους το 2022 (το 2021 τα Εμπορικά Κέντρα παρέμειναν κλειστά, βάσει νόμου, για συνολική περίοδο περίπου 3 μηνών). Σημειώνεται ότι το μεγαλύτερο μέρος του εν λόγω κόστους αφορά κοινόχρηστους χώρους στα Εμπορικά Κέντρα, το οποίο αναλαμβάνουν κυρίως οι καταστηματάρχες / μισθωτές.

Περαιτέρω επισημαίνεται ότι ο Όμιλος προχώρησε σε νέο, μειοδοτικό διαγωνισμό το Δ’ Τρίμηνο 2022, με σκοπό τη σύναψη νέου συμβολαίου μεταβλητής τιμολόγησης διάρκειας 6 μηνών (μέχρι το τέλος Απριλίου 2023).

Με βάση τα υφιστάμενα τιμολόγια και τις εκτιμήσεις για το Δ’ Τρίμηνο 2022, το κόστος ενέργειας των Εμπορικών Κέντρων (περιλαμβανομένου του νεοαποκτηθέντος Designer Outlet Athens) σε ετήσια βάση αναμένεται να διαμορφωθεί σε περίπου €6εκ, το μεγαλύτερο μέρος του οποίου, όπως προαναφέρθηκε, αφορά κοινόχρηστους χώρους στα Εμπορικά Κέντρα και το αναλαμβάνουν κυρίως οι καταστηματάρχες/μισθωτές. Ο Όμιλος παρακολουθεί συνεχώς τις εξελίξεις στην αγορά ενέργειας με σκοπό να εκμεταλλευτεί οποιοδήποτε παράθυρο ευκαιρίας υπάρξει για την επίτευξη χαμηλότερων τιμών.

Τέλος, ο Όμιλος θα εντατικοποιήσει τις ενέργειές του για την υλοποίηση σε επιλέξιμα ακίνητα «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων έτσι ώστε να μειωθεί το μελλοντικό ενεργειακό κόστος, μέσω του περιορισμού της εξάρτησης από τις παραδοσιακές πηγές ενέργειας.