Μια ουσιώδης αλλαγή στις μισθωτικές σχέσεις μπήκε μόλις σε εφαρμογή. Η αλλαγή αυτή εισήχθη με τον Ν. 5221/2025 και τέθηκε σε πλήρη εφαρμογή από 1.5.2026 με τις προβλεπόμενες υπουργικές αποφάσεις εφαρμογής. Με το νέο μέτρο, η απόδοση μισθίου δεν χρειάζεται να περάσει μέσα από δικαστήριο, αλλά θα γίνεται ταχύτατα μέσω δικηγόρων. Είναι ένα σοβαρό μέτρο φιλελευθεροποίησης της αγοράς που θα αλλάξει σημαντικά τα δεδομένα. Ουσιαστικά, με το νέο καθεστώς, η λήξη του συμβολαίου, υπό συγκεκριμένους όρους έγκαιρης προειδοποίησης και προθεσμιών, θα σημαίνει την ταχεία απόδοση του στον ιδιοκτήτη του, εάν ο τελευταίος δεν επιθυμεί την παράταση της συμβάσεως. Το μέτρο αυτό, έρχεται να διαρρήξει ένα συγκεκριμένο ιστορικό πλαίσιο προβληματικό για τους μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες, αλλά και να δημιουργήσει μια νέα τοπολογία για ενοικιαστές και μελλοντικούς επενδυτές που θα έχει σημαντικές μέσο- και μακροπρόθεσμες συνέπειες. Έρχεται επίσης σε μια δύσκολη χρονική στιγμή για την αγορά των ενοικίων και χωρίς αμφιβολία θα αποκαλύψει την προβληματική κατάσταση των πολιτικών στέγης στην χώρα.
Το τέλος των δικαστικών καθυστερήσεων και του de facto περιορισμού ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων
Αναμφίβολα, η νομοθέτηση του μέτρου είναι μια τεράστια επιτυχία του κινήματος των ιδιοκτητών και ιδιαιτέρως των εκμισθωτών, του οποίου επί χρόνια αποτελούσε πάγιο αίτημα. Στην Ελλάδα, έχουμε ευτυχώς ακόμα σχετικά λίγους de jure, νομοθετικούς και διοικητικούς περιορισμούς στα ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Η δικαστηριακή, de facto διάσταση της ελλαδικής πραγματικότητας ωστόσο, περιόριζε στην πράξη επί μακρόν, σε κάποιες περιπτώσεις ως και χρόνια, αυτά ακριβώς τα δικαιώματα. Ήταν μια μορφή ελλείψεως ασφαλείας δικαίου για τους ιδιοκτήτες. Οι κυβερνήσεις διαχρονικά, είχαν κατ´ ουσίαν μεταθέσει τη δική τους έλλειψη μέριμνας για πολιτικές στέγης, στους ώμους των μικροϊδιοκτητών, ευνοώντας εκ των πραγμάτων όχι τους πλέον ευάλωτους, αλλά τους πλέον χειριστικούς. Αυτό, σε συνδυασμό με την παλαιότητα και αναπόφευκτη υποβάθμιση του οικιστικού αποθέματος, είναι ένας από τους βασικούς λόγους της ελλείψεως νέων επενδύσεων, του φαινομένου των κλειστών σπιτιών και κατ´ επέκτασιν του στεγαστικού ζητήματος στις αστικές περιοχές.
Το μέτρο αυτό σε μέσο και μακρό ορίζοντα θα διευκολύνει την εισροή κεφαλαίων στον οικιστικό τομέα που πάσχει από χρόνια υπό-επένδυση και θα γλιτώσει από δικαστικές ταλαιπωρίες πολλούς ιδιοκτήτες. Αυτό με τη σειρά του όμως, θα συμβάλει στον μετασχηματισμό απο αγορά μικροϊδιοκτητών σε μια περισσότερο χρηματιστική αγορά, όπως ακριβώς έχει γίνει στις αγορές του εξωτερικού. Η χρηματιστικοποίηση (financialisation) είναι γενικευμένο φαινόμενο σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές όπου η φιλελευθεροποίηση έχει προηγηθεί εδώ και δεκαετίες. Μας απασχολεί ως κεντρικό ζήτημα της στεγαστικής κρίσεως στις Βρυξέλλες και δεν είμαι βέβαιος αν συμφέρει εν τέλει τους μικροϊδιοκτήτες. Αντιθέτως η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι πολλοί θα αναγκαστούν να αποχωρήσουν από την αγορά υπέρ μεγαλύτερων και καλύτερα κεφαλαιοποιημένων σχημάτων. Αντιστοίχως, θα φέρει μπροστά σε μια νέα πραγματικότητα τους ενοικιαστές οι οποίοι θα κληθούν να πληρώσουν αυξημένα ενοίκια προκειμένου να επιτευχθούν ικανοποιητικές αποδόσεις επί του νέου επενδεδυμένου κεφαλαίου, όπως άλλωστε συμβαίνει στο εξωτερικό. Σε γενικές γραμμές, η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι η χρηματιστικοποίηση αυξάνει την προσφορά σε νέες ή ανακαινισμένες οικιστικές μονάδες, αλλά και τις τιμές, ενώ σε χώρες με ισχυρή κοινωνική κατοικία τα αποτελέσματα είναι πιο ισορροπημένα.
Ωστόσο στην συγκεκριμένη περίοδο στη χώρα μας, το νέο μέτρο δεν είναι άμοιρο και άλλων πιο άμεσων παρενεργειών.
Τομές χωρίς δίκτυ προστασίας
Η βασικότερη παρενέργεια δεν έχει να κάνει με το μέτρο καθαυτό, αλλά με τη δομή και το χρονισμό της μισθωτικής αγοράς στη χώρα μας. Έτσι, το μέτρο εμπεριέχει τη λογική της τηρήσεως των συμβάσεων και τον τερματισμό τους σε συγκεκριμένη ημερομηνία, κάτι που συμβαίνει στις περισσότερες ανεπτυγμένες οικονομίες. Σε αντίθεση με τις ανεπτυγμένες χώρες ωστόσο, στην Ελλάδα δεν έχουμε ανεπτυγμένο δίκτυ προστασίας σχετικά με την κοινωνική κατοικία. Και εκεί προκύπτει το πρώτο ζήτημα. Το κράτος καταργεί μια προβληματική μεν κατάσταση που λειτουργούσε ωστόσο de facto ως ενίσχυση της διαπραγματευτικής θέσεως των ενοικιαστών έστω για κάποιο διάστημα, χωρίς να τους παρέχει κάποιο εναλλακτικό δίκτυ προστασίας. Και η φιλελευθεροποίηση χωρίς μέριμνα υπέρ των ευαλώτων μπορεί να δημιουργήσει ασύμμετρες κοινωνικές επιπτώσεις.
Τι εννοώ; Περίπου 1 εκατομμύριο ενοικιαστές υπάγονται στο μέτρο της επιστροφής ενός μισθώματος, οπότε θεωρούνται κατά τεκμήριο ευάλωτοι. Επειδή στην πατρίδα μας ο μισθωτικός κύκλος είναι τριετής, περίπου 300.000 από αυτά τα μισθωτήρια λήγουν κατ´ έτος ή αλλιώς περίπου 1500 κάθε εργάσιμη ημέρα. Μέσα σε αυτά, αναμφιβόλως θα υπάρχουν περιπτώσεις απροόπτων, σοβαρών ασθενειών, δραματικών αλλαγών προσωπικών καταστάσεων, απρόβλεπτης εγκυμοσύνης ή ακόμα και παιδιών που δεν μπορούν να μετακομίσουν άμεσα λόγω εξετάσεων καθώς και πολλών άλλων λόγων. Τα βλέπουμε καθημερινά αυτά και ούτε σοβαρές ασθένειες που χρειάζονται βαριές χημειοθεραπείες, ούτε σοβαρά ατυχήματα, ούτε καταστάσεις χηρείας, πολύ περισσότερο με ορφανά παιδιά, συμβαίνουν με κάποιο προγραμματισμό. Και όπως προείπα, στην Ελλάδα δεν έχουμε δίκτυ προστασίας για αυτούς τους συνανθρώπους μας. Δυστυχώς η Ελλάς παραμένει μια από τις ελάχιστες χώρες της ΕΕ χωρίς ουσιαστικά προγράμματα κοινωνικής κατοικίας.
Στα αστικά κέντρα μάλιστα, ζούμε σε περίοδο υψηλής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς, κάτι που αυξάνει πολύ το κοινωνικό αποτύπωμα και τον «πόνο» που θα προκαλέσει βραχυπρόθεσμα η εφαρμογή του μέτρου, μέχρι τουλάχιστον να προσαρμοστεί η αγορά. Νομίζω δε θα διαφωνήσει κανείς ότι το μέτρο έρχεται σε μια αγορά σε φάση υπερθέρμανσης στα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές, έστω και αν οι ρυθμοί ανόδου των ενοικίων φαίνεται να υποχωρούν.
Βεβαίως, ο νόμος προβλέπει ελάχιστες προθεσμίες —τρίμηνη προειδοποίηση και χρόνο εκτέλεσης— όμως σε περιπτώσεις σοβαρής προσωπικής ή οικογενειακής κρίσεως αυτό μπορεί να αποδειχθεί ανεπαρκές. Υπάρχει το επιχείρημα ότι ο ενοικιαστής μπορεί να προσφύγει σε ασφαλιστικά μέτρα και ανακοπές, κάτι που βεβαίως ισχύει. Ωστόσο νομίζω όλοι αναγνωρίζουμε ότι αυτή η διαδικασία έχει κόστος και είναι αμφιβόλου αποτελέσματος στην δικαστηριακή πράξη που λέγαμε παραπάνω, όταν δεν υπάρχει συγκεκριμένη νομοθετική πρόβλεψη. Για το δε πιο ευάλωτο 20% των ενοικιαστών είναι λίαν αμφίβολο αν υπάρχει οικονομική δυνατότητα ή πρόσβαση σε νομικές υπηρεσίες ώστε να δρομολογηθεί.
Πώς να αντιμετωπίσουμε την οξεία φάση των επιπτώσεων του μέτρου
Ως αντίβαρο στις ταχείες διαδικασίες υπέρ των εκμισθωτών, έχω προτείνει σε προηγούμενο χρόνο ένα μέτρο ταχείας παρεμβάσεως υπέρ των ενοικιαστών που βρίσκονται στο φάσμα της εκτάκτου ανάγκης που προανέφερα. Πιο συγκεκριμένα, πρότεινα να υπάρχει μια πενταμελής επιτροπή σε επίπεδο περιφέρειας με έναν εκπρόσωπο των εμπλεκομένων ( εκμισθωτές, μεσίτες, ενοικιαστές), έναν από τον οικείο Δήμο κι έναν από την Περιφέρεια. Η δομή είναι σημαντική καθώς η στέγαση είναι πρωτίστως θέμα των διαφόρων βαθμών τοπικής αυτοδιοίκησης στη διεθνή πρακτική. Η Επιτροπή αυτή σύμφωνα με την πρόταση μου θα μπορούσε να παρατείνει έως και για κατά μέγιστο τρεις μήνες το μισθωτήριο με το προηγούμενο μίσθωμα προσαυξημένο κατά τον ΔΤΚ, προκειμένου να δωθεί χρόνος για ομαλή μετάβαση χωρίς αυξημένα κόστη. Αυτό δυστυχώς δεν υιοθετήθηκε, οπότε το μόνο που μένει είναι να απευθύνω για μια ακόμη φορά έκκληση για μετριοπάθεια και κοινωνική ευαισθησία.
Προσθέτω, ότι από την εμπειρία μου στις ξένες αγορές, οι Έλληνες εκμισθωτές είναι από τους πλέον ανεκτικούς σε διεθνές επίπεδο και σκληρές αποφάσεις και δράσεις είναι σπάνιες. Βάζουμε ακόμα στην πατρίδα μας την ανθρώπινη διάσταση πάνω από το χρήμα σε αντίθεση προς άλλες ξένες χώρες και αγορες. Και αυτό είναι κάτι που καθίσταται ακόμη πιο απαραίτητο στο περιβάλλον που δημιουργούν τα νέα μέτρα.
Κάνω λοιπόν και από εδώ και εκ νέου έκκληση στους εκμισθωτές να συνεχίσουν να έχουν κοινωνική ευαισθησία διότι απρόοπτα συμβαίνουν συνεχώς. Αν το κράτος δεν μπορεί να μεριμνήσει για τους αδύνατους, τουλάχιστον ας δείχνουμε αλληλεγγύη μεταξύ μας.
*Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης είναι Πρόεδρος της CERA (Confederation of European Real Estate Associations), Αντιπρόεδρος της CEPI (Confederation of European Real Estate Professions) και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής ΣΜΑΣΑΑ
