Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές πώλησης των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με σαφώς χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με την περίοδο 2021-2024. Το 2025 οι τιμές αυξήθηκαν κατά περίπου 7,8%, έναντι 9,1% το 2024 και 13,9% το 2023, ενώ το α΄ τρίμηνο του 2026 η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,7% σε ετήσια βάση.
Η αγορά κατοικίας στην Αττική έχει καταγράψει μία από τις ισχυρότερες περιόδους ανόδου των τελευταίων δεκαετιών. Από το 2017 έως το 2025, σε πολλές περιοχές οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί από 70% έως και πάνω από 110%, αναδιαμορφώνοντας ουσιαστικά τον χάρτη της κτηματαγοράς και δημιουργώντας νέες ισορροπίες σε ολόκληρο το Λεκανοπέδιο.
Η ισχυρή ανοδική πορεία που κατέγραψε η αγορά κατοικίας την τελευταία δεκαετία δεν σημαίνει απαραίτητα ότι εισέρχεται σε περίοδο πτώσης. Σημαίνει, όμως, ότι αρκετοί από τους παράγοντες που τροφοδότησαν την έντονη άνοδο των προηγούμενων ετών αρχίζουν σταδιακά να ωριμάζουν, οδηγώντας την αγορά σε μια πιο ισορροπημένη και επιλεκτική φάση.
Η εξέλιξη αυτή δεν προκύπτει από έναν μόνο λόγο. Αντίθετα, αποτελεί το αποτέλεσμα μιας σειράς παραγόντων που διαμορφώνουν πλέον ένα διαφορετικό περιβάλλον για αγοραστές, επενδυτές και ιδιοκτήτες.
1. Η μεγάλη άνοδος έχει ήδη ενσωματωθεί στις τιμές
Σε πολλές περιοχές της Αττικής, σημαντικό μέρος των προσδοκιών που τροφοδότησαν την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών έχει ήδη ενσωματωθεί στις αξίες των ακινήτων. Η ανάπτυξη του Ελληνικού, οι μεγάλες αστικές αναπλάσεις, η Golden Visa, η ισχυρή τουριστική δραστηριότητα και το επενδυτικό ενδιαφέρον λειτούργησαν ως καταλύτες ανόδου.
Σήμερα, όμως, σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές έχουν ήδη προεξοφλήσει μεγάλο μέρος των μελλοντικών υπεραξιών, γεγονός που περιορίζει τα περιθώρια διατήρησης των ίδιων ρυθμών ανόδου τα επόμενα χρόνια.
2. Τα εισοδήματα των Ελλήνων δεν αυξήθηκαν με τον ίδιο ρυθμό
Ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν πλέον την αγορά είναι η απόκλιση μεταξύ τιμών κατοικίας και εισοδημάτων.
Παρότι τα τελευταία χρόνια καταγράφεται βελτίωση στους μισθούς και στην απασχόληση, η αύξηση των εισοδημάτων παραμένει σημαντικά χαμηλότερη από την άνοδο που κατέγραψαν οι τιμές των κατοικιών σε πολλές περιοχές της Αττικής.
Αυτό δημιουργεί ένα φυσικό όριο στην πραγματική δυνατότητα αγοράς, ιδιαίτερα για τα νέα ζευγάρια και τα νοικοκυριά που βασίζονται κυρίως στον τραπεζικό δανεισμό για την απόκτηση κατοικίας.
3. Οι επενδυτικές αποδόσεις εμφανίζουν σημάδια συμπίεσης
Σε αρκετές περιοχές οι αξίες των ακινήτων αυξήθηκαν ταχύτερα από τα μισθώματα που μπορούν να αποφέρουν.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη σταδιακή μείωση των καθαρών αποδόσεων για τους ιδιοκτήτες - επενδυτές, περιορίζοντας σε ορισμένες περιπτώσεις την επενδυτική ελκυστικότητα της αγοράς.
Όσο μεγαλύτερη είναι η απόσταση μεταξύ τιμής αγοράς και πραγματικής απόδοσης, τόσο δυσκολότερο γίνεται να δικαιολογηθούν νέες αυξήσεις στις αξίες των ακινήτων.
4. Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης ωριμάζει
Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτέλεσε έναν από τους βασικούς μοχλούς ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας τα προηγούμενα χρόνια. Περιοχές όπως το Κουκάκι, το Παγκράτι, το Μεταξουργείο, το Γκάζι και τμήματα του Πειραιά επωφελήθηκαν σημαντικά από …τον τυφώνα Airbnb.
Η αγορά αυτή εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα ζήτησης, ωστόσο οι υπεραποδόσεις που καταγράφονταν την περίοδο 2018-2022 δεν είναι πλάνο αυτόνόητες. Η αύξηση του ανταγωνισμού, οι νέες ρυθμίσεις, η μεγαλύτερη προσφορά καταλυμάτων και η ωρίμανση του κλάδου δημιουργούν ένα πιο «κανονικό» περιβάλλον.
5. Οι αγοραστές γίνονται πιο επιλεκτικοί
Η περίοδος κατά την οποία σχεδόν κάθε ακίνητο μπορούσε να απορροφηθεί εύκολα από την αγορά φαίνεται να ολοκληρώνεται.
Οι σημερινοί αγοραστές αξιολογούν πλέον πολύ πιο αυστηρά τα χαρακτηριστικά κάθε κατοικίας. Η ενεργειακή απόδοση, η ποιότητα κατασκευής, η ανακαίνιση, η λειτουργικότητα των χώρων, οι κοινόχρηστες υποδομές και η ύπαρξη θέσης στάθμευσης αποκτούν ολοένα και μεγαλύτερη βαρύτητα στη λήψη αποφάσεων.
Η αγορά ανταμείβει πλέον μόνο αυτές τις προνομιακές παροχές.
6. Μια αγορά που γίνεται πιο επιλεκτική
Οι παραπάνω παράγοντες δημιουργούν τις προϋποθέσεις μιας πιο επιλεκτικής αγοράς, όπου οι εξελίξεις δεν θα είναι ίδιες για όλες τις περιοχές και όλες τις κατηγορίες ακινήτων.
Σύμφωνα με τον κ.Θεμιστοκλή Μπάκα, επικεφαλής του δικτύου E-Real Estate, «η επόμενη φάση της αγοράς κατοικίας στην Αττική αναμένεται να χαρακτηρίζεται από μεγαλύτερη διαφοροποίηση. Οι ποιοτικές και σωστά τιμολογημένες κατοικίες θα διατηρήσουν τη δυναμική τους και τα υπερτιμημένα ή χαμηλότερης ποιότητας ακίνητα θα αντιμετωπίσουν αυξημένες πιέσεις και μεγαλύτερο ανταγωνισμό»
Σύμφωνα με τον κ.Μπάκα, ακόμα και σήμερα ένα έμπειρο μάτι μπορεί να ξεχωρίσει τις περιοχές που έχουν μεγαλύτερες πιθανότητες να διορθώσουν τις τιμές τους προς τα κάτω μετά το ράλι ανόδου των τελευταίων ετών.
«Οι πιθανές διορθώσεις δεν αναμένεται να είναι οριζόντιες. Αφορούν κυρίως περιοχές που:
- κατέγραψαν ιδιαίτερα υψηλούς ρυθμούς ανόδου την τελευταία οκταετία,
- στηρίχθηκαν έντονα στη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb),
- επηρεάστηκαν σημαντικά από την επενδυτική ζήτηση,
- ή διαθέτουν μεγάλο ποσοστό παλαιού και μη αναβαθμισμένου οικιστικού αποθέματος», λέει ο κ. Μπάκας.
Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates
Κάποιες κατηγορίες ακινήτων αναμένεται να πληρώσουν ακόμα πιο έντονα το μάρμαρο της εκρηκτικής ανόδου, καθώς η ωρίμανση της αγοράς τα κάνει να φαίνονται όλο και λιγότερο ελκυστικά.
Οι πιθανές πιέσεις δεν αφορούν μόνο συγκεκριμένες περιοχές αλλά και συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Παλαιές κατοικίες χωρίς ανακαίνιση, ενεργειακά απαξιωμένα ακίνητα και κατοικίες με ζητούμενες τιμές που δεν ανταποκρίνονται στα χαρακτηριστικά τους (π.χ. διαμερίσματα χωρίς ασανσέρ ή θέση στάθμευσης) θέτουν ισχυρή υποψηφιότητα να δουν τις αξίες τους να χαμηλώνουν.
Η εικόνα που διαμορφώνεται παραπέμπει σε μια αγορά που γίνεται περισσότερο επιλεκτική, με μεγαλύτερη έμφαση στην ποιότητα του ακινήτου και στη σχέση αξίας προς τιμή.
Μία άλλη αγορά αρχίζει να γεννιέται.
Η άνοδος των τιμών την τελευταία δεκαετία και το «ταβάνι» που δείχνει να είναι όλο και πιο κοντά σε πολλές δημοφιλείς περιοχές - αστικές και μη- οδηγεί τους επενδυτές και τους υποψήφιους αγοραστές σε αναζήτηση νέων επιλογών που θα αξίζουν τα χρήματα της επένδυσης. Σε αυτές τις περιπτώσεις οι επενδυτές δεν χρειάζεται να ταξιδέψουν πολύ μακριά από την Αττική για να βρουν πιο λογικά σενάρια τοποθέτησης.
Όπως εξηγεί στο Liberal.gr ο αντιπρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και πιστοποιημένος εκτιμητής, κ.Κωνσταντίνος Τράκας, η εκτόξευση των τιμών στα αστικά κέντρα και τα τουριστικά νησιά του Αιγαίου, είχε ως συνέπεια την άνθιση της κτηματαγοράς και σε περιοχές που μέχρι πρόσφατα παρουσίαζαν φυσιολογικές διακυμάνσεις. Χαρακτηριστικό σύμφωνα με τον κ.Τράκα είναι το φαινόμενο της Αίγινας : «Η Αίγινα ανήκει στις περιοχές που πρόσφατα μπήκαν στον χάρτη του real estate. Αυτή τη στιγμή μια καινούργια ή νεόδμητη κατοικία, όχι κοντά στη θάλασσα, κοστίζει 4.000 ευρώ/τμ, ενώ πριν 4-5 χρόνια ένα παρόμοιο ακίνητο είχε τιμή συναλλαγής έως 2.000 ευρώ/τμ».
Η κατάσταση αυτή δεν φαίνεται να αλλάζει σημαντικά το επόμενο χρονικό διάστημα, καθώς το ενδιαφέρον ξένων - κυρίως - επενδυτών αλλά και Ελλήνων που έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν εξοχική κατοικία, αθροίζει ζήτηση αρκετά μεγαλύτερη από την προσφορά, με αποτέλεσμα οι τιμές σε αυτό και άλλα νησιά του Αργοσαρωνικού να είναι πλέον συγκρίσιμες με τις Κυκλάδες.
«Πολλά από αυτά τα ακίνητα αρχίζουν να προσφέρουν γρήγορες αποσβέσεις στους ιδιοκτήτες τους, καθώς περιοχές σαν αυτή έχουν μεγάλη ζήτηση ενοικίασης από παραθεριστές για κάποιο χρονικό διάστημα μέσα στο έτος. Έτσι, αυτά τα σπίτια αποτελούν αυτοσυντηρούμενα περιουσιακά στοιχεία, τα οποία καλύπτουν ένα σημαντικό κομμάτι των εξόδων της ετήσιας συντήρησής τους μεέσοδα από ενοικίαση» λέει ο κ.Τράκας.
Αξίζει να σημειωθεί, ότι στα νησιά, το ενδιαφέρον για ακίνητα φεύγει πλέον από τα παραθαλάσσια μέρη και ανεβαίνει σε περιοχές που μέχρι πρόσφατα δεν θεωρούνταν προνομιακές. Έτσι, τα ακίνητα που βρίσκονται μακριά από τις πολύβουες παραλίες αλλά προσφέρουν ιδιωτικότητα, θέα και ενδεχομένως πισίνα, παίρνουν αξία και προβάδισμα στις προτιμήσεις των αγοραστών
Το πιθανότερο σενάριο για την περίοδο 2026-2028
Το επικρατέστερο σενάριο για την αγορά κατοικίας της Αττικής δεν είναι υπό κανονικές συνθήκες μια περίοδος γενικευμένης πτώσης των αξιών, αλλά μια φάση με ορθολογιστικά χαρακτηριστικά και πιο σαφή διαφοροποίηση μεταξύ περιοχών και κατηγοριών ακινήτων.
Ο κ. Θ. Μπάκας εκτιμά ότι η αγορά θα κινηθεί με πιο ήπιους ρυθμούς τα επόμενα χρόνια: «Η πορεία των αξιών θα εξαρτάται ολοένα και περισσότερο από τα ποιοτικά χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου και κάθε περιοχής. Το δίκτυό μας εκτιμά ότι το πιθανότερο σενάριο περιλαμβάνει:
- Σταθεροποίηση των αξιών σε μεγάλο μέρος της Αττικής.
- Επιλεκτικές προσαρμογές προς τα κάτω σε υπερτιμημένα ή χαμηλότερης ποιότητας ακίνητα.
- Μεγαλύτερη διαπραγμάτευση μεταξύ αγοραστών και πωλητών.
- Εντονότερο διαχωρισμό μεταξύ ποιοτικών και μη ποιοτικών κατοικιών.
- Αυξημένη σημασία της ενεργειακής απόδοσης, της λειτουργικότητας και της ποιότητας κατασκευής.
- Διατήρηση της ζήτησης σε περιοχές με ισχυρά θεμελιώδη χαρακτηριστικά και περιορισμένη προσφορά.
Η αγορά, επομένως, δεν φαίνεται να εισέρχεται σε φάση κατάρρευσης, αλλά σε μια περίοδο όπου η σωστή τιμολόγηση, η ποιότητα του ακινήτου και η πραγματική δυνατότητα απορρόφησης της αγοράς θα αποκτούν ολοένα και μεγαλύτερη σημασία» λέει ο κ. Μπάκας.
Οι περισσότεροι από τους παράγοντες της αγοράς συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι δεν μπαίνουμε σε φάση ανοδικών ή καθοδικών γραφημάτων. Το κάθε ακίνητο θα αποτιμάται με βάση το αν ανταποκρίνεται πραγματικά στην αξία που ζητείται και στις ανάγκες των σύγχρονων αγοραστών και νοικοκυριών.
Ακίνητα σε περιοχές με ελκυστικά χαρακτηριστικά, περιορισμένη προσφορά και σταθερή ζήτηση, δείχνουν να διατηρούν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα σε αντίθεση με τα παλαιά, μη ανακαινισμένα ή υπερτιμημένα ακίνητα για τα οποία φαίνεται να πλησιάζει η ώρα για μεγαλύτερη διαπραγμάτευση και αυξημένο ανταγωνισμό.
«Η επόμενη ημέρα της αγοράς δεν θα χαρακτηρίζεται από το αν οι τιμές θα ανεβαίνουν ή θα πέφτουν συνολικά. Θα χαρακτηρίζεται από το ποια ακίνητα θα συνεχίσουν να δημιουργούν αξία και ποια θα αναγκαστούν να προσαρμοστούν στη νέα πραγματικότητα» λέει ο επικεφαλής της e-Real Estate.
Αυτό είναι, ίσως, το σημαντικότερο συμπέρασμα για την αγορά κατοικίας της Αττικής την περίοδο 2026-2028.
