Οι προοπτικές για τη ζήτηση στην ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές για το 2026, εκτιμά η Alpha Real Estate, υπογραμμίζοντας πως η υλοποίηση του έργου στο Ελληνικό η επέκταση των γραμμών του Μετρό και η ευρύτερη ανάπλαση κομβικών αστικών περιοχών αναμένεται να λειτουργήσουν ως πολλαπλασιαστές αξίας στον κλάδο για τα επόμενα τρία με πέντε χρόνια.
Μετά την κατακόρυφη πτώση άνω του 40% των τιμών που σημειώθηκε στην περίοδο 2009–2017 ως αποτέλεσμα της δημοσιονομικής κρίσης, η ελληνική αγορά ακινήτων επέστρεψε σε σταθερή ανοδική πορεία από το 2018 και εξής, σημειώνει η εταιρεία στο Liberal και προσθέτει πως σήμερα οι εθνικές τιμές υπερβαίνουν κατά 7,14% τα επίπεδα του 2008, σηματοδοτώντας μια πλήρη και πλέον ανατιμημένη ανάκαμψη από τις κρίσιμες χαμηλές τιμές της κρίσης.
Οι τιμές στην Ελλάδα και η σύγκριση με την Ευρώπη
Σε επίπεδο τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο, η εικόνα παρουσιάζει σημαντική εσωτερική διαφοροποίηση. Η Αθήνα κινείται στα €4.500–8.000/τ.μ. για prime περιοχές, με τη νότια παραλιακή ζώνη (Βουλιαγμένη, Γλυφάδα) να αγγίζει και τα €7.000–8.000/τ.μ., ενώ έχουν καταγραφεί συναλλαγές που ξεπερνούν τα €10.000/τμ.
Η Θεσσαλονίκη κυμαίνεται στα €2.300–3.000/τ.μ., ενώ νησιά υψηλής ζήτησης όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη φθάνουν τα €7.500–12.000/τ.μ., καθιστώντας τα από τα ακριβότερα σημεία της Μεσογείου.
Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, η Ελλάδα εξακολουθεί να παρουσιάζεται σχετικά ελκυστική.
Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat του 2025, οι τιμές κατοικιών στην Ισπανία αυξήθηκαν κατά 12,9% σε ετήσια βάση, τη στιγμή που στη χώρα αυτή οι τιμές παραμένουν κατά μέσο όρο υψηλότερες σε σχέση με την Ελλάδα σε prime αγορές όπως η Βαρκελώνη και η Μαδρίτη.
Η Πορτογαλία σημείωσε ετήσια αύξηση 18,9% στο δ' τρίμηνο 2025, με τιμές στη Λισαβόνα να αγγίζουν τα €4.500–6.000/τ.μ.. Η Ιταλία παρέμεινε στο +4,1%, με ένα αγορά που, ιδίως εκτός Μιλάνου και Ρώμης, ιστορικά προσφέρει τιμές συγκρίσιμες ή και χαμηλότερες από αυτές της Ελλάδας.
Η Alpha Real Estate αναφέρει ακόμα πως ο δείκτης τιμών κατοικιών (HPI) για την Ελλάδα υστέρησε σημαντικά έναντι του ευρωπαϊκού μέσου κατά τη δεκαετία 2010–2020, λόγω της κρίσης χρέους.
Η Eurostat καταγράφει ότι από το 2010 έως και το 2023, οι τιμές στην Ελλάδα ήταν κατά 29% κάτω από τον μέσο ευρωπαϊκό όρο, έναντι 8% κάτω πριν την κρίση. Αυτή η «εναπομείνασα απόκλιση» αποτελεί ακόμα ένα από τα επενδυτικά επιχειρήματα για την ελληνική αγορά: παρότι η ανάκαμψη είναι εμφανής, παραμένει χώρος για περαιτέρω σύγκλιση με τις αγορές της Δυτικής Ευρώπης.
Επαγγελματικά ακίνητα
Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, η δυναμική είναι εξίσου θετική, αν και με πιο ήπιους ρυθμούς.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο α' εξάμηνο 2024 οι τιμές prime γραφείων αυξήθηκαν κατά 3,6% στην Αθήνα και κατά 4,0% στη Θεσσαλονίκη σε σχέση με το β' εξάμηνο 2023. Τα ενοίκια γραφείων στις κεντρικές επιχειρηματικές ζώνες (Σύνταγμα, Χαλάνδρι, Μαρούσι) κινούνται σε εκτιμώμενες αποδόσεις 6%–8%, οι οποίες συγκρίνονται ευνοϊκά με αντίστοιχες αγορές της Νότιας Ευρώπης.
Ο ελληνικός εμπορικός κλάδος επωφελείται πλέον από το ενδιαφέρον πολυεθνικών εταιριών και νεοφυών επιχειρήσεων που αναζητούν πρόσβαση σε ευρωπαϊκή έδρα, ενώ το έργο του Ελληνικού αναμένεται να δημιουργήσει ένα νέο, μεγάλης κλίμακας εμπορικό κόμβο στη νότια Αθήνα.
Η εικόνα για το 2026, η ζήτηση από το εξωτερικό και οι 3 πολλαπλασιαστές αξίας
Σχετικά με την πορεία της αγοράς εντός του 2026, εκτιμάται πως θα εισέλθει σε φάση ωρίμανσης και σταδιακής εξισορρόπησης, μετά από μια τριετία ταχύτατης ανόδου.
Σημαντικός παράγοντας ζήτησης παραμένει η δυνατότητα ελκυστικής χρηματοδότησης: το 2025, ο όγκος νέων στεγαστικών δανείων ανήλθε σε €1,63 δισ. στο δεκάμηνο, αυξημένος κατά 45,8% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 — μολονότι τα επίπεδα πιστοδοτήσεων εξακολουθούν να υστερούν έναντι των προ κρίσης αντίστοιχων.
Η ανάκαμψη του τραπεζικού τομέα, οι οχτώ διαδοχικές μειώσεις επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και η βελτίωση της χρηματοπιστωτικής εμπιστοσύνης έχουν επαναφέρει έναν αριθμό ενδιαφερόμενων στεγαστικών αγοραστών στην αγορά.
Η Alpha Real Estate σημειώνει ακόμα πως η ζήτηση από αλλοδαπούς επενδυτές παραμένει ένα από τα ισχυρά θεμέλια της αγοράς. Υπολογίζεται ότι σε εθνικό επίπεδο οι ξένοι αγοραστές αντιπροσωπεύουν ένα στις τέσσερις έως ένα στις τρεις συναλλαγές, ενώ σε ορισμένα νησιώτικα micromarkets υπερβαίνουν το 70% της συνολικής ζήτησης.
Ωστόσο, οι αλλαγές στο καθεστώς του Golden Visa -με την άνοδο του ορίου επένδυσης στα €400.000 στις περισσότερες περιοχές και στα €800.000 στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη- αντανακλώνται σε μια εμφανή συστολή των σχετικών εισροών: οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα υποχώρησαν κατά 25,3% στο σύνολο του 2025, ενώ μόνο στο α' εξάμηνο η πτώση ήταν 17,8%.
Παρά τη μέτρια αυτή συρρίκνωση του επενδυτικού κοινού του Golden Visa, η αγορά δεν βρίσκεται σε ύφεση. Η ζήτηση μετατοπίζεται σε προϊόντα υψηλότερης αξίας, βιοκλιματικά κτήρια και ακίνητα με υψηλές αποδόσεις μακροχρόνιας μίσθωσης.
Η εφαρμογή moratorium στις νέες καταχωρήσεις Airbnb σε κεντρικές συνοικίες της Αθήνας (Κολωνάκι, Κουκάκι, Παγκράτι, Εξάρχεια) από την 1η Ιανουαρίου 2025 ανέτρεψε τις στρατηγικές μέρους των βραχυπρόθεσμων επενδυτών, αναδιανέμοντας τη ζήτηση προς μακροχρόνια ενοικίαση και νέες γεωγραφίες.
Για το σύνολο του 2026, οι προοπτικές παραμένουν θετικές -με την κυρίαρχη εκτίμηση για εθνική αύξηση τιμών στο εύρος 4%-7%, με μέση τιμή γύρω στο 5%–6%.
Η Αθήνα και η Αττική αναμένεται να διαδραματίσουν και πάλι ηγετικό ρόλο, ενώ τμήματα της Θεσσαλονίκης και νησιωτικές αγορές υψηλής τουριστικής ζήτησης παρέχουν επιπρόσθετες ευκαιρίες.
Η υλοποίηση του Ελληνικού, η επέκταση των γραμμών του Μετρό και η ευρύτερη ανάπλαση κομβικών αστικών περιοχών αναμένεται να λειτουργήσουν ως πολλαπλασιαστές αξίας στις επόμενες τρεις έως πέντε χρονιές.
Βασικός παράγοντας αβεβαιότητας παραμένει η εξέλιξη των επιτοκίων της ΕΚΤ και η έκταση της ζήτησης από μη ΕΕ αγοραστές, σε ένα περιβάλλον γεωπολιτικής ρευστότητας.
Οι επιπτώσεις από τη Μέση Ανατολή
Η Alpha Real Estate αναλύει και τις επιπτώσεις που έχει η κρίση στη Μέση Ανατολή προς την ελληνική αγορά ακινήτων, ενόψει και της καλοκαιρινής τουριστικής σεζόν.
Όπως σημειώνεται, η γεωπολιτική αναταραχή στη Μέση Ανατολή έχει αναδείξει την Ελλάδα τόσο σε ασφαλή επενδυτική επιλογή όσο και σε προτιμώμενο τουριστικό προορισμό για κατηγορίες επισκεπτών που μέχρι πρότινος κατευθύνονταν αλλού.
Τα δεδομένα που έχουν αρχίσει να συγκεντρώνονται για το 2026 επιβεβαιώνουν μια διττή επίδραση: μάλλον θετική για τον τουρισμό λόγω εκτροπής ροών, και εξίσου σημαντική για τις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, με ταυτόχρονη απώλεια βραχυπρόθεσμης ζήτησης από συγκεκριμένες αγορές.
Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις σε ακίνητα, στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2025 αναδεικνύουν μια αποκαλυπτική γεωγραφία αγοραστικής ζήτησης: κορυφαίοι αλλοδαποί αγοραστές στην Αττική ήταν Ισραηλινοί (πρώτη θέση), ακολουθούμενοι από Τούρκους και Λιβανέζους — χώρες που αντιμετωπίζουν σοβαρή γεωπολιτική ή οικονομική αστάθεια.
Η ζήτηση από αυτές τις αγορές αντανακλά σαφείς τάσεις «ασφαλούς λιμένα»: αναζήτηση ευρωπαϊκού εναλλακτικού τόπου διαμονής, κεφαλαιακής ασφάλειας και, σε πολλές περιπτώσεις, ευρωπαϊκής ταυτότητας μέσω του Golden Visa.
Ωστόσο, η κλιμάκωση της σύρραξης στη Μέση Ανατολή κατά τους πρώτους μήνες του 2026 έφερε κι ένα λιγότερο αναμενόμενο πρόσημο στις αφίξεις. Ο αριθμός Ισραηλινών αγοραστών και τουριστών, που αποτελούσε μια από τις πιο δυναμικές κατηγορίες ζήτησης, εμφανίζει επιβράδυνση λόγω των άμεσων αντικτύπων του πολέμου.
Η εταιρεία σημειώνει επιπλέον μια σημαντική δομική παράμετρος αβεβαιότητας: ο κόμβος του αεροπορικού δικτύου της Μέσης Ανατολής -Ντουμπάι, Ντόχα, Άμπου Ντάμπι- διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο στη διαμετακόμιση διεθνών ταξιδιωτών από και προς την Ευρώπη.
Περιορισμοί στην εναέρια κυκλοφορία λόγω της σύρραξης (με ακυρώσεις δεκάδων χιλιάδων πτήσεων) μπορεί να επηρεάσουν την προσβασιμότητα αγορών-πηγών ταξιδιωτών από την Ασία και τις αναδυόμενες οικονομίες, παράγοντας που αφορά εμμέσως και την Ελλάδα.
Ωστόσο, η ιστορική εμπειρία δείχνει ότι τέτοιου είδους διαταραχές έχουν σχετικά σύντομους κύκλους ανάκαμψης όταν δεν πλήττεται άμεσα η ίδια η τουριστική υποδομή της χώρας υποδοχής.
Συνοψίζοντας, ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή αποτελεί για την Ελλάδα ένα σενάριο με ταυτόχρονα αντίρροπα αποτελέσματα: αφενός ενισχύει τη ζήτηση από επενδυτές που αναζητούν ευρωπαϊκή σταθερότητα και ασφαλή τοποθέτηση κεφαλαίων, αφετέρου επιφέρει βραχυπρόθεσμες απώλειες από αγορές-πηγές που πλήττονται από τον πόλεμο.
Η ισορροπία μεταξύ αυτών των δυνάμεων θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τη διάρκεια και ένταση της σύγκρουσης.
Τα ισχυρά βασικά μεγέθη του ελληνικού τουρισμού — ποικιλομορφία τουριστικών προϊόντων, βελτίωση υποδομών, επιμήκυνση σεζόν, σχέση ποιότητας-τιμής — αποτελούν αντίβαρα που ιστορικά έχουν αποδείξει ανθεκτικότητα έναντι εξωγενών κλυδωνισμών, καταλήγει η Alpha Real Estate.
