Την περασμένη Παρασκευή ο πρόεδρος Ντόναλντ Τραμπ δημοσίευσε στο Truth Social, που είναι το δικό του ψηφιακό μέσο κοινωνικής δικτύωσης, μια εικόνα που συγκρίνει τον εαυτό του με τον Franklin D. Roosevelt. Χαρακτηρίζοντας τον εαυτό του ως τον «πατέρα» του 50ετούς στεγαστικού δανείου, όπως ήταν ο Roosevelt για το αντίστοιχο 30ετές, το μακρινό 1934.
Ο Διευθυντής της Federal Housing Finance Agency (FHFA) Bill Pulte επιβεβαίωσε στο X (πρώην Twitter), ότι η κυβέρνηση εργάζεται πάνω στην ιδέα του Λευκού Οίκου, χαρακτηρίζοντάς την μάλιστα, ως «game changer», για να μπορέσει να γίνει προσιτή στους Αμερικανούς πολίτες, η απόκτηση κατοικίας. Και πράγματι η πρόταση Τραμπ, αλλάζει τους κανόνες του παιχνιδιού.
Η πρόταση στοχεύει κυρίως στους νέους αγοραστές, μειώνοντας τις μηνιαίες δόσεις για την αγορά κατοικίας, σε μια περίοδο όπου η μέση τιμή κατοικίας βρίσκεται στα $420.000 και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πέριξ του 7%. Βέβαια, για να υιοθετηθεί η πρόταση αυτή, θα πρέπει να προηγηθεί τροποποίηση του Dodd-Frank Act, που περιορίζει την διάρκεια των δανείων στα 30 χρόνια, από το Κογκρέσο.
Θα προσπαθήσουμε να κάνουμε μια πρώτη ανάλυση των επιπτώσεων της πρότασης Τραμπ, α) στους Αμερικανούς πολίτες, β) στις τράπεζες, γ) στον τομέα της οικιστικής ανάπτυξης και δ) στο χρηματιστήριο.
α) Για τους Αμερικανούς πολίτες, δηλαδή για τους δυνητικούς αγοραστές, η χρονική επιμήκυνση από τα 30 στα 50 έτη, οδηγεί στη μείωση των μηνιαίων τοκοχρεωλυτικών δόσεων. Καθιστώντας την αγορά κατοικίας πιο προσιτή για τους νέους και τους χαμηλόμισθους, όπως είναι η γενιά των millennials και της Gen Z, στις ΗΠΑ. Η μείωση του μηνιαίου κόστους, η οποία σύμφωνα με την υπηρεσία FHFA θα είναι της τάξης των $500 - $700, θα μπορούσε να αυξήσει τους ρυθμούς απόκτησης κατοικίας και ιδιοκατοίκησης σε ποσοστά άνω του 65% όπως είχε συμβεί το 1930, μετά την τότε θέσπιση των 30ετών στεγαστικών δανείων.
Ωστόσο, το τελικό συνολικό κόστος αποπληρωμής των 50ετών στεγαστικών δανείων, θα αυξηθεί σημαντικά. Σύμφωνα με το FHFA, η αύξηση μπορεί να ξεπεράσει ακόμα και το 40%. Έτσι οι δανειολήπτες θα πληρώνουν μικρότερες τοκοχρεωλυτικές δόσεις, αλλά θα εξυπηρετούν το δάνειο τους για πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, δεσμεύοντας τελικά περισσότερους πόρους συνολικά κατά τη διάρκεια της ζωή τους. Με αποτέλεσμα να υπάρχει ο κίνδυνος μιας «παγίδας χρέους» για τους δανειολήπτες, καθώς μέσα σε 50 έτη πολλά μπορούν να συμβούν, όπως υφέσεις, κραχ, άνοδοι επιτοκίων, κύματα ανεργίας και άλλα.
β) Για τις τράπεζες υπάρχουν και θετικές και αρνητικές επιπτώσεις. Η πρόταση Trump θα οδηγήσει σε αύξηση έκδοσης στεγαστικών δανείων. Περισσότερα δάνεια οδηγούν σε υψηλότερα έσοδα από τόκους. Ενώ τα μακροχρόνια δάνεια εξασφαλίζουν στο τέλος μεγαλύτερα έσοδα. Παράλληλα οι τράπεζες θα μπορούν να συμπληρώσουν τη διάθεση δανείων και με άλλα παράλληλα τραπεζικά, ασφαλιστικά και λοιπά προϊόντα.
Βέβαια, η μεγαλύτερη διάρκεια αποπληρωμής των δανείων, είναι συνυφασμένη με υψηλότερη έκθεση σε παράπλευρους κινδύνους, όπως είναι οι ευρύτερες οικονομικές κρίσεις, αλλά και οι πιέσεις που ασκούν αυτές οι κρίσεις στα οικονομικά δεδομένα των δανειοληπτών. Με αποτέλεσμα να αυξάνεται το ρίσκο των τραπεζών και ο κίνδυνος αθέτησης. Παράλληλα τα μακροπρόθεσμα δάνεια συνοδεύονται από υψηλότερα λειτουργικά έξοδα, καθώς και από πιθανότερα κόστη νομικών εμπλοκών. Τέλος, θα πρέπει να ρυθμιστεί και το πλαίσιο της δημιουργίας και πώλησης των νέων τιτλοποιημένων ενυπόθηκων 50ετών δανείων.
γ) Η οικιστική ανάπτυξη, είναι δεδομένο ότι θα γνωρίσει μεγαλύτερη άνθιση, αφού οι χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, θα προσελκύσουν περισσότερους αγοραστές. Η HousingWire υπολογίζει ότι θα υπάρξει μια άμεση ώθηση στις κατασκευές κατοικιών της τάξης του +10% με 15%. Αναμένεται να υπάρξει οικιστική ανάπτυξη σε προάστια και σε νέες περιοχές, διαχέοντας την οικονομική ανάπτυξη και έξω από τις κλασσικές ακριβές περιοχές.
Όμως η υψηλότερη ζήτηση για κατοικίες χωρίς άμεση προσφορά, μπορεί να αυξήσει ακόμα περισσότερο της τιμές των ακινήτων. Ενώ είναι ορατός και ο κίνδυνος της αύξησης του κόστους κατασκευής, από την απότομη ζήτηση. Η ανάγκη για έντονη οικοδομική δραστηριότητα θα απαιτήσει τη δημιουργία νέων υποδομών στην ενέργεια, στις μεταφορές και αλλού.
δ) Είναι δεδομένο ότι στα χρηματιστήρια θα υπάρξει θετική ώθηση στα μετοχές του Real Estate, καθώς και στα REITs (Real Estate Investment Trusts), δηλαδή στα αμοιβαία που επενδύουν στην οικιστική ανάπτυξη. Ανοδικά θα κινηθούν και οι μετοχές του ευρύτερου κατασκευαστικού κλάδου και των οικοδομικών υλικών. Ενώ θα υπάρχει σαφής βελτίωση της αγοράς ομολόγων ενυπόθηκων δανείων σε βάθος και μέγεθος.
Παράλληλα με την άνοδο των μετοχών του ευρύτερου κλάδου, οι επενδυτές θα πρέπει να αναλογισθούν και τις αρνητικές πτυχές. Έτσι, υπάρχει ο κίνδυνος, οι υψηλότερες τιμές των κατοικιών και των οικοδομικών υλικών, να επηρεάσουν τον πληθωρισμό, που με τη σειρά του θα ασκήσει πιέσεις στην Fed για αύξηση των επιτοκίων, που θα οδηγήσει σε υστέρηση τις λεγόμενες «growth stocks». Επιπλέον εάν σε κάποιο σημείο της «ζωής» των 30ετών στεγαστικών δανείων εμφανιστεί πρόβλημα, τότε θα εξαφανιστούν και οι αντίστοιχες υψηλές προσδοκίες, κατευθύνοντας τις τιμές των μετοχών σε χαμηλότερα επίπεδα.
