7ος χρόνος, ημέρα 2060η
Τρίτη, 22 Ιουνίου 2021

Real Estate: Ποιες περιοχές γίνονται «χρυσές» από την αύξηση των αντικειμενικών

Ποιες περιοχές γίνονται «χρυσές» από την αύξηση των αντικειμενικών

Σε περαιτέρω άνοδο των εμπορικών αξιών θα οδηγήσει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών που πρόκειται να ισχύσει από τις αρχές του 2022. Προτού τεθούν σε εφαρμογή, οι αλλαγές έχουν προκαλέσει ιλιγγιώδη αύξηση των επισκέψεων στα συμβολαιογραφεία της χώρας, καθώς όσοι δεν είχαν αξιοποιήσει το «εργαλείο» της γονικής δωρεάς-παροχής, σπεύδουν να κλείσουν τις συναλλαγές, ώστε να μην επωμιστούν αυξημένο κόστος μεταβίβασης.

Αφότου ξεκινήσουν να εφαρμόζονται, οι νέες αντικειμενικές πρόκειται να ωθήσουν προς τα πάνω τις εμπορικές αξίες, επειδή, όπως, αναφέρει στο Liberal Markets o Κοσμάς Θεοδωρίδης, αντιπρόεδρος της ομοσπονδίας μεσιτών Ελλάδας «διαγραμματικά η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ενισχύει την κύρια τάση της αγοράς που είναι ανοδική». 

«Με αφορμή την αύξηση των αντικειμενικών θα δούμε μια σημαντική αύξηση τιμών και βέβαια αγοραπωλησιών τους επόμενους μήνες. Και ο βασικός λόγος γι’ αυτό είναι η απουσία αποθέματος, επειδή τα νεόδμητα σπίτια είναι λίγα και αυτά που είναι παλαιά έχουν αλλάξει χέρια τα τελευταία χρόνια» προσθέτει.

Τι σημαίνουν όμως, όλα αυτά πρακτικά;

Σε πρώτη φάση, ότι αυξάνεται το κόστος κατοχής ενός ακινήτου, έστω κι αν ο ΕΝΦΙΑ-επιβάλλεται σε ένα εύρος αντικειμενικής αξίας-  δεν πρόκειται να αυξηθεί, σύμφωνα με όσα έχει ανακοινώσει το υπουργείο Οικονομικών. Το κόστος όμως, κατοχής ενισχύεται επειδή ο φόρος γονικών παροχών και κληρονομιών, ο φόρος χρησικτησίας και πάρα πολύ δημοτικοί φόροι που ακολουθούν κάθε φορά την μεταβίβαση ακινήτων στηρίζονται στις αντικειμενικές και άρα θα αυξηθούν.

Στο σημείο αυτό να υπενθυμίσουμε ότι το νέο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων θα αποτελείται από 13.808 ζώνες αντιπροσωπεύοντας το 98% του πληθυσμού από 85% που ήταν πριν. Έτσι, στις υφιστάμενες, δηλαδή στις 10.165 ζώνες του αντικειμενικού συστήματος υπάρχει άνοδος, καθώς οι 6.105 ζώνες σημειώνουν αύξηση κατά μέσο όρο 18%. Ενδεικτικά, αυξάνονται οι τιμές ζώνης στη Σαντορίνη, από 1.100 σε 2.250 ευρώ (+105%), στο κέντρο Αθήνας, από 1.850 σε 3.600 ευρώ (+95%), στο Ναύπλιο, από 1.300 σε 2.200 ευρώ (+69%), στο Παλαιό Φάληρο, από 1.650 σε 2.750 ευρώ (+ 67%), στη Βουλιαγμένη, από 2.400 σε 3.850 ευρώ (+ 60%), στη Γλυφάδα, από 1.650 σε 2.550 ευρώ (+ 55%), στο Ελληνικό, από 1.700 σε 2.200 ευρώ (+29%).

Το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων αποτελείται πλέον από 13.808 ζώνες αντιπροσωπεύοντας το 98% του πληθυσμού από 85% που ήταν μέχρι πριν τη μεταρρύθμιση, καθώς πολλές περιοχές της Επικράτειας ήταν εκτός συστήματος. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά, η Ιθάκη, η Χίος, η Σάμος, η Πάτμος, η Κάρπαθος, η Ηλεία, η Ναύπακτος, τα Κύθηρα και άλλες περιοχές με σημαντική τουριστική δραστηριότητα, όπως η Μύκονος, η Κέρκυρα και η Κως, ήταν – με διαφοροποίηση ως προς τον βαθμό – εκτός του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων, με αποτέλεσμα ο ΕΝΦΙΑ να υπολογίζεται βάσει της κατώτερης τιμής ζώνης της δημοτικής ενότητας ή δήμου ή περιφερειακής ενότητας, στην οποία ανήκουν οι εν λόγω περιοχές.

Να σημειώσουμε ότι η Βουλιαγμένη κρατάει τα σκήπτρα, καθώς, μετά την αύξηση των τιμών ζώνης σε ποσοστό 21%, η φορολογητέα αξία τοποθετείται σε 10.800 ευρώ ανά τετραγωνικό από 8.900 ευρώ σήμερα. Επίσης, στο δεύτερο διαμέρισμα της Αθήνας, δηλαδή οι συνοικίες του Airbnb, από το Νέο Κόσμο, μέχρι το Παναθηναϊκό Στάδιο, καταγράφεται αύξηση στην πρώτη ζώνη από 9.000 ευρώ σε 10.200 ευρώ  και από 6.050 ευρώ στα 6.700 ευρώ στην β’ ζώνη.

Σημαντικές αναπροσαρμογές εντοπίζονται και στις νέες, δηλαδή 3.643 ζώνες (νέες εντάξεις και επεκτάσεις), που αντιπροσωπεύουν το 26% των συνολικών ζωνών του συστήματος. Αυτές μέχρι πρότινος ήταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών και λάμβαναν τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή της περιφερειακής ενότητας. Ποιες περιοχές βρίσκονται σε αυτή την κατηγορία; Η Μύκονος, όπου σε τρεις ζώνες υπάρχει αύξηση 229%,  καθώς υπολογίζονταν μέχρι σήμερα με τιμή 1.200 ευρώ και η τελική τιμή τους διαμορφώνεται πλέον σε 3.800 και 3.950 ευρώ. Το Λαγονήσι, όπου η αντικειμενική αυξάνεται από 750 σε 1.450 ευρώ (+ 93%), το Μαρούσι με άνοδο από 1.300 σε 2.000 ευρώ (+ 54%) και το Χαλάνδρι και η Κέρκυρα όπου οι αντικειμενικές ενισχύονται  σε ποσοστό 52% από 1.250 σε 1.900 ευρώ και από 1.050 σε 1.600 ευρώ, αντίστοιχα.

Δύο τάσεις

Όπως εξηγούν ειδικοί στο Liberalmarkets υπάρχει μία κοινή ερμηνεία αλλά και μία διπλή ανάγνωση που σχετίζεται με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών.

Η κοινή ερμηνεία σχετίζεται με το γεγονός ότι η άνοδος των αντικειμενικών θα πυροδοτήσει αύξηση των τιμών που ζητούν οι πωλητές. Βασικός λόγος γι’αυτό είναι ότι δεν υπάρχει επαρκές απόθεμα νεόδμητων κατοικιών. Αν, λοιπόν, ληφθεί υπόψη ότι τους έξι μήνες που θα ακολουθήσουν μέχρι την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών, στις περιοχές που θα ακριβύνουν, η ζήτηση και τα deals θα αυξηθούν, γίνεται κατανοητό ότι, ελλείψει αποθέματος, οι τιμές θα παραμείνουν υψηλές. Αλλά και νέες κατοικίες να κατασκευαστούν, το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι θα πρέπει αυτές να είναι ενεργειακής κλάσης Α, οδηγεί σε υψηλές ζητούμενες αξίες.

Η διπλή ανάγνωση σχετίζεται με τις αντικειμενικές αξίες ως «σημείο αναφοράς». Δηλαδή, σε ορισμένες περιπτώσεις, η τιμή που έχει προσδιορίσει-τελευταία φορά το 2006- το κράτος ότι ισχύει λειτουργεί ως βάση σύγκρισης. Για παράδειγμα, αυτή τη στιγμή, στο Μαρούσι, σε ορισμένες ζώνες η αντικειμενική αυξάνεται σε 2.000 από 1.300 ευρώ. Με τα τωρινά δεδομένα, πριν από την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης, θεωρούνταν εύλογο ένα deal για διαμέρισμα εικοσαετίας, δευτέρου ορόφου στα 1.800 ευρώ ανά τ.μ. Όταν όμως, η αντικειμενική αξία ορίζεται στα 2.000 ευρώ, ο πωλητής δεν μπορεί να πέσει κάτω από την τιμή αυτή, γεγονός που σημαίνει ότι η αγορά ακινήτου μετατρέπεται σε ακριβότερο σπορ.

Υπάρχει όμως, και διαφορετική ανάγνωση σύμφωνα με την οποία, οι περισσότερες συναλλαγές πραγματοποιούνταν σε τιμές πολύ υψηλότερες των αντικειμενικών. Ως αποτέλεσμα, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών οι οποίες θα είναι πιο κοντά στις αγοραίες εξορθολογίζει την αγορά. Για παράδειγμα, στην Μύκονο αυτή τη στιγμή πωλείται υπερπολυτελής βίλα 600 τ.μ. προς 3,5 εκατ. ευρώ, ενώ η αντικειμενική της αξία είναι 404 χιλ. ευρώ.

Σε κάθε περίπτωση, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών, δεν ακολουθεί παρά την τάση της αγοράς που είναι αυτή της ανόδου των τιμών, γεγονός που σημαίνει ότι η πλειονότητα των deals γίνεται σε τιμές υψηλότερες των αντικειμενικών. Αντίθετα, την περίοδο της μεγάλης κρίσης, οι αγοραπωλησίες γίνονταν σε τιμές χαμηλότερες αυτών που προσδιορίζει η εφορία. Ίσως δεν είναι τυχαίο ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών έγινε τελευταία φορά το 2006.