Εάν το 1999, το χρηματιστήριο είχε μετατραπεί σε «Ελντοράντο» των επενδυτών, σήμερα η «Γη της Επαγγελίας» είναι τα ακίνητα. Δύσκολα θα συναντήσει κάποιος γνώστη του γίγνεσθαι της ελληνικής οικονομίας που δεν θα συμφωνήσει ότι το ελληνικό real estate έχει μεγάλα περιθώρια ανόδου. Πολύ χαμηλότερες τιμές έναντι του εξωτερικού, ευνοϊκότερη φορολογία, ολοένα και αυξανόμενη ζήτηση από το εξωτερικό είναι ορισμένοι μόνο από τους παράγοντες που υπόσχονται ιδιαίτερα καλές ημέρες για την ελληνική αγορά ακινήτων.
Μόνο τα κίνητρα τύπου Non-Dom που έχουν δοθεί για την προσέλκυση ξένων επενδυτών, σε συνδυασμό με το θετικό μομέντουμ που δημιουργούν μεγάλα έργα, όπως το Ελληνικό, οι βίλες του Αστέρα Βουλιαγμένης και η ανάπλαση των Αστεριών Γλυφάδας, αποτελούν την «πρώτη ύλη» που πυροδοτεί την έκρηξη της αγοράς ακινήτων. Αυτή βέβαια, τη στιγμή, η... ακτινογραφία της αγοράς ακινήτων φανερώνει ότι, ακόμη, το επενδυτικό ενδιαφέρον από ξένους, θα χρειαστεί καιρό να επιστρέψει στα επίπεδα προ πανδημίας, του 2019, οπότε οι Κινέζοι αγόραζαν από το Google Maps διαμερίσματα και οι Ισραηλινοί αποκτούσαν ολόκληρες πολυκατοικίες που μετέτρεπαν σε ενοικιαζόμενες κατοικίες.
Ποιοι είναι όμως, οι παράγοντες ανόδου της αγοράς ακινήτων;
Πρώτον, όπως εξηγούν αναλυτές, η φορολογική αντιμετώπιση των ακινήτων έχει αλλάξει. Το οικονομικό επιτελείο σχεδιάζει ένα δικαιότερο ΕΝΦΙΑ, που θα είναι βασισμένος στις νέες αντικειμενικές αξίες, με τη συγκεκριμένη επιβάρυνση να αναμένεται ότι θα μειωθεί κατά 8%. Εκτός όμως, από τους μεμονωμένους ιδιοκτήτες είναι εξίσου σημαντικό ότι για τις εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία, τις ΑΕΕΑΠ, επανήλθε το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο, ύστερα από την κατάργηση, το 2019, του συντελεστή 0,75% που είχε επιβάλει η κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ επί του ενεργητικού τους.
Το γεγονός αυτό έχει θετική επίδραση για το σύνολο του real estate, καθώς οι επενδύσεις των συγκεκριμένων οχημάτων ενθαρρύνονται, επηρεάζοντας θετικά το σύνολο της αγοράς. Επίσης, σε πλήρη ισχύ βρίσκεται το μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ 24% για ακίνητα, που αποτελούν πρώτη κατοικία, έχουν οικοδομική άδεια από 1η Ιανουαρίου 2020 κι έπειτα και δεν έχουν παραδοθεί σε χρήση, δηλαδή ούτε έχουν πωληθεί ούτε έχουν μισθωθεί (σε αυτήν την περίπτωση ο εργολάβος καταβάλει ΦΠΑ αυτοπαράδοσης).
Δευτέρον, για πρώτη φορά, η Ελλάδα διαθέτει ένα ολοκληρωμένο «πακέτο» κινήτρων για την προσέλκυση των ξένων επενδυτών. Ο λόγος για τη χορήγηση άδειας διαμονής σε υπηκόους τρίτων χωρών για αγορές ακινήτων ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ, δηλαδή το καθεστώς της Χρυσής Βίζας. Σε συνδυασμό με το μέτρο αυτό, στο ελληνικό φορολογικό δίκαιο έχει εισαχθεί ο όρος του non-dom φορολογικού κατοίκου.
Πρόκειται για ένα φορολογικό καθεστώς, το οποίο απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα μεγάλης οικονομικής επιφάνειας και συγκεκριμένα άτομα "υψηλής καθαρής θέσης" ή HNWI (High Net-Worth Individuals), οι οποίοι φορολογούνται στη χώρα κατοικίας τους για το παγκόσμιο εισόδημά τους και αναζητούν ένα ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο. Έτσι, όσοι μετατρέπονται σε φορολογικούς κατοίκους Ελλάδος, επενδύοντας στην ελληνική οικονομία-κυρίως σε ακίνητα- το ποσό των 500.000 ευρώ απαλλάσσονται από οποιονδήποτε άλλο φόρο επί των εισοδημάτων που αποκτούν στο εξωτερικό από πηγές, όπως μερίσματα, τόκους, δικαιώματα.
Ήδη, υπολογίζεται ότι τουλάχιστον 60 κροίσοι έχουν ή βρίσκονται σε διαδικασία μεταφοράς της φορολογικής έδρας τους στην Ελλάδα. Αντίστοιχα κίνητρα έχουν δοθεί για τους συνταξιούχους που μεταφέρουν τη φορολογική τους έδρα στην Ελλάδα και υπόκεινται σε φόρο 7% για το σύνολο του εισοδήματος που αποκτήθηκε στην αλλοδαπή.
Τρίτον, η παροχή έκπτωσης 40%, που αφαιρείται από το φορολογητέο εισόδημα και αφορά τις εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμιση κάθε είδους και χρήσης ακινήτων. Το συγκεκριμένο κίνητρο σε συνδυασμό με το νέο πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων «Εξοικονομώ – Αυτονομώ», του οποίου το ύψος τοποθετείται κοντά στο 1 δισ. ευρώ μαζί με τη μόχλευση, πρόκειται να δώσουν περαιτέρω ώθηση στην κτηματαγορά. Πρακτικά, περισσότερα ακίνητα θα αναβαθμιστούν και συνεπώς θα αυξηθεί η αξία τους και κατ' επέκταση τα εισοδήματα των ιδιοκτητών τους.
Τέταρτον, το rebound των βραχυχρόνιων μισθώσεων, οι οποίες, για την ώρα, κινούνται, σε χαμηλότερα σε σχέση με το 2019, επίπεδα. Ωστόσο, όλες οι ενδείξεις δείχνουν σημαντική ανάκαμψη του τουρισμού και των ταξιδιών. Το airbnb, άλλωστε, πυροδότησε το 2018 μία φρενίτιδα μετατροπής αναξιοποίητων κτιρίων, κενών γραφείων και παλαιών αποθηκών σε τουριστικές κατοικίες και διαμερίσματα.
Όσοι... προνοούν, προχωρούν, ήδη, σε επενδύσεις σε κομβικές τοποθεσίες στο κέντρο της Αθήνας, μετατρέποντας κτίρια γραφείων ή κενά ακίνητα σε κατοικίες και boutique hotels. Ενδεικτικά, στην οδό Αιόλου ισραηλινών συμφερόντων εταιρία, που έχει αγοράσει σημαντικό αριθμό αναξιοποίητων ακινήτων, έχει μετατρέψει κτίριο γραφείων σε συγκρότημα κατοικιών. Επίσης, στην οδό Διπύλου κοντά στην πλατεία Κουμουνδούρου, τεχνική εταιρία προχωρά σε αλλαγή χρήση επαγγελματικού κτιρίου σε κατοικίες, οι οποίες, λόγω της κομβικής τοποθεσίας του ακινήτου, πρόκειται να αξιοποιηθούν τουριστικά.
Πέμπτον, η ζήτηση από ξένους που σχετίζεται τόσο με τα φορολογικά κίνητρα τύπου non-dom, όσο και με τη «Χρυσή Βίζα». Αυτού του είδους οι επενδύσεις, που συνοδεύονται με τοποθέτηση ύψους 250.000 ευρώ σε ακίνητη περιουσία έναντι απόκτησης άδειας διαμονής στην Ελλάδα και σε 28 κράτη-μέλη της ζώνης Σένγκεν, αναμένεται ότι θα ανακάμψουν. Για παράδειγμα, η Prodea ενισχύει τις επενδύσεις της σε οικιστικά ακίνητα, εκτιμώντας ότι η συγκεκριμένη αγορά θα προσελκύσει ζήτηση λόγω της αναθέρμανσης των συναλλαγών μέσω «Χρυσής Βίζας».
Δεν είναι τυχαίο ότι το ρευστό που προήλθε, από το 2013 μέχρι και σήμερα, από την αλλοδαπή για επενδύσεις σε real estate μέσω «Χρυσής Βίζας» αγγίζει τα 2 δισ. ευρώ, ποσό που έχει πολλαπλασιαστική επίδραση στην ελληνική οικονομία. Κι αυτό εάν ληφθεί υπόψη ότι εκτός από τα κεφάλαια για την απόκτηση ακινήτου, ένα μεγάλο ποσό έχει δαπανηθεί σε δικηγορικές, συμβολαιογραφικές αμοιβές και σε αμοιβές συμβούλων και μεσιτών.
Έκτον, οι μεγάλες αναπλάσεις που πραγματοποιούνται ή σχεδιάζονται αλλάζουν ριζικά την αγορά ακινήτων. Η Μητροπολιτική Παρέμβαση στο Ελληνικό, όπου κατά την πρώτη πενταετία θα κατασκευαστούν συνολικά 1.400 κατοικίες, δηλαδή επιπλέον 1.000, συγκριτικά με τον αρχικό σχεδιασμό.
Η ανάπλαση στα Αστέρια Γλυφάδας που περιλαμβάνει ξενοδοχείο πέντε αστέρων, 14 τουριστικών κατοικιών, 12 σουιτών, εκθεσιακού χώρου και αίθουσας πολλαπλών χρήσεων, προσελκύοντας, ήδη, ισχυρό ξένο αγοραστικό ενδιαφέρον για το οικιστικό κομμάτι. Επίσης, η δημιουργία του κυβερνητικού πάρκου στις εγκαταστάσεις της Πυρκάλ στον Υμηττό ανήκει στις μεγαλύτερες αναπλάσεις στο κέντρο της Αθήνας, δημιουργώντας τεράστιες υπεραξίες.
