Κάποτε τα πράγματα ήταν πολύ πιο απλά. Οι αγορές ακινήτων υπερθερμαίνονταν σχεδόν μαζικά και όταν η οικονομία περνούσε σε κατάσταση ύφεσης ή τα επιτόκια άρχιζαν να ανεβαίνουν (συνήθως υπήρχε ένας συνδυασμός αυτών των δύο συνθηκών), οι τιμές άρχιζαν να πέφτουν, οι ενοικιαστές δεν μπορούσαν να ανταπεξέλθουν στις υποχρεώσεις τους και τελικά ο λογαριασμός περνούσε στις τράπεζες, στους ομολογιούχους δανειστές των κατασκευαστών και που και που στους κρατικούς προϋπολογισμούς.
Μια τέτοια κατάσταση ζήσαμε παγκοσμίως την περίοδο της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2007 – 2008, όταν έσκασε η φούσκα των ακινήτων στις ΗΠΑ, σε πολλές χώρες της Ευρώπης, ακόμα και στην Μέση Ανατολή.
Πλήθος τραπεζών κατέρρευσαν, πολλές από αυτές πέρασαν κάτω από κρατικό έλεγχο και η αγορά ακινήτων έκανε χρόνια για να συνέλθει, αφού πρώτα τα επιτόκια δανεισμού χρειάστηκε να βρεθούν σε σχεδόν μηδενικό επίπεδο. Εκτός από τις τράπεζες, τους μετόχους τους και τους δανειστές τους ένα από τα πιο χαρακτηριστικά θύματα της περιόδου ήταν το εμιράτο του Ντουμπάι, το οποίο σχεδόν πτώχευσε κάτω από το βάρος του τεράστιου δανεισμού και χρειάστηκε να καταφύγει στη βοήθεια του «αδελφού» εμιράτου του Άμπου Ντάμπι.
Η τωρινή κατάσταση στην παγκόσμια αγορά ακινήτων είναι πολύ διαφορετική από αυτήν που περιγράψαμε προηγουμένως. Κάθε περιοχή έχει πλέον τα δικά της χαρακτηριστικά και μία γενική περιγραφή της κατάστασης μάλλον δεν έχει νόημα. Αυτό που μπορούμε όμως να πούμε χωρίς δισταγμό είναι πως όπου και να κοιτάξουμε υπάρχει κάτι που δεν πάει καλά, ακόμα και εκεί που οι τιμές ανεβαίνουν συνεχώς.
Ένα πρόβλημα που είναι κοινό σε πολλές χώρες είναι αυτό της έλλειψης αρκετών κατοικιών σε προσιτές για τον μέσο πολίτη τιμές, και έχει γίνει γνωστό και ως «στεγαστική κρίση».
Η στεγαστική κρίση είναι σε γενικές γραμμές αποτέλεσμα της ανόδου των τιμών σε συνδυασμό με την με την έλλειψη προσφοράς. Αυτό είναι κάτι που γνωρίζουμε πολύ καλά στην χώρα μας, καθώς εδώ και αρκετά χρόνια οι τιμές ανεβαίνουν σταθερά κάθε χρόνο. Σύμφωνα με προχθεσινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά την διάρκεια του πρώτου τριμήνου του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων ηλικίας κάτω των 5 ετών ανέβηκαν κατά 8% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 ενώ αυτές των παλαιότερων κατά 6%.
Από τα ίδια στοιχεία προκύπτει πως η άνοδος στις τιμές των διαμερισμάτων σε όλη την χώρα ήταν 6,8% για το πρώτο τρίμηνο του 2025, ενώ για το σύνολο του 2024 ήταν 8,9% και για το σύνολο του 2023 13,9%. Η συνεχής άνοδος των τιμών, σε συνδυασμό με το γεγονός πως η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, δημιουργεί σοβαρό πρόβλημα σε όσους προσπαθούν να αγοράσουν μία νέα κατοικία και σε όσους προσπαθούν να ενοικιάσουν, ακόμα και σε αυτούς που ήδη κατοικούν σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, καθώς για τους περισσότερους από αυτούς τα ετήσια έσοδά τους από την εργασία δεν αυξάνονται με παρόμοιους ρυθμούς.
Θεωρητικά, η λύση στο πρόβλημα θα έρθει με την αύξηση της προσφοράς, κάτι που ακούγεται πολύ πιο εύκολο απ’ ότι είναι στην πραγματικότητα. Έλλειμμα προσφοράς δεν υπάρχει όμως μόνο στην Ελλάδα. Σε άρθρο του Reuters από την 23η Μαΐου είδαμε πως το 2024 κατασκευάστηκαν στη Γερμανία 14,4% λιγότερα διαμερίσματα απ’ ότι το 2023. Συγκεκριμένα, κατασκευάστηκαν 251.900 νέα διαμερίσματα, ενώ ο κυβερνητικός στόχος για τη χρονιά ήταν 400.000.
Αυτός ο στόχος δεν αφορά μόνο στο 2024 αλλά κοιτάζοντας ένα διάγραμμα στο ρεπορτάζ του διεθνούς πρακτορείου, βλέπουμε πως δεν έχει επιτευχθεί ποτέ μέχρι τώρα! Σε άρθρο του Bloomberg από τα μέσα Απριλίου, λίγο πριν τις καναδικές βουλευτικές εκλογές, είδαμε πως ένα παρόμοιο πρόβλημα υπάρχει και στον Καναδά, όπου οι διαθέσιμες προς πώληση κατοικίες δεν καλύπτουν την ζήτηση και οι τιμές τους αυξάνονται πολύ περισσότερο από ότι τα έσοδα των υποψήφιων αγοραστών.
Μία γενική λύση σε αυτό το πρόβλημα είναι βέβαιο πως δεν μπορεί να υπάρξει, καθώς οι συνθήκες είναι διαφορετικές σε κάθε περιοχή. Στο Ντουμπάι πάντως, το οποίο έχει ανακάμψει θεαματικά όλα αυτά τα χρόνια, η μεγάλη άνοδος των τιμών έφερε αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και ο οίκος Fitch εκτίμησε την προηγούμενη εβδομάδα πως η αύξηση της προσφοράς θα προκαλέσει σύντομα πτώση των τιμών, μέχρι και κατά 15%.
Προβλήματα υπάρχουν όμως και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων, κυρίως γραφείων και καταστημάτων. Πηγαίνοντας πίσω στην Γερμανία, τα απόνερα της πτώχευσης μεγάλων επιχειρήσεων όπως η αυστριακή Signa, η οποία είχε έντονη δραστηριότητα στην κεντρική Ευρώπη, είναι ακόμα εμφανή.
Ένα ρεπορτάζ του Bloomberg από την αρχή του Μαΐου ανέφερε πως η ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων έφθασε στο χαμηλότερο σημείο της στο τρίτο τρίμηνο του 2023, ως αποτέλεσμα της μεγάλης αύξησης των επιτοκίων από τις αρχές του 2022 αλλά η ανάκαμψή της είναι εξαιρετικά αναιμική.
Χαρακτηριστικά αναφέρθηκε πως η αξία των επιχειρηματικών συμφωνιών στον τομέα για το πρώτο τρίμηνο του 2025 σημείωσε την χαμηλότερη επίδοσή από το 2023 και την δεύτερη χαμηλότερη από το 2012. Στα μέσα του Μαΐου, ένα άλλο ρεπορτάζ του διεθνούς πρακτορείου αναφερόταν στην προειδοποίηση που απηύθυνε στους μετόχους της η αγγλική εταιρεία Work space Plc. Η συγκεκριμένη εταιρεία ενοικιάζει εμπορικά ακίνητα σε επιχειρήσεις μικρού και μεσαίου μεγέθους και δήλωσε πως αυξάνονται τα ξενοίκιαστα ακίνητα, κυρίως λόγω της σημαντικής αύξησης της φορολογίας στο Ηνωμένο Βασίλειο.
Την ίδια στιγμή, στις ΗΠΑ εκφράζονται πολύ σοβαρές ανησυχίες για το μέλλον της αγοράς ακινήτων, οικιστικών και εμπορικών, καθώς τα επιτόκια στην στεγαστική πίστη βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδά τους εδώ και πολλά χρόνια και αυτό κάνει πολύ διστακτικούς τους υποψήφιους αγοραστές. Η κατάσταση γίνεται πιο αβέβαιη και εξ αιτίας των συνεχών ανατροπών στο μέτωπο των δασμών και γενικότερα της οικονομικής πολιτικής.
Μπορεί η αγορά να ξεπέρασε την κρίση στον τομέα των εμπορικών ακινήτων στις αρχές του 2023, αλλά είναι φανερό πως είναι ακόμα εύθραυστη. Πηγαίνοντας όμως στη δεύτερη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου, την κινεζική, μπορούμε να πούμε με σιγουριά πως η αγορά ακινήτων της χώρας δεν είναι απλώς εύθραυστη αλλά βυθισμένη σε πολύ μεγάλη κρίση.
Αυτό βέβαια είναι γνωστό εδώ και χρόνια, καθώς πολλές μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες έχουν καταρρεύσει κάτω από το βάρος του υψηλού δανεισμού τους και της υπερπροσφοράς στο μεγαλύτερο μέρος της αγοράς. Την 2α Ιουνίου, ο Chan Ka Sing του Reuters Breakingviews αναφέρθηκε στην κατάσταση της μεγάλης κατασκευαστικής εταιρείας Wanda Group, η οποία είναι αναγκασμένη εδώ και χρόνια να πουλά δικά της ακίνητα στην προσπάθειά της να μειώσει τον δανεισμό που την βαρύνει.
Σύμφωνα με πληροφορίες κινεζικών εφημερίδων, Κινέζοι και άλλοι Ασιάτες επενδυτές είναι έτοιμοι να αγοράσουν από την Wanda 48 εμπορικά κέντρα πολύ μεγάλου μεγέθους και να πληρώσουν περίπου 7 δισεκατομμύρια. Κατά την άποψη του αρθρογράφου, η τιμή αυτή είναι «σκοτωμένη», προκειμένου να εμφανιστούν αγοραστές και η εταιρεία να καταφέρει να αντλήσει ρευστότητα. Παρά το πολύ μεγάλο ποσό που φαίνεται πως θα εισπράξει, η Wanda ακόμα δεν είναι σε θέση να ορθοποδήσει, κάτι που ισχύει για ένα σημαντικό κομμάτι των επιχειρήσεων του τομέα.
Είναι φανερό πως υπάρχουν πολλά και σημαντικά προβλήματα, διαφόρων ειδών, στον τομέα της ακίνητης περιουσίας ανά τον κόσμο. Μπορεί να μην θυμίζουν την καταστροφή του 2008 και να διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή, είναι βέβαιο όμως πως στην περίπτωση που για κάποιον λόγο επιβραδυνθεί απότομα η παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη, θα αυξηθούν πολύ οι πιθανότητες να εξελιχθούν σε μία γενικευμένη κρίση. Μπορεί να είναι δύσκολο να προβλέψουμε πώς ακριβώς θα εκδηλωθεί και πού θα είναι πιο έντονη, αλλά αυτό μάλλον δεν έχει τόσο μεγάλη σημασία.
