Μετά από περισσότερα από δύο χρόνια συνεχών αυξήσεων στις τιμές, τα βασικά μεγέθη της αγοράς κατοικίας στις ΗΠΑ αλλάζουν δραστικά, σηματοδοτώντας μια ξαφνική και έντονη αναστροφή. Η αμερικανική αγορά κατοικίας, που μετά την πανδημία γνώρισε μια φαινομενικά ασταμάτητη άνοδο, δείχνει πλέον σημάδια κόπωσης.
Οι τιμές των ακινήτων αρχίζουν να υποχωρούν, τα απούλητα ακίνητα συσσωρεύονται σε επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί από την οικονομική κρίση του 2008, ενώ οι αγοραστές - από τους πρώτης κατοικίας μέχρι τους πολυτελών ακινήτων – είτε αποσύρονται από τις προσφορές είτε απαιτούν μεγάλες εκπτώσεις.
Η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων κοντά στο 7% και η αυξανόμενη οικονομική αβεβαιότητα, ειδικά σχετικά με τους δασμούς, αποθαρρύνουν τους αγοραστές. Η αγορά πλέον χαρακτηρίζεται από παραχωρήσεις των πωλητών και επιφυλακτικότητα από τους αγοραστές, σε έντονη αντίθεση με την προηγούμενη περίοδο όπου επικρατούσαν οι πόλεμοι προσφορών και οι πληρωμές με μετρητά.
Σύμφωνα με τον δείκτη S&P CoreLogic Case-Shiller, οι τιμές των κατοικιών στις 20 μεγαλύτερες μητροπολιτικές περιοχές των ΗΠΑ μειώθηκαν κατά 0,12% τον Μάρτιο σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα, σηματοδοτώντας το τέλος μιας συνεχιζόμενης ανοδικής πορείας από τον Ιανουάριο του 2023.
Η μεγαλύτερη αλλαγή αφορά την προσφορά: οι απούλητες νέες μονοκατοικίες έφτασαν τις 117.000 τον Απρίλιο, το υψηλότερο επίπεδο από τον Ιούλιο του 2009, σημειώνοντας αύξηση 31% σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με στοιχεία της Υπηρεσίας Απογραφής. Οι κατασκευαστές γίνονται όλο και πιο επιφυλακτικοί ως προς τη ζήτηση.
Ακόμα και η αγορά πολυτελών κατοικιών παρουσιάζει υποχώρηση, με πτώση 10% στις πωλήσεις τον Απρίλιο σε σχέση με πέρυσι, τη μεγαλύτερη από το 2023, σύμφωνα με τη Redfin. Αυτό δεν αφορά μόνο τους δανειολήπτες, αλλά και τους αγοραστές μετρητών, καθώς το άγχος για το οικονομικό μέλλον επηρεάζει και το κορυφαίο 5% των νοικοκυριών, με σημαντικά κεφάλαια να παραμένουν σε ρευστά αντί να επενδύονται σε ακίνητα ή μετοχές.
Πλέον οι αγοραστές έχουν περισσότερες δυνατότητες διαπραγμάτευσης, με σχεδόν τους μισούς πωλητές να προσφέρουν παραχωρήσεις, ενώ τα αποθέματα ακινήτων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο από τον Σεπτέμβριο του 2020.
Οι μεσίτες βλέπουν την αλλαγή στην πράξη. Ο Meme Loggins από το Όρεγκον αναφέρει ότι πελάτες του διαπραγματεύονται μεγάλες εκπτώσεις, ακόμη κι αν τελικά αποσύρονται λόγω οικονομικής αβεβαιότητας. «Όλοι αναζητούν συμφωνίες», λέει.
Η γεωγραφική κατανομή της κρίσης είναι εμφανής: το Τέξας ηγείται της διόρθωσης με τις καταχωρίσεις να αυξάνονται κατά 53% πάνω από το φυσιολογικό, ενώ το Ώστιν σημειώνει πτώση τιμών 20,4% από τα υψηλά της πανδημίας – τη μεγαλύτερη διόρθωση μεταξύ μεγάλων μητροπολιτικών περιοχών των ΗΠΑ.
Παρόμοια πίεση παρατηρείται και στη Φλόριντα (Τάμπα, Τζάκσονβιλ), ενώ και η παραδοσιακά ανθεκτική στην ύφεση περιοχή του Κόλπου στην Καλιφόρνια εμφανίζει ρωγμές. Στο Σαν Φρανσίσκο, τα νέα σπίτια που βγαίνουν στην αγορά υπερβαίνουν κατά πολύ τις πωλήσεις, σημειώνοντας το μεγαλύτερο χάσμα από το 2012.
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο οι υψηλές τιμές ή τα αυξημένα επιτόκια. Υπάρχει μια κρίση εμπιστοσύνης που επηρεάζει τους αγοραστές σε όλα τα εισοδηματικά επίπεδα. Οι αναλυτές της Citi Research προειδοποιούν για συρρίκνωση της δραστηριότητας στην αγορά κατοικίας, που μπορεί να αποτελεί προάγγελο μιας γενικότερης ύφεσης, καθώς οι επενδύσεις σε κατοικίες είναι ο πιο ευαίσθητος στον παράγοντα επιτόκια τομέας της οικονομίας.
Ο διευθυντής της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA), Γουίλιαμ Πουλτ, ζήτησε από τον πρόεδρο της Ομοσπονδιακής Τράπεζας, Τζερόμ Πάουελ, τη μείωση των επιτοκίων, υποστηρίζοντας ότι η αγορά θα ήταν σε πολύ καλύτερη κατάσταση.
Οι προβλέψεις δείχνουν συνέχιση της πτωτικής τάσης, με τη Redfin να εκτιμά μείωση 1% στις τιμές κατοικιών μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του έτους – την πρώτη ετήσια πτώση από το 2012. Η Zillow προβλέπει μείωση 1,4% μέσα στο 2025.
Τα υψηλά επιτόκια αποθαρρύνουν πολλούς αγοραστές, ενώ οι ιδιοκτήτες που έχουν ευνοϊκά δάνεια από την πανδημική περίοδο διστάζουν να πουλήσουν και να χάσουν αυτή τη χρηματοδότηση. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά παγιδευμένη μεταξύ διστακτικών αγοραστών και απρόθυμων πωλητών, με χαμηλό όγκο συναλλαγών ακόμα και με πτώση τιμών.
Η αγορά κατοικίας επιστρέφει έτσι σε μια πιο παραδοσιακή μορφή, όπου οι αγοραστές έχουν τη δυνατότητα διαπραγμάτευσης και οι πωλητές πρέπει να ανταγωνιστούν. Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν αυτή η αλλαγή σηματοδοτεί επιστροφή στην κανονικότητα ή αν είναι η αρχή μιας σοβαρότερης κρίσης.
