Όταν το project Ελληνικό περιοριζόταν σε κυβερνητικές εξαγγελίες επί εξαγγελιών για τη δημιουργία του μεγαλύτερου πάρκου…παγκοσμίως χωρίς την ανάπτυξη άλλου είδους προσοδοφόρων χρήσεων, και όλοι γνώριζαν ότι στην έκταση μπουλντόζες δεν πρόκειται να μπουν, η θάλασσα και οι ήπιες θερμοκρασίες αποτελούσαν τα βασικά χαρακτηριστικά που πρότασσαν οι μεσίτες για να προσελκύσουν αγοραστές στα Νότια Προάστια. Ύστερα ήρθε η ανακαίνιση του θέρετρου του Αστέρα Βουλιαγμένης, που τέθηκε υπό τη διαχείριση της Four Seasons.
Η Μητροπολιτική παρέμβαση στο Ελληνικό κλείδωσε, καθώς είναι θέμα χρόνου να ξεκινήσουν τα έργα και πλέον, δύσκολα υπάρχει συνοικία στα προάστια της Αττικής Ριβιέρας, από το Φάληρο και κάτω, όπου να μη συναντήσει κάποιος μία νέοαναγειρόμενη οικοδομή.
Η τάση αυτή εκτόξευσε τις τιμές στα Νότια Προάστια, οι οποίες ξεκινούν από τα 4.000 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα και κατοικίες σε καλές τοποθεσίες, αυξάνονται στα 6.000 έως 7.000 ευρώ /τ.μ. για ακίνητα που θεωρούνται περισσότερο προνομιακά και αγγίζουν ή ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ /τ.μ. για νεόδμητα σε μοναδικές τοποθεσίες με θέα τη θάλασσα.
Η εκτόξευση αυτή όμως, των τιμών στα Νότια Προάστια αύξησε το χάσμα με τα Βόρεια Προάστια (παραδοσιακά αγαπημένη επιλογή των Αθηναίων), όπου η ζήτηση για σπίτια είναι μικρότερη σε σχέση με την υπάρχουσα προσφορά, νέες οικοδομές δεν χτίζονται ακόμη, και συνεπώς είναι χαμηλότερες και οι τιμές που δεν ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ τ.μ., σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών δικτύων.
Με απλά λόγια ένα νέο ακίνητο 100 τ.μ με θέα στη θάλασσα κοστίζει σήμερα 1 εκατομμύριο ευρώ, ενώ ένα αντίστοιχο με θέα στο πράσινο των Βορείων Προαστίων περί τα 400.000 ευρώ.
Πού οφείλεται αυτό το χάσμα;
«Παραδοσιακά οι ξένοι επενδυτές είχαν προτίμηση στο real estata των Νότιων Προαστίων λόγω κλίματος και κοντινής απόστασης με τη θάλασσα. Ταυτόχρονα, το «νέο χρήμα» τοποθετήθηκε στα Νότια Προάστια» εξηγεί ο Γιάννης Ξυλάς, τοπογράφος μηχανικός – εκτιμητής ακινήτων, επικεφαλής Valuation Forum RICS in Greece.
Πράγματι, τα τελευταία χρόνια, σημαντικές ξένες επενδύσεις από την Τουρκία, το Ισραήλ, τον Λίβανο, αλλά και την Κίνα πραγματοποιήθηκαν στο real estate της Αττικής Ριβιέρας. Δεν είναι τυχαίο ότι πριν τα deals μέσω Χρυσής Βίζας (χορήγηση άδειας διαμονής για επενδύσεις 250 χιλ. ευρώ) καταρρεύσουν, λόγω της πανδημίας, τα Νότια απορροφούσαν τον μεγαλύτερο όγκο των σχετικών επενδύσεων, με το Παλαιό Φάληρο, τη Γλυφάδα, το Ελληνικό, τον Άλιμο, αλλά και τη Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη να βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης.
Έτσι, η λίστα των developers περιλαμβάνει εκτός από πολλές ελληνικές, μικρές ή μεσαίες εταιρείες και πολλές ξένες, ολλανδικές (π.χ. Sturdious) ή και ΙΚΕ που ανήκουν σε Τούρκους, Λιβανέζους ή Κινέζους επενδυτές.
Σε κάθε περίπτωση, τα «παχιά πορτοφόλια», είτε εντός είτε εκτός Ελλάδας, έχουν ή πρόκειται να τοποθετηθούν στην Αττική Ριβιέρα, οδηγώντας στο «φούσκωμα» των τιμών.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Ξυλά υπάρχει και μια διαφορετική ανάγνωση. Η αγορά κατοικίας στα Νότια προάστια σε υψηλή τιμή, προσφέρει περιορισμένη δυνατότητα για εξασφάλιση υπεραξίας, από την πώλησή της, στο μέλλον. Έτσι, τα Βόρεια Προάστια μοιάζει να προβάλουν ως μία από τις σίγουρες εναλλακτικές για εξασφάλιση καλών αποδόσεων από την μεταπώληση ενός ακινήτου.
Ταυτόχρονα, εξακολουθούν να προσφέρουν αρκετά καλή αναλογία τιμής/ποιότητας ακινήτου, επειδή οι αξίες έχουν ανακάμψει, σε περιορισμένο μόνο βαθμό, μετά την πτώση 40% κατά μέσον όρο τα τελευταία 10 χρόνια.
«Με την ψαλίδα ανάμεσα στα Νότια και τα Βόρεια Προάστια να έχει ανοίξει, εκτιμούμε ότι οι τιμές των ακινήτων της βόρειας Αττικής θα ανακάμψουν. Επίσης, τα ακίνητα της βόρειας Αττικής ευνοούνται λόγω και της γενιάς των ενοικιαστών-δεδομένης της απόκλισης του εισοδήματος με τις τιμές των ακινήτων- και της εργασίας από το σπίτι που αποτελούν τις κυρίαρχες τάσεις. Έτσι, δημιουργούνται οι βάσεις για μια νέα, ακόμη πιο έντονη ζήτηση, με έμφαση αυτή τη φορά σε ενοικιαζόμενα, παλαιότερα, μεγαλύτερα και αποκεντρωμένα διαμερίσματα, όπως αυτά που υπάρχουν στα Βόρεια Προάστια» διευκρινίζει ο κ. Ξυλάς.
Ένας ακόμη από τους παράγοντες για τους οποίους τα Βόρεια Προάστια δεν έχουν προσελκύσει σημαντική ζήτηση σχετίζεται με το γεγονός ότι ο ΕΝΦΙΑ, σε πολλές περιπτώσεις ακινήτων στα Β.Προάστια, παραμένει δυσανάλογα υψηλός, σε σύγκριση με τις αξίες. Κι αν η φορολογική αυτή επιβάρυνση συνδυαστεί με το κόστος συντήρησης ενός μεγάλου σπιτιού, γίνεται αντιληπτό ότι ο λογαριασμός ίσως να μη βγαίνει, αποθαρρύνοντας τις επενδύσεις στο real estate των Βορείων Προαστίων.
Οι χαμηλότερες ταχύτητες της κτηματαγοράς στα Βόρεια σχετίζονται και με το γεγονός ότι η στροφή των Ελλήνων σε πιο προσιτά σπίτια λόγω της εκτόξευσης των τιμών στο κέντρο της Αθήνας, αναχαιτίστηκε λόγω της πανδημίας.
Ως γνωστό, ο κορονοϊός έβαλε φρένο στην αύξηση των τιμών πώλησης αλλά και ενοικίασης, καθώς η ανατροπή δεδομένων στο Airbnb ενίσχυσε τα παραδοσιακά «ενοικιάζεται» κι έβγαλε στην αγορά περισσότερα «πωλείται» σε προσιτές τιμές.
