Η φορολογία δεν είναι απλώς ένα μέσο είσπραξης, αλλά κι ένα ισχυρό εργαλείο πολιτικής, ικανό να κατευθύνει ή να αποτρέψει οικονομικές συμπεριφορές. Όταν χρησιμοποιείται έξυπνα και στοχευμένα, μπορεί να επηρεάσει καίρια την πορεία ολόκληρων αγορών. Αυτό ισχύει απόλυτα και στον τομέα των ακινήτων στον οποίο έχουμε δει στο πρόσφατο παρελθόν θεαματικά φαινόμενα λόγω φορολογικών μέτρων, όπως η κατάρρευση τιμών μέσα στην κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, μετά την επιβολή φόρων κατοχής ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ/ΕΝΦΙΑ).
Το τελευταίο διάστημα έχει ξεκινήσει μια έντονη συζήτηση για το πώς η φορολογία μπορεί να βοηθήσει στην επανένταξη των «κλειστών σπιτιών» στην αγορά. Στο επίκεντρο αυτής της συζήτησης βρίσκεται η πρόταση για μείωση του φορολογικού βάρους επί των ακινήτων, ως κίνητρο για τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν περισσότερες κατοικίες προς ενοικίαση ή πώληση.
Αν και η φορολογία δεν είναι η μοναδική αιτία για την κλειστή κατάσταση πολλών ακινήτων — καθώς καθοριστικοί παράγοντες είναι επίσης η ατιμωρησία κακών ενοικιαστών και ο φόβος ζημιών, οι δυσκολίες ανακαίνισης ή η απουσία διαθέσιμων πόρων — μπορεί πράγματι να λειτουργήσει ως καταλύτης. Το κρίσιμο ερώτημα είναι: ποια φορολογική παρέμβαση μπορεί να αποδώσει καλύτερα;
Η απάντηση είναι σαφής: η μείωση του φόρου εισοδήματος για τα εισοδήματα από ενοίκια μπορεί να αποτελέσει ένα άμεσο και ουσιαστικό κίνητρο για να μπουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά. Επιβραβεύει την επενδυτική δραστηριότητα, την ανακαίνιση και το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων.
Αντιθέτως, η μείωση ΕΝΦΙΑ, ιδίως στο σημερινό περιβάλλον, μπορεί να λειτουργήσει ως αντικίνητρο: ενισχύει τη διατήρηση της αδράνειας, καθώς μειώνει το κόστος κατοχής ακόμα και για όσους δεν αξιοποιούν το ακίνητό τους. Μια διαφορική εφαρμογή, όπου μελλοντικές μειώσεις του φόρου κατοχής θα μπορούσαν να κατευθυνθούν στα ανοιχτά ακίνητα με τα κλειστά να μην έχουν αυτή την ευνοϊκή μεταχείριση, θα μπορούσε να δράσει προς την ίδια κατεύθυνση.
Ακόμη πιο προβληματική είναι η ιδέα ενός φόρου αδρανείας, που τον βλέπουμε εσχάτως να δημοσιεύεται έντονα ως ενδεχόμενο. Σε μια χώρα όπου χιλιάδες ακίνητα ανήκουν σε ηλικιωμένους ανθρώπους, που τα αντιμετωπίζουν ως αποταμίευση, χωρίς τη δυνατότητα, τη διάθεση ή ακόμα και τον χρονικό ορίζοντα ζωής να τα ανακαινίσουν, ένας τέτοιος φόρος θα ήταν άδικος και αναποτελεσματικός.
Αντί να τους ενθαρρύνει, θα τους πίεζε να ρευστοποιήσουν, χωρίς να προσφέρει λύσεις στην κατεύθυνση του ανοίγματος προς χρήση. Θα αποτελούσε εν ολίγοις το τρίτο κύμα πιέσεως για αλλαγή ιδιοκτησίας στα ακίνητα μετά την επιβολή του ΕΕΤΗΔΕ/ΕΝΦΙΑ και τους πλειστηριασμούς.
Τέλος, η φορολογική μεταχείριση των δαπανών ανακαινίσεως, μπορεί επίσης να αποτελέσει σημαντικό κίνητρο για τους φορολογούμενους. Αν μάλιστα ξεφύγουμε από τις αναποτελεσματικές γραφειοκρατικές προσεγγίσεις, που μέχρι τώρα έχουν αποτύχει παταγωδώς στην πράξη, αυτό μπορεί να γίνει πολύ σημαντικό συστατικό στο μίγμα πολιτικής για το άνοιγμα κλειστών ακινήτων.
Η πραγματική πρόκληση δεν είναι να τιμωρηθεί η αδράνεια, αλλά να επιβραβευθεί η ενεργοποίηση. Όχι, να αναγκαστούν οι ιδιοκτήτες να πουλήσουν κοψοχρονιά λόγω φόρων, αλλά να δουν τη σαφή επενδυτική προοπτική. Και εκεί, ο φόρος εισοδήματος, όπως και τα ουσιαστικά κίνητρα για ανακαινίσεις είναι το κατάλληλο σημείο παρέμβασης.
*Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης είναι Πρόεδρος της CERA (Confederation of European Real Estate Associations), Αντιπρόεδρος της CEPI (Confederation of European Real Estate Professions) και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής ΣΜΑΣΑΑ
