Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα φάση δυναμισμού, με τις αποδόσεις των ακινήτων και τη ζήτηση για κατοικίες να διαφοροποιούνται σημαντικά ανά περιοχή.
Καθώς οι τιμές πώλησης και ενοικίασης συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, αυξάνεται το ενδιαφέρον για ζώνες με επενδυτικές ευκαιρίες πέρα από τις καθιερωμένες περιοχές των ακριβών προαστίων και τουριστικών περιοχών. Περιοχές του αστικού ιστού, της περιφέρειας ή ακόμα και λιγότερο προβεβλημένες συνοικίες αρχίζουν να ξεχωρίζουν χάρη στον καλύτερο λόγο κόστους προς απόδοση.
Ταυτόχρονα, διαμορφώνονται νέες τάσεις ως προς τις επιφάνειες των ακινήτων που προτιμούν οι αγοραστές, ενώ η κατασκευή και αξιοποίηση εξοχικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών συνεχίζει να αποτελεί πεδίο ενδιαφέροντος για επενδυτές από την Ελλάδα και το εξωτερικό. Μέσα σε αυτό το δυναμικό τοπίο, ξεπροβάλλει ένας νέος χάρτης ευκαιριών που αξίζει να εξεταστεί προσεκτικά.
Οι ανερχόμενες περιοχές για επενδύσεις σε κατοικίες
Καθώς η αγορά ακινήτων διανύει περίοδο ανόδου, με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης να καταγράφουν αυξήσεις, πολλοί επενδυτές στρέφουν το ενδιαφέρον τους στον εντοπισμό των επόμενων επενδυτικών "hot spots" στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη χώρα.
Στο πλαίσιο της Real Estate Expo ο CEO του Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, παρουσίασε τις περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και της υπόλοιπης Ελλάδας με τις υψηλότερες αποδόσεις. Οι αποδόσεις αυτές υπολογίστηκαν βάσει του λόγου των ετησίων ζητούμενων μισθωμάτων προς τη ζητούμενη τιμή πώλησης (Cap Rate), σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights. Η σχέση αυτή δείχνει πόσο αποδοτικό είναι ένα ακίνητο αν ενοικιαστεί μακροχρόνια (και όχι βραχυχρόνια ή με σκοπό την τουριστική εκμετάλλευση), σε σχέση με την αξία του.
Απόδοση ακινήτων στην Αττική: Περιοχές με υψηλές αποδόσεις, με πρωταγωνιστές οικονομικές ζώνες του κέντρου και της Δυτικής Αττικής
Βάσει στοιχείων του Spitogatos για τον Μάιο του 2025, οι περιοχές του Κέντρου της Αθήνας με τη μεγαλύτερη απόδοση (cap rate) παρουσιάζουν σημαντικές ευκαιρίες για επενδυτές ακινήτων. Στην κορυφή της λίστας βρίσκονται η περιοχή Πατησίων - Αχαρνών και η Αττική, και οι δύο με απόδοση 7%.
Ακολουθούν τα Πατήσια με cap rate 6,7%, ενώ το ευρύτερο Κέντρο καταγράφει απόδοση 6%. Σε επίπεδα λίγο χαμηλότερα, τα Σεπόλια - Σκουζέ και ο Κολωνός - Κολοκυνθούς εμφανίζουν απόδοση 5,8%, ενώ η Κυψέλη και η περιοχή Γκάζι - Μεταξουργείο - Βοτανικός ακολουθούν με 5,7%. Ο 'Αγιος Ελευθέριος - Προμπονά - Ριζούπολη καταγράφει cap rate 5,6%, ενώ το Πολύγωνο - Τουρκοβούνια βρίσκεται στο 5,5%.
Η περιοχή Γκύζη - Πεδίον του 'Αρεως έχει απόδοση 5,3%, τα Εξάρχεια - Νεάπολη 5,1% και τέλος το Γουδή καταγράφει τη χαμηλότερη απόδοση μεταξύ των περιοχών που μελετήθηκαν, με cap rate 5%.
Πολύ λιγότερες είναι οι περιοχές των Βορείων Προαστίων που εμφανίζουν απόδοση άνω του 5%, σε σύγκριση με τον κεντρικό τομέα της Αθήνας, όπως φαίνεται χαρακτηριστικά στον παρακάτω πίνακα. Συγκεκριμένα, ο 'Αγιος Στέφανος, η Νέα Πεντέλη και η 'Ανοιξη είναι οι περιοχές που καταγράφουν απόδοση ακινήτου υψηλότερη του 5%.
Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι καμία περιοχή των Νοτίων Προαστίων δεν καταγράφει απόδοση ακινήτου άνω του 5%. Ενδεικτικά, στη Γλυφάδα και τη Νέα Σμύρνη, η απόδοση διαμορφώνεται γύρω στο 3,6%. Το φαινόμενο αυτό αποδίδεται στις υψηλές μέσες ζητούμενες τιμές (ΜΖΤ) πώλησης κατοικιών, οι οποίες, παρά την ανοδική πορεία των τιμών ενοικίασης, συμπιέζουν τη συνολική απόδοση των ακινήτων.
Αντιθέτως, περιοχές με υψηλή απόδοση (άνω του 5%) εντοπίζονται και στα Δυτικά Προάστια, όπως η Αγία Βαρβάρα (8,2%), το Αιγάλεω (6%), η Νέα Φιλαδέλφεια, καθώς και οι Αχαρνές.
Στα Ανατολικά Προάστια της Αττικής ξεχωρίζουν για τις υψηλές αποδόσεις που καταγράφουν, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι εξής περιοχές: Μαραθώνας, Κορωπί, Νέα Μάκρη, Αρτέμιδα και Σπάτα.
Στον Πειραιά και τα Προάστιά του, περιοχές με σχετικά χαμηλές ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αναδεικνύονται σε ζώνες με απόδοση άνω του 5%. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν τα Καμίνια-Παλαιά Κοκκινιά, η περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία, ο 'Αγιος Ιωάννης Ρέντης, ο Ταύρος, το Κερατσίνι και η Νίκαια.
Στην υπόλοιπη Αττική, υψηλές αποδόσεις καταγράφονται σε Λαύριο, Ωρωπό και Κάλαμο, όπως φαίνεται χαρακτηριστικά στον πίνακα που ακολουθεί. Επίσης, σημαντικές αποδόσεις παρουσιάζουν οι περιοχές Μαρκόπουλο, Μέγαρα, Πικέρμι, Καλύβια Θορικού και Κερατέα.
Ειδικότερα σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights για τον Μάιο του 2025, τα σημεία της Αττικής με τη μεγαλύτερη απόδοση (cap rate) στο Υπόλοιπο Αττικής είναι τα εξής: Πρώτο έρχεται το Λαύριο με εντυπωσιακή απόδοση 7,9%. Ακολουθεί ο Ωρωπός με cap rate 6,6%. Στην τρίτη θέση συναντάμε τον Κάλαμο και το Μαρκόπουλο, που παρουσιάζουν απόδοση 5,6%. Τα Μέγαρα βρίσκονται στην πέμπτη θέση με cap rate 5,5%, ενώ ακολουθούν το Πικέρμι, τα Καλύβια Θορικού και η Κερατέα με απόδοση 5,1%.
Το προφίλ των αγοραπωλησιών
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η έρευνα της RE/MAX με θέμα το προφίλ αγοραπωλησιών βάσει τετραγωνικών. Διαμερίσματα επιφάνειας από 76 έως 100 τετραγωνικά μέτρα αποτέλεσαν την πρώτη επιλογή, σε πανελλαδικό επίπεδο, για την πλειονότητα των αγοραστών που απέκτησαν κατοικία το 2024, σύμφωνα με την πανελλαδική έρευνα της RE/MAX Ελλάς. Συγκεκριμένα, το αγοραστικό ενδιαφέρον για αυτήν την κατηγορία ακινήτων άγγιξε το 26,2%, παρουσιάζοντας άνοδο σε σύγκριση με το 2023, οπότε και το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 23,2%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, οι αγοραστές φαίνεται να στρέφονται σταθερά προς πιο ευέλικτες, οικονομικές και λειτουργικές κατοικίες. Στην κορυφή των προτιμήσεών τους βρίσκονται τα ακίνητα μικρής και μεσαίας επιφάνειας, καθώς συνδυάζουν χαμηλότερο κόστος αγοράς με περιορισμένα έξοδα συντήρησης, παράγοντες που τα καθιστούν πιο προσιτά σε σχέση με τα μεγαλύτερα ακίνητα.
Αναλυτικότερα, με βάση τις χιλιάδες αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν το 2024 από τα 86 γραφεία του δικτύου της RE/MAX Ελλάς σε ολόκληρη την επικράτεια, ως δεύτερη επιλογή ακολουθούν οι κατοικίες μεταξύ 51 και 75 τετραγωνικών μέτρων, τις οποίες επέλεξε το 23,4% των ενδιαφερομένων. Αξιοσημείωτο είναι, επίσης, το γεγονός ότι το 22,6% κατευθύνθηκε προς ακόμα μικρότερα ακίνητα επιφάνειας έως 50 τετραγωνικά μέτρα. Η κατηγορία αυτή παραμένει σε μεγάλη ζήτηση, κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς, καταγράφοντας, ωστόσο, ελαφρά υποχώρηση σε σχέση με το 2023 (24,7%). Από την άλλη πλευρά, οι κατοικίες από 101 έως 150 τ.μ. συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον του 18,3% των αγοραστών, σε πανελλαδικό επίπεδο.
Τα πολύ μεγάλα ακίνητα, άνω των 151 τετραγωνικών μέτρων, παρέμειναν στη χαμηλότερη θέση προτίμησης, με ποσοστό μόλις 9,5%. Πάντως, αν και η τελευταία κατηγορία ακινήτων κατέχει το μικρότερο ποσοστό μεταξύ των αγοραστών, σε σύγκριση με το 2023 (8,8%) παρατηρήθηκαν αυξητικές τάσεις -- γεγονός που πιθανότατα υποδηλώνει μια επανατοποθέτηση ορισμένων αγοραστών υψηλότερου εισοδήματος, οι οποίοι βλέπουν σε αυτήν την κατηγορία ακινήτων επενδυτικές ευκαιρίες ή καλύπτουν προσωπικές ανάγκες υψηλότερων απαιτήσεων.
Στην Αττική, σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, το 32,7% των αγοραστών επέλεξε κατοικίες 51-75 τ.μ.. Ακολούθησαν τα ακίνητα από 76 έως 100 τ.μ. σε ποσοστό 25,7%, ενώ οι μικρότερες κατοικίες έως 50 τ.μ. κράτησαν το ενδιαφέρον του 16,8% των αγοραστών (ιδιαίτερα εκείνων που έχουν επενδυτικό προσανατολισμό). Στα ακίνητα από 101 έως 150 τ.μ. στράφηκε το 16,6% των ενδιαφερόμενων αγοραστών, ενώ μόλις το 8,2% αγόρασε κατοικία που ξεπερνά τα 151 τετραγωνικά μέτρα.
Στη Θεσσαλονίκη, το 2024, στην κορυφή των προτιμήσεων βρέθηκαν οι κατοικίες 76-100 τ.μ., με το 33,5% των αγοραστών να τις επιλέγει. Ακολούθησαν τα ακίνητα από 51 έως 75 τ.μ. με ποσοστό 26,2%, ενώ αντίθετα, τα πολύ μικρά ακίνητα, εμβαδού έως 50 τετραγωνικά μέτρα, επέλεξε μόλις το 12,5% των αγοραστών. Αυτό δείχνει ότι στην πόλη της Θεσσαλονίκης η τάση που επικρατεί είναι η ζήτηση για μεγαλύτερα και πιο ευρύχωρα ακίνητα
. Οι κατοικίες με εμβαδόν από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον του 22,1% των αγοραστών, ενώ τα πολύ μεγάλα σπίτια, άνω των 151 τ.μ., περιορίστηκαν μόλις στο 5,7% -- το χαμηλότερο ποσοστό μεταξύ των δύο μεγάλων αστικών κέντρων.
Τέλος, σε περιοχές εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης, οι αγοραστές δείχνουν σαφή προτίμηση στα μικρά και πιο οικονομικά ακίνητα. Σύμφωνα με την έρευνα της RE/MAX Ελλάς, το 27,2% των αγοραπωλησιών του 2024 αφορούσε ακίνητα έως 50 τ.μ.. Τα ακίνητα από 76 έως 100 τετραγωνικά μέτρα προτίμησε το 24,8% των αγοραστών, ενώ οι κατοικίες εμβαδού από 51-75 τ.μ. βρέθηκαν ελαφρώς χαμηλότερα στη ζήτηση με το ποσοστό των αγοραστών να ανέρχεται σε 19,2%. Κατοικίες από 101 έως 150 τ.μ. συγκέντρωσαν το 18%, ενώ τα πολύ μεγάλα ακίνητα άνω των 151 τ.μ. κατέγραψαν ποσοστό 10,8%. Η εικόνα που διαμορφώνεται μέσα από την έρευνα της RE/MAX Ελλάς για το 2024 δείχνει πως οι αγοραστικές προτιμήσεις δεν είναι ενιαίες σε όλη τη χώρα.
Premium ακίνητα και εξοχικές κατοικίες: Υψηλή προστιθέμενη αξία για την οικονομία
Ένας άλλος τομέας που γνωρίζει ιδιαίτερη ανάπτυξη στην Ελλάδα είναι ο τομέας ακινήτων υψηλών προδιαγραφών είτε στα αστικά κέντρα με επίκεντρο περιοχές της Αθήνας είτε των εξοχικών κατοικιών. Στον τομέα αυτόν, σύμφωνα με στοιχεία της Premier Realty Greece, οι Κυκλάδες διατηρούν τη φήμη τους ως κορυφαίος προορισμός πολυτελούς διαβίωσης, παρά τη μικρή πτώση στη ζήτηση το 2024. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι μέσες τιμές πώλησης αυξήθηκαν άνω του 6% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024.
Η περιορισμένη προσφορά, η συνεχής τουριστική ανάπτυξη και το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον στηρίζουν τη δυναμική της αγοράς. Η Μύκονος παραμένει στην κορυφή με τιμές που ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ /τ.μ., ενώ ακολουθούν η Σαντορίνη, η Πάρος, η Ίος και η Αντίπαρος. Χαρακτηριστικό του αυξανόμενου ενδιαφέροντος είναι και η συμφωνία που ανακοινώθηκε την εβδομάδα που μας πέρασε μεταξύ της Premier Realty Greece και της Danos, μέλος του διεθνούς δικτύου BNP Paribas Real Estate για την αποκλειστική εκπροσώπηση ακινήτων στην Αττική και τις Κυκλάδες στον τομέα κατοικιών υψηλής και υπερπολυτελούς κατηγορίας, συμπεριλαμβανομένων off-market ακινήτων.
Βόρεια Προάστια: Σταθερή αξία και αυξανόμενο ενδιαφέρον
Τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, όπως η Κηφισιά, η Εκάλη και το Μαρούσι, παρουσιάζουν αύξηση 130% στη ζήτηση για πολυτελείς κατοικίες το 2024. Οι τιμές φτάνουν έως και τα 10.000 ευρώ /τ.μ. σε ορισμένες περιοχές, ενώ αλλού κυμαίνονται μεταξύ 6.000 και 7.000 ευρώ/τ.μ.
Η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty Greece επισημαίνει πως τα Βόρεια Προάστια αποτελούν διαχρονική επενδυτική επιλογή για όσους αναζητούν ποιότητα, ασφάλεια και προστιθέμενη αξία, με τις τιμές να σημειώνουν αύξηση 8,5% το πρώτο τρίμηνο του 2025. Το μέλλον της ελληνικής αγοράς κατοικιών είναι πιο φωτεινό από ποτέ και οι επενδυτές καλούνται να εκμεταλλευτούν τις ευκαιρίες που προσφέρει η τρέχουσα συγκυρία, προσθέτει.
Η ξεχωριστή περίπτωση της Αθηναϊκής Ριβιέρας
Όπως έχει επισημάνει η Κορίνα Σαΐα, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα δημιουργείται ένας παγκόσμιας κλάσης προορισμός για κατοικία, επενδύσεις και τουρισμό. Η αξία των ακινήτων στα επόμενα χρόνια θα αυξάνεται σημαντικά, καθιστώντας την περιοχή ένα από τα πιο premium real estate spots της Ευρώπης.
Η περιοχή προσελκύει διαφορετικές κατηγορίες αγοραστών, όπως μεγάλοι επενδυτές και fund managers, επενδυτικά funds και developers που αγοράζουν ακίνητα για τουριστική εκμετάλλευση (βίλες, ξενοδοχεία, serviced apartments), υψηλόβαθμα στελέχη και επιχειρηματίες που επιλέγουν premium κατοικίες σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Καβούρι και η Γλυφάδα. Αναζητούν ασφάλεια, ιδιωτικότητα και πολυτελείς lifestyle επιλογές.
Επίσης, πολλοί Ευρωπαίοι συνταξιούχοι (ιδιαίτερα από τη Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Σκανδιναβία) επιλέγουν την Αθηναϊκή Ριβιέρα για τη χρυσή βίζα, το κλίμα και το χαμηλό κόστος ζωής σε σχέση με τη χώρα τους, καθώς και νέοι επαγγελματίες & digital nomads. Προτιμούν περιοχές όπως η Γλυφάδα, το Ελληνικό και η Καλλιθέα λόγω της κοντινής απόστασης από το κέντρο και του σύγχρονου τρόπου ζωής, καθώς και οικογένειες από την Ελλάδα και το εξωτερικό.
Όπως έχει επισημάνει, το Ελληνικό αποτελεί αποτελεί game changer, καθώς εκεί βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη το μεγαλύτερο αστικό αναπτυξιακό έργο στην Ευρώπη, που θα αλλάξει και θα αναβαθμίσει ριζικά την ευρύτερη περιοχή. Πολυτελείς κατοικίες, ξενοδοχεία 5 αστέρων, εμπορικά κέντρα και πράσινοι χώροι θα αναβαθμίσουν επίσης την εικόνα της Ριβιέρας.
Σημειώνεται ότι σύμφωνα με στοιχεία που έχουν δοθεί στη δημοσιότητα από τη LAMDA Development, όλες οι οικιστικές αναπτύξεις της πρώτης φάσης έχουν ήδη γίνει sold out από τους πρώτους μήνες του έργου, ακόμη και πριν ξεκινήσει η κατασκευή τους (Riviera Tower, διώροφες κατοικίες κ.λπ.), έχοντας ήδη αποκτήσει σημαντική υπεραξία. Καλύτερα από το αναμενόμενο πάνε και οι πωλήσεις των οικιστικών αναπλάσεων της νέας γειτονιάς του Ελληνικού, της «Little Athens», που απευθύνεται σε μεσαία εισοδηματικά στρώματα, καθώς ότι βγαίνει προς πώληση γίνεται επίσης sold out.
Συμπερασματικά, η ελληνική αγορά ακινήτων διαμορφώνει ένα νέο, πολυεπίπεδο τοπίο ευκαιριών, τόσο για εγχώριους όσο και για διεθνείς επενδυτές. Από τις υψηλές αποδόσεις της περιφέρειας μέχρι τις premium αναπτύξεις της Αθηναϊκής Ριβιέρας η ζήτηση αποκτά νέα χαρακτηριστικά. Ταυτόχρονα, οι προτιμήσεις για την πρώτη τουλάχιστον κατοικία αλλάζουν και στρέφονται σε πιο λειτουργικά, μεσαίου μεγέθους ακίνητα. Οι επενδυτικές κινήσεις δείχνουν εμπιστοσύνη στην ελληνική οικονομία και στο real estate. Το στοίχημα και η μεγάλη πρόκληση είναι τώρα η ποιότητα, η προστιθέμενη αξία και η διατηρήσιμη ανάπτυξη.
