Χαρτοφυλάκιο 1 δισ. ευρώ σε βάθος τριετίας, διατήρηση του LTV κάτω από 60%, ενίσχυση της NAV από τα 340 εκατ. ευρώ τώρα στα 500 εκατ. ευρώ, συνέχιση κινήσεων για την ορατότητα της μετοχής μέσω και της διεύρυνσης του free float διατήρηση μερισματικής απόδοσης άνω του 7% πλέον αλλά και επενδύσεις 132 εκατ. έως το τέλος του 2028, αποτελούν την στρατηγική της Trade Estates για το επόμενο διάστημα.
Οι στόχοι της διοίκησης παρουσιάστηκαν χθες κατά τη διάρκεια παρουσίασης από τον κ. Βασίλη Φουρλή πρόεδρο της εταιρείας και τον κ. Δ. Παππούλη, CEO της ΑΕΕΑΠ στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών.
Βασικός στόχος είναι η συνολική αξία των ακινήτων της ΑΕΕΑΠ (Gross Asset Value – GAV, μικτή αξία ενεργητικού) εκτιμάται ότι θα αυξηθεί από 602 εκατ. το 2025 σε 740 έως 760 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2028. Βασικός μοχλός της αύξησης είναι τρία υπό ανάπτυξη έργα που περιλαμβάνονται στο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο της εταιρείας (pipeline).
Τα 132 εκατ. ευρώ που αφορούν στις επερχόμενες επενδύσεις αντιστοιχούν στο υπόλοιπο του πενταετούς επενδυτικού προγράμματος συνολικού ύψους 250 εκατ. ευρώ, το οποίο ξεκίνησε το 2022. Στόχος είναι η ολοκλήρωση του προγράμματος με τον δείκτη δανεισμού (LTV) να διατηρείται κάτω από το 60%.
Όπως αναφέρθηκε μέσα στους επόμενους μήνες, και εντός του 2026, αναμένεται η εκκίνηση των βασικών εργασιών για την ανάπτυξη του μεγάλου Retail Park, επένδυση της τάξεως των 71-75 εκατ. ευρώ, στο Ελληνικό.
Στην έκταση των 27,1 χιλ. τ.μ. θα αναπτυχθούν 28,5 χιλ. τ.μ. μισθώσιμης επιφάνειας, που αντιστοιχεί σε 8 έως 9 καταστήματα μεγάλου μεγέθους.
Η Lamda, βάσει της προ ετών συμφωνία, θα παραδώσει στην Trade Estates την «πλάκα» πάνω στην οποία θα αναπτυχθεί (σε 2 κτήρια, 2 ορόφων) συγκρότημα τύπου big boxes με 8-10 καταστήματα - χώρους, συνολικής επιφάνειας 30.000 τ.μ. (GLA).
Όπως ανέφερε η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, ήδη γίνονται κινήσεις σε επίπεδο μελετών και σχεδίων, το 40% των χώρων θα μισθωθεί στην ΙΚΕΑ ενώ υπάρχουν ήδη προσύμφωνα με 2-4 ακόμα μισθωτές για επιπλέον 20% με 30% των χώρων. Σε 6 με 9 μήνες θα εκκινήσουν χωρίς για την ώρα να έχει επιλεγεί κάποιος ανάδοχος – κατασκευαστής, αν και η ΑΕΕΑΠ έχει μοντέλο συνεργασίας και στενής παρακολούθησης των εργασιών στα projects της.
Σύμφωνα με τον κ. Φουρλή, η καθυστέρηση στην έναρξη του έργου στο Ελληνικό οφείλεται στη διαδικασία αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας για το The Ellinikon Mall που αναπτύσσει η Lamda Development, έργο που συνδέεται με το εμπορικό πάρκο της Trade Estates.
Όπως σημείωσε, η εταιρεία είχε συμφωνήσει την αγορά του οικοπέδου πριν από περίπου τρία χρόνια σε τιμή περίπου 2,5 φορές χαμηλότερη από τα σημερινά επίπεδα διάθεσης γης στην περιοχή.
Ο πρόεδρος της Trade Estates αναφέρθηκε συνολικά στην ανάπτυξη του Ελληνικού, σημειώνοντας ότι θα ενισχύσει την ανταγωνιστικότητα της Αθήνας, ενώ πρόσθεσε ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον έχει ενισχυθεί λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων.
«Η Αθήνα δεν κινδυνεύει από το Ελληνικό, αντιθέτως η επένδυση θα προσθέσει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων, ήδη υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον δεν ανήκω στους μεμψίμοιρους όσον αφορά στην επένδυση», είπε ο κ. Φουρλής. Με τον κ. Παπούλη να αναφέρει ότι «αγοράσαμε 2,5 φορές χαμηλότερα από το κόστος που αποκτούνται σήμερα τα οικόπεδα με τη συμφωνία μας για το Ελληνικό».
Το δεύτερο έργο είναι η ανάπτυξη logistics center στην Ελευσίνα, συνολικού προϋπολογισμού 47 εκατ. ευρώ. Σε έκταση 106 χιλ. τ.μ. θα αναπτυχθούν 58,5 χιλ. τ.μ. μισθώσιμης επιφάνειας (GLA), με τη διοίκηση να επισημαίνει ότι υπάρχει ήδη ενδιαφερόμενος αγοραστής. Το έργο βρίσκεται στη φάση της πολεοδόμησης.
Το τρίτο έργο είναι το Top Parks Ηράκλειο 2, που αποτελεί τη δεύτερη φάση ανάπτυξης της εταιρείας στην Κρήτη, με επένδυση 25,5 εκατ. ευρώ. Σε έκταση 50 χιλ. τ.μ. θα αναπτυχθούν περίπου 10 χιλ. τ.μ. μισθώσιμης επιφάνειας (GLA), τα οποία θα λειτουργήσουν συμπληρωματικά προς το ήδη υφιστάμενο retail park της ΑΕΕΑΠ στην περιοχή.
Με τα παραπάνω projects και το Ελληνικό, το χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ θα έχει GAV 740-760 εκατ. ευρώ (με την ΑΕΕΑΠ να έχει τη δυνατότητα να δομήσει 59 χιλ. τ.μ. χωρίς κόστος γης), ήτοι άνοδος 23-26% από το τέλος 2025, ενώ στόχος της εισηγμένης είναι το μίγμα να αποτελείται από 75% retail parks και 25% logistics προσεχώς.
Όπως σημείωσε ο κ. Φουρλής, η εταιρεία εξετάζει κάθε ευκαιρία και διαγωνισμό που αφορά σε μεγάλου μεγέθους logistics, σε Ελλάδα και εξωτερικό, ενώ έχει βάλει στο στόχαστρό της τη Β. Ελλάδα καθώς εκτιμά ότι έχει σημαντική θέση λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων.
Η διοίκηση αναφέρθηκε στο ενεργό ενδιαφέρον για το στρατόπεδο Γκόνου όπου σε συμμαχία με Goldair-AKTOR, και κόντρα στον ΟΛΘ, διεκδικεί το project αξιοποίησης, μέσω παραχώρησης άνω των 200 εκατ. ευρώβ. Ο διαγωνισμός είναι σε φάση ολοκλήρωσης ανταγωνιστικού διαλόγου και αναμένεται η πρόσκληση από το Υπερταμείο για υποβολή οικονομικών προσφορών.
Η ορατότητα της μετοχής και οι κινήσεις
Ο Βασίλης Φουρλής αναφέρθηκε και στην εικόνα των μετοχών του κλάδου σημειώνοντας ότι, «επιβεβαιώνεται η στρατηγική της επικέντρωσης στους κλάδους των εμπορικών πάρκων και των αποθηκών, όπως συμβαίνει στην Ευρώπη, καθώς η εξειδίκευση στους κλάδους δημιουργεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και μεγιστοποίηση της απόδοσης στους μετόχους.
Οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν πάρει τη θέση που πρέπει στα χαρτοφυλάκια. Εμείς, όταν ξεκίνησε η εταιρεία είχε προίκα ακινήτων 170 εκατ. ευρώ, ενώ πήρε από το ΧΑΑ 55 εκατ., άρα σύνολο αξίας τότε στα 230 εκατ. ευρώ. Σήμερα έχει NAV 340 εκατ. και έχει δώσει και 50 εκατ. μερίσματα, άρα η αξία ανέβηκε σε 390 εκατ., ήτοι δημιουργήθηκε αξία για τους μετόχους 160 εκατ. χωρίς να έχουμε αναπτύξει όλο μας το πρόγραμμα. Που σημαίνει απόδοση 70% μέσα σε τρία χρόνια, άρα, υπάρχει προοπτική για το σωστό real estate στην Ελλάδα και σημασία έχουν οι επιλογές στα είδη των ακινήτων και στη διαχείρισή τους».
Επιπρόσθετα, η ΑΕΕΑΠ μέσω της συμμετοχής της στον European Public Real Estate Administration (και τη σταδιακή υιοθέτηση των Best Practice Recommendations, ενισχύοντας τη διαφάνεια και τη συγκρισιμότητα των οικονομικών στοιχείων) και την παραγωγή αυξημένων FFO ευελπιστεί να προσεγγίσει τους επενδυτές που μπορούν να αντιληφθούν την αξία της εισηγμένης, όπως είπε η διοίκησή της.
Επίσης, αναφέρθηκε ότι σχεδιάζονται road shows αλλά και άνοιγμα σε 3.000 αναλυτές μέσω τέτοιων συνεργασιών (π.χ. με την Edison).
Ήδη τα Κεφάλαια από Λειτουργικές Δραστηριότητες - Funds from Operations ανήλθαν σε 22,0 εκατ. ευρώ έναντι 15,2 εκατ. ευρώ, αυξημένα κατά 44,3%, σε σχέση με την χρήση 2024, έπιασαν τον στόχο που είχε τεθεί για το μέλλον, με τον πήχη προσεχώς να μένει στα επίπεδα των 23-24 εκατ. ευρώ για επόμενα 5 έτη, με ένα μέρος να προέρχεται από την υπεραπόδοση των μισθωτών και καλύτερη διαχείριση κόστους).
Σύμφωνα με τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, πλέον ο όμιλος δεν ενοποιείται από την Fourlis, δεν έχει ρίσκο με λίγους tenants (η ΙΚΕΑ από 97% έπεσε στο 34%), έχει αυξημένα adj. EBitda και FFO, όπως και μισθωτικά έσοδα, άρα, είναι σε θέση να «κλείσει το discount». Στους μισθωτές εντάσσονται οι ΙΚΕΑ με 34%, η Trade Logistics με 7%, από 4% όμιλοι Inditex και Βασιλόπουλος, με 3% η Leroy Merlin ενώ άλλοι μισθωτές με 47%.
Ως προς το μετοχολόγιο, όπου δεν αποκλείεται προσεχώς η διάθεση ποσοστού από κάποιον μέτοχο, συμετέχουν οι Fourlis με 47,08%, Autohellas με 12,82%, Latsco με 7,53%, το management με 1,87%, υπάρχουν ίδιες μετοχές 0,15% και free float με 30,56%.
Σύμφωνα, επίσης, με τον κ. Φουρλή, «για την ώρα ο όμιλος δεν διατρέχει κάποιο κίνδυνο λόγω των γεωπολιτικών εξελίξεων, ωστόσο, είναι ακόμη νωρίς, θα φανεί η κατάσταση μετά το Πάσχα. Αν συνεχιστεί ο πόλεμος και η αβεβαιότητα, ίσως υπάρξει κάμψη στις πωλήσεις μισθωτών μας άρα θα επηρεάσει και εμάς, ως προς την υπεραξία που θα παίρναμε από άνοδο των εσόδων τους».
Τα οικονομικά μεγέθη
Η εταιρεία καταγράφει ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη και υψηλές αποδόσεις χαρτοφυλάκιου με τη μικτή απόδοση να διαμορφώνεται στο 7,8% και τη συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια να ανέρχεται σε 394,4 χιλ. τ.μ. Η μέση διάρκεια μισθώσεων (WAULT) φθάνει τα 9,7 έτη, ενώ το ποσοστό πληρότητας διατηρείται σε υψηλά επίπεδα, στο 94%. Παράλληλα, η υπολειπόμενη δομήσιμη επιφάνεια ανέρχεται σε 59,2 χιλ. τ.μ., διαμορφώνοντας προοπτικές περαιτέρω ανάπτυξης.
Το κόστος χρήματος, και μέσω hedging (κλειδωμένο το 75%, τα 205 από τα 280 εκατ. του δανεισμού, στα 260 εκατ. ο καθαρός) είναι στο 3%, προς όφελος του cash flow.
Σε επίπεδο εμπορικής δραστηριότητας, οι συνολικές πωλήσεις των καταστημάτων ανήλθαν σε 556,4 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 14,8% σε σχέση με το 2024, ενώ σε συγκρίσιμη βάση (like-for-like) διαμορφώθηκαν στα 506,1 εκατ. ευρώ, με άνοδο 7,4%. Αντίστοιχα, η επισκεψιμότητα ενισχύθηκε σημαντικά, φθάνοντας τα 23,96 εκατ. επισκέψεις (+19,5%), ενώ σε συγκρίσιμη βάση ανήλθε σε 21,1 εκατ., καταγράφοντας αύξηση 7,2%.
Η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου (GAV) ανέρχεται σε 602 εκατ. ευρώ, με τα retail parks να κυριαρχούν, αντιπροσωπεύοντας το 80% των επενδύσεων, ενώ τα logistics καλύπτουν το 17% και τα έργα ανάπτυξης το 3%. Σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που παράγουν εισόδημα, η αξία τους διαμορφώνεται στα 580 εκατ. ευρώ, με τα retail parks να αυξάνουν τη συμμετοχή τους στο 83% και τα logistics να διατηρούν ποσοστό 17%.
Τα ακαθάριστα έσοδα από μισθώματα διαμορφώθηκαν στα 41,1 εκατ. ευρώ, υπερβαίνοντας τον στόχο των 40,0 εκατ. ευρώ και επιτυγχάνοντας ποσοστό υλοποίησης 102,7%.
Σε επίπεδο λειτουργικής κερδοφορίας, το προσαρμοσμένο EBITDA ανήλθε σε 31,3 εκατ. ευρώ, ευθυγραμμισμένο πλήρως με τις προβλέψεις, με επίτευξη στόχου 100%. Την ίδια ώρα, τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO) διαμορφώθηκαν στα 22,0 εκατ. ευρώ, ξεπερνώντας το εύρος εκτίμησης των 20,0–21,0 εκατ. ευρώ, με επίδοση 104,8%.
