Η αναζήτηση φοιτητικής κατοικίας αποτελεί κάθε χρόνο μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις για χιλιάδες οικογένειες σε όλη τη χώρα. Φέτος, όμως, η εικόνα της αγοράς επιβεβαιώνει ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο την αύξηση των ενοικίων. Αφορά κυρίως τη δραματική συρρίκνωση των οικονομικών επιλογών και την περιορισμένη διαθεσιμότητα μικρών κατοικιών, οι οποίες αποτελούν τη βασική επιλογή των περισσότερων φοιτητών.
Τη φετινή χρονιά, τα ζητούμενα μισθώματα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο περίπου 7% στην Αττική, 9% στη Θεσσαλονίκη και περίπου 7% στις 21 μεγαλύτερες φοιτητουπόλεις της περιφέρειας σε σχέση με το 2025. Πρόκειται για μία ακόμη χρονιά αυξήσεων που έρχεται να προστεθεί στη σωρευτική άνοδο των τελευταίων ετών, η οποία πλέον υπερβαίνει το 70%-75% σε σχέση με το 2017 για κατοικίες κατάλληλες για νέους και φοιτητές.
Η εξέλιξη αυτή σημαίνει ότι το ενοίκιο δεν αποτελεί πλέον απλώς μία ακόμη δαπάνη των σπουδών. Για πολλές οικογένειες μετατρέπεται στον βασικό παράγοντα που θα καθορίσει ακόμη και την επιλογή της σχολής ή της πόλης φοίτησης.
Η Αθήνα γίνεται ολοένα και πιο απρόσιτη
Η εικόνα που παρουσιάζει η αγορά της Αθήνας είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτική.
Στο κέντρο της Αθήνας, η εύρεση κατοικίας έως 300 ευρώ τον μήνα έχει ουσιαστικά εκλείψει. Μόλις το 0,2% των διαθέσιμων κατοικιών έως 50 τ.μ. διατίθεται σε αυτό το επίπεδο ενοικίου, όταν ακόμη και το 2025 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 1,04%.
Παράλληλα:
- το 70,1% των διαθέσιμων κατοικιών ζητά πλέον ενοίκιο άνω των 500 ευρώ,
- σχεδόν όλες οι διαθέσιμες κατοικίες (93,2%) κοστίζουν πάνω από 400 ευρώ τον μήνα,
- ενώ τέσσερις στις δέκα διαθέσιμες κατοικίες ξεπερνούν ακόμη και τα 600 ευρώ μηνιαίως.
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στα Δυτικά Προάστια, όπου παραδοσιακά οι φοιτητές αναζητούσαν οικονομικότερες επιλογές.
Σήμερα μόλις 1,34% των διαθέσιμων κατοικιών διατίθεται έως 300 ευρώ, ενώ περισσότερο από το 51,67% των διαθέσιμων ακινήτων έχει ζητούμενο μίσθωμα άνω των 500 ευρώ. Τα ζητούμενα μισθώματα έχουν αυξηθεί κατά περίπου 8% μέσα σε έναν χρόνο, καταγράφοντας μία από τις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις στην Αττική.
Στον Πειραιά, όπου η λειτουργία του Πανεπιστημίου Πειραιώς και η ανάπτυξη της ευρύτερης περιοχής διατηρούν υψηλή τη ζήτηση, η εικόνα είναι ακόμη πιο πιεσμένη.
Η διαθεσιμότητα κατοικιών έως 300 ευρώ περιορίζεται μόλις στο 0,29%, ενώ σχεδόν 73,4% των διαθέσιμων κατοικιών ζητά πλέον ενοίκιο άνω των 500 ευρώ.
Θεσσαλονίκη: Οκτώ στις δέκα κατοικίες πάνω από 400 ευρώ
Η αγορά της Θεσσαλονίκης ακολουθεί αντίστοιχη πορεία.
Τα ζητούμενα μισθώματα αυξήθηκαν κατά περίπου 9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ σήμερα 8 στις 10 διαθέσιμες κατοικίες έως 50 τ.μ. έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 400 ευρώ.
Παράλληλα, περίπου 44% των διαθέσιμων κατοικιών ξεπερνά πλέον τα 500 ευρώ τον μήνα, όταν πριν από μόλις δύο χρόνια το αντίστοιχο ποσοστό ήταν σημαντικά χαμηλότερο.
Οι φοιτητουπόλεις της περιφέρειας ακολουθούν την ίδια πορεία
Η εικόνα δεν διαφοροποιείται ιδιαίτερα στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Στις 21 μεγαλύτερες φοιτητουπόλεις της περιφέρειας, τα ζητούμενα μισθώματα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο περίπου 5%-6%, ενώ οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις εντοπίζονται στις κατοικίες 30-45 τ.μ., που αποτελούν και την κυριότερη επιλογή των περισσότερων φοιτητών.
Παράλληλα, σε τουριστικές φοιτητουπόλεις, όπως τα Χανιά, το Ρέθυμνο, η Κέρκυρα και η Ρόδος, συνεχίζεται η πρακτική πολλών ιδιοκτητών να μισθώνουν τις κατοικίες μόνο μέχρι τον Μάιο ή τον Ιούνιο, ώστε στη συνέχεια να τις διαθέτουν μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη διάρκεια της θερινής περιόδου. Η πρακτική αυτή αυξάνει σημαντικά την ανασφάλεια των φοιτητών, οι οποίοι συχνά καλούνται να αναζητούν νέα κατοικία κάθε χρόνο.
Το μεγάλο έλλειμμα των φοιτητικών εστιών
Η στεγαστική πίεση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο μέσω της ιδιωτικής αγοράς κατοικίας.
Η Ελλάδα διαθέτει σήμερα περίπου 9.200 δημόσιες κλίνες, ενώ περίπου 200.000 φοιτητές σπουδάζουν μακριά από την οικογενειακή τους κατοικία. Αυτό σημαίνει ότι οι δημόσιες φοιτητικές εστίες καλύπτουν μόλις το 4,6% των πραγματικών αναγκών και μόλις το 2,6% του συνόλου των περίπου 351.000 φοιτητών της χώρας.
Ο ευρωπαϊκός μέσος όρος κυμαίνεται μεταξύ 15% και 18%, γεγονός που σημαίνει ότι η Ελλάδα θα έπρεπε να διαθέτει τουλάχιστον 30.000 έως 36.000 κλίνες προκειμένου να προσεγγίσει τα ευρωπαϊκά δεδομένα. Σήμερα το εκτιμώμενο έλλειμμα ανέρχεται σε 20.800 έως 26.800 κλίνες.
Η ανάπτυξη νέων φοιτητικών εστιών δεν αποτελεί μόνο εκπαιδευτική πολιτική. Αποτελεί ταυτόχρονα στεγαστική και κοινωνική πολιτική, καθώς κάθε νέα κλίνη μειώνει την πίεση που ασκείται στη ζήτηση μικρών κατοικιών και συμβάλλει στη σταθεροποίηση της αγοράς ενοικίων.
Οι προοπτικές της αγοράς: Τι αναμένουμε την επόμενη ακαδημαϊκή χρονιά
Οι προοπτικές της αγοράς δείχνουν ότι δύσκολα θα επιστρέψουμε σύντομα στα επίπεδα ενοικίων που γνωρίζαμε πριν από μία δεκαετία. Η ζήτηση για μικρές κατοικίες εξακολουθεί να υπερβαίνει σημαντικά την προσφορά, ιδιαίτερα στις μεγάλες φοιτητουπόλεις, γεγονός που λειτουργεί ως βασικός μηχανισμός διατήρησης των ενοικίων σε υψηλά επίπεδα.
Εφόσον δεν υπάρξει ουσιαστική αύξηση της προσφοράς κατοικιών, είτε μέσω της ανάπτυξης νέων φοιτητικών εστιών είτε μέσω της επιστροφής σημαντικού αριθμού ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, τα ζητούμενα μισθώματα εκτιμάται ότι θα παραμείνουν σε υψηλά επίπεδα και κατά την επόμενη ακαδημαϊκή χρονιά.
Ωστόσο, εκτιμούμε ότι η αγορά θα αρχίσει να εμφανίζει στοχευμένες διορθωτικές κινήσεις, χωρίς αυτό να σημαίνει γενικευμένη μείωση των ενοικίων. Οι διορθώσεις αυτές αναμένεται να καταγραφούν κυρίως σε δύο κατηγορίες ακινήτων.
Η πρώτη αφορά τα παλαιά, μη ανακαινισμένα διαμερίσματα, τα οποία δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο να ανταγωνιστούν τις ανακαινισμένες και ενεργειακά αναβαθμισμένες κατοικίες. Οι υποψήφιοι ενοικιαστές, και ιδιαίτερα οι οικογένειες των φοιτητών, εμφανίζονται πλέον περισσότερο επιλεκτικοί, αξιολογώντας όχι μόνο το ύψος του ενοικίου αλλά και την ποιότητα του ακινήτου, το ενεργειακό του κόστος και τη συνολική κατάσταση συντήρησής του.
Η δεύτερη κατηγορία αφορά διαμερίσματα που έχουν ήδη φθάσει στο ανώτατο επίπεδο ζητούμενων μισθωμάτων της περιοχής τους, χωρίς ωστόσο να καταφέρνουν να μισθωθούν για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι ιδιαίτερα πιθανό οι ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε πιο ρεαλιστική προσαρμογή των ζητούμενων μισθωμάτων, προκειμένου να μειώσουν τον χρόνο παραμονής των ακινήτων τους στην αγορά και να επιτύχουν τη μίσθωσή τους.
Αντίθετα, στα πλήρως ανακαινισμένα, ενεργειακά αποδοτικά και επιπλωμένα διαμερίσματα, που βρίσκονται σε περιοχές με έντονη φοιτητική ζήτηση, δεν αναμένεται ουσιαστική αποκλιμάκωση των ενοικίων, καθώς εξακολουθούν να συγκεντρώνουν υψηλή ζήτηση και να μισθώνονται σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Παράλληλα, υπάρχουν και διαρθρωτικοί παράγοντες που εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να στηρίζουν τη ζήτηση στην αγορά ενοικίων τα επόμενα χρόνια. Ένας από αυτούς είναι η συνεχής αύξηση των μονοπρόσωπων και των μονογονεϊκών νοικοκυριών, η οποία δημιουργεί πρόσθετη ζήτηση για μικρές κατοικίες προς μίσθωση. Κάθε νέο νοικοκυριό, ανεξάρτητα από τον αριθμό των μελών του, δημιουργεί νέα στεγαστική ανάγκη, αυξάνοντας τη συνολική ζήτηση στην αγορά.
Ταυτόχρονα, η δυσκολία απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας από νέους ανθρώπους και νέα ζευγάρια, λόγω των υψηλών τιμών αγοράς, του αυξημένου κόστους χρηματοδότησης και των αυστηρότερων τραπεζικών κριτηρίων, οδηγεί ολοένα και περισσότερους πολίτες στη λύση της ενοικίασης. Όσο περιορίζεται η δυνατότητα αγοράς κατοικίας, τόσο αυξάνεται ο αριθμός των νοικοκυριών που ανταγωνίζονται για το ίδιο περιορισμένο απόθεμα διαθέσιμων κατοικιών.
Συνεπώς, ακόμη και αν καταγραφούν επιμέρους διορθώσεις σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, αυτές δεν αναμένεται να μεταβάλουν ουσιαστικά τη συνολική εικόνα της αγοράς. Η διατήρηση της υψηλής ζήτησης, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών και οργανωμένων φοιτητικών εστιών, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι τα φοιτητικά ενοίκια θα εξακολουθήσουν να κινούνται σε υψηλά επίπεδα και κατά την επόμενη ακαδημαϊκή χρονιά, επιβαρύνοντας σημαντικά τον οικογενειακό προϋπολογισμό χιλιάδων νοικοκυριών.
Η φοιτητική στέγαση χρειάζεται και φορολογική αντιμετώπιση
Η φοιτητική κατοικία δεν αποτελεί μόνο στεγαστικό και κοινωνικό ζήτημα· αποτελεί και ζήτημα φορολογικής δικαιοσύνης.
Σήμερα, το μηνιαίο ενοίκιο, τα κοινόχρηστα, οι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης και θέρμανσης, η σύνδεση στο διαδίκτυο, καθώς και το συνολικό κόστος διαβίωσης ενός φοιτητή που σπουδάζει μακριά από την οικογενειακή κατοικία, δεν αναγνωρίζονται φορολογικά ως εκπιπτόμενες δαπάνες, παρά το γεγονός ότι αποτελούν πραγματικά, αναγκαία και αναπόφευκτα έξοδα για την ολοκλήρωση των σπουδών.
Στην πράξη, χιλιάδες οικογένειες καλούνται να συντηρούν ένα δεύτερο νοικοκυριό για τέσσερα ή και περισσότερα χρόνια, επιβαρύνοντας σημαντικά τον οικογενειακό τους προϋπολογισμό, χωρίς η συγκεκριμένη δαπάνη να αντιμετωπίζεται ως έξοδο εκπαίδευσης ή οικογενειακής στήριξης.
Η αναγνώριση μέρους των δαπανών φοιτητικής στέγασης ως εκπιπτόμενων από το φορολογητέο εισόδημα, με συγκεκριμένα κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια, θα αποτελούσε μια ουσιαστική παρέμβαση στήριξης των οικογενειών. Παράλληλα, θα ενίσχυε την ισότιμη πρόσβαση των νέων στην ανώτατη εκπαίδευση, διασφαλίζοντας ότι η επιλογή της σχολής ή της πόλης φοίτησης δεν θα καθορίζεται πρωτίστως από την οικονομική δυνατότητα κάθε νοικοκυριού.
Η φοιτητική κατοικία δεν είναι απλώς ένα ακίνητο προς μίσθωση. Είναι βασική προϋπόθεση για την πρόσβαση στη γνώση, την κοινωνική κινητικότητα και την ισότητα των ευκαιριών. Για τον λόγο αυτό, η αντιμετώπισή της απαιτεί ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο στεγαστικής, εκπαιδευτικής και φορολογικής πολιτικής.
