Με βάση τα ευρήματα της πρόσφατης πανελλαδικής έρευνας του 3ου Real Estate Round Table, που πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με τη Focus Bari, ήθελα να ολοκληρώσω την ανάγνωση της κτηματαγοράς μετά από 2 άρθρα καθώς αναδεικνύεται μια ακόμη πτυχή της η οποία δεν αφορά τόσο την κατεύθυνση των τιμών, αλλά τον τρόπο με τον οποίο διαμορφώνονται οι προσδοκίες και, κυρίως, το κατά πόσο αυτές μπορούν να μεταφραστούν σε πραγματική ζήτηση.
Με μεγάλη έκπληξη βλέπουμε τις αντοχές της κτηματαγοράς καθώς στην τρέχουσα κατάσταση οι τιμές έχουν ήδη αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, η πλειοψηφία των πολιτών δεν εκτιμά ότι η αγορά έχει εξαντλήσει τη δυναμική της. Αντιθέτως, ένα σημαντικό ποσοστό θεωρεί ότι οι τιμές των ακινήτων, παρότι βρίσκονται ήδη σε υψηλά επίπεδα, θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά τα επόμενα χρόνια, δημιουργώντας μια ιδιότυπη συνθήκη όπου η αντίληψη της “ακρίβειας” συνυπάρχει με την προσδοκία περαιτέρω ανόδου.
Το στοιχείο αυτό, από μόνο του, δεν θα ήταν αρκετό για να εξηγήσει τη σημερινή εικόνα ωστόσο εκείνο που καθιστά την κατάσταση πιο σύνθετη είναι το γεγονός ότι αυτή η αισιοδοξία για τις τιμές δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αίσθηση δυνατότητας συμμετοχής. Με άλλα λόγια, η αγορά φαίνεται να πιστεύει ότι θα συνεχίσει να ανεβαίνει, χωρίς όμως να είναι βέβαιο ότι μπορεί να την ακολουθήσει γεγονός οξύμωρο, αλλά είναι η πραγματικότητα.
Η εικόνα αυτή γίνεται ακόμη πιο σαφής αν συνδυάσουμε τα παραπάνω ευρήματα με δύο ακόμη κρίσιμα στοιχεία της στατιστικής έρευνας. Πρώτον, ότι περίπου 2 στους 3 πολίτες αναγνωρίζουν πως τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων επηρεάζουν σημαντικά τη ζήτηση νέων κατοικιών και, δεύτερον, ότι αντίστοιχο ποσοστό εκτιμά πως η ελληνική κτηματαγορά θα συνεχίσει να στηρίζεται σε ξένους επενδυτές.
Οι δύο αυτές διαπιστώσεις, όταν ιδωθούν μαζί, αποκαλύπτουν μια βαθύτερη μετατόπιση στον τρόπο λειτουργίας της αγοράς. Από τη μία πλευρά, η εγχώρια ζήτηση εμφανίζεται περιορισμένη από το κόστος χρηματοδότησης και το επίπεδο εισοδημάτων. Σε αυτό το σημείο πρέπει να προσθέσουμε ότι η πλειονότητα των αγοραπωλησιών τη τελευταία δεκαετία βασίζονταν σε ιδία κεφάλαια και όχι με τραπεζικό δανεισμό. Από την άλλη, η διατήρηση της δυναμικής των τιμών φαίνεται να συνδέεται όλο και περισσότερο με εξωτερικούς παράγοντες, όπως η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα δεν καθορίζεται πλέον αποκλειστικά από τις δυνατότητες των εγχώριων αγοραστών, αλλά σε σημαντικό βαθμό από την ύπαρξη ενός παράλληλου, πιο ισχυρού αγοραστικού κοινού, το οποίο δεν επηρεάζεται στον ίδιο βαθμό από τα επιτόκια ή το διαθέσιμο εισόδημα της ελληνικής οικονομίας.
Σε αυτό το σημείο δημιουργείται και η βασική αντίφαση που αναδεικνύεται μέσα από τα δεδομένα. Οι πολίτες αναγνωρίζουν ότι η αγορά είναι ακριβή και ότι η πρόσβαση σε αυτήν έχει γίνει δυσκολότερη, ωστόσο δεν αναμένουν διόρθωση των τιμών. Αντίθετα, θεωρούν πιθανότερο ένα σενάριο συνέχισης της ανόδου, το οποίο βασίζεται όχι τόσο στην εσωτερική- ελληνική ζήτηση, όσο στην πεποίθηση ότι θα συνεχίσει να υπάρχει ενδιαφέρον από το εξωτερικό.
Η αντίληψη αυτή λειτουργεί, στην πράξη, ως ένας μηχανισμός διατήρησης των τιμών. Ακόμη και όταν η εγχώρια ζήτηση περιορίζεται, η αγορά δεν πιέζεται προς τα κάτω, καθώς η προσδοκία ύπαρξης εναλλακτικής ζήτησης αποτρέπει την προσαρμογή και με αυτόν τον τρόπο, η αγορά παραμένει “ενεργή”, αλλά όχι απαραίτητα “προσβάσιμη”.
Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που δεν κινείται ομοιόμορφα, αλλά επιλεκτικά. Τα ακίνητα που μπορούν να απευθυνθούν σε διεθνές κοινό ή σε αγοραστές με υψηλότερη οικονομική δυνατότητα διατηρούν τη δυναμική τους, ενώ εκείνα που εξαρτώνται αποκλειστικά από την εγχώρια ζήτηση αντιμετωπίζουν μεγαλύτερη δυσκολία στην απορρόφησή τους.
Παράλληλα, ο ρόλος των επιτοκίων αναδεικνύεται σε καθοριστικό παράγοντα διαφοροποίησης. Σε μια περίοδο όπου το κόστος δανεισμού παραμένει αυξημένο, η απόφαση αγοράς κατοικίας δεν εξαρτάται μόνο από την τιμή του ακινήτου, αλλά και από τη συνολική επιβάρυνση που συνεπάγεται η χρηματοδότησή του. Αυτό περιορίζει σημαντικά το εύρος των δυνητικών αγοραστών, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη ή πρόθεση αγοράς.
Έτσι, διαμορφώνεται μια αγορά δύο ταχυτήτων. Από τη μία πλευρά, υπάρχει ένα τμήμα που μπορεί να κινηθεί — είτε μέσω ιδίων κεφαλαίων είτε μέσω πρόσβασης σε χρηματοδότηση με ευνοϊκότερους όρους — και το οποίο διατηρεί τη ζήτηση ενεργή. Από την άλλη, υπάρχει ένα πολύ μεγαλύτερο τμήμα του πληθυσμού που παραμένει εκτός αγοράς, όχι λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος, αλλά λόγω περιορισμένης δυνατότητας.
Σε αυτό το πλαίσιο, η άνοδος των τιμών δεν αποτελεί απαραίτητα ένδειξη ισχυρής και ευρείας ζήτησης, αλλά αποτέλεσμα της δραστηριοποίησης ενός πιο περιορισμένου, αλλά οικονομικά ισχυρότερου αγοραστικού κοινού. Αυτό εξηγεί γιατί η αγορά μπορεί να διατηρεί τη δυναμική της, ακόμη και όταν ένα μεγάλο μέρος της κοινωνίας δεν συμμετέχει ενεργά σε αυτήν.
Αυτό βοηθάει να καταλάβουμε γιατί ορισμένα ακίνητα με ελκυστική (για τα σημερινά δεδομένα) ζητούμενη τιμή δεν παρουσιάζουν ζήτηση ενώ σε περιοχές όπως η αθηναϊκή Ριβιέρα τα νεόδμηταή πλήρως ανακαινισμένα – απλησίαστα για το μέσο Έλληνα- ακίνητα εξαφανίζονται σε χρόνο ρεκόρ.
Το ερώτημα που προκύπτει, συνεπώς, δεν είναι αν οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν ή αν θα σταθεροποιηθούν. Το ουσιαστικό ερώτημα είναι ποιος τελικά μπορεί να συμμετέχει σε αυτή την αγορά και υπό ποιες προϋποθέσεις.
Γιατί όσο η πρόσβαση περιορίζεται και η αγορά στηρίζεται σε όλο και πιο συγκεκριμένα τμήματα ζήτησης, τόσο μεταβάλλεται και η ίδια η φύση της. Η κατοικία παύει σταδιακά να αποτελεί ένα ευρέως προσβάσιμο αγαθό και μετατρέπεται σε ένα περιουσιακό στοιχείο που αφορά όλο και λιγότερους. Μάλιστα σε καιρούς διεθνούς πολιτικής αστάθειας και με το φόρο του πληθωρισμού πατροπαράδοτα η ασφάλεια επένδυσης σε ακίνητο γίνεται όλο και πιο δύσκολη ή μήπως όχι?
Και αυτό είναι ίσως το πιο κρίσιμο συμπέρασμα που προκύπτει από τα δεδομένα. Η ελληνική κτηματαγορά δεν σταματά να λειτουργεί, ούτε παρουσιάζει σημάδια άμεσης υποχώρησης. Συνεχίζει να κινείται, αλλά με διαφορετικούς όρους και για διαφορετικούς αγοραστές.
Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, η κατανόηση των πραγματικών δεδομένων, των περιορισμών αλλά και των δυνατοτήτων της αγοράς αποκτά καθοριστική σημασία. Γιατί πλέον, περισσότερο από ποτέ, η διαφορά δεν βρίσκεται μόνο στο ακίνητο που επιλέγει κανείς, αλλά στη δυνατότητα να αξιολογήσει σωστά τη θέση του μέσα σε μια αγορά που αλλάζει.
Και ίσως τελικά το πραγματικό ερώτημα να μην είναι αν οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, αλλά ποιος μπορεί πραγματικά να τις ακολουθήσει και με ποιους όρους. Γιατί μια αγορά που ανεβαίνει χωρίς να είναι προσβάσιμη σε όλους, δεν είναι απαραίτητα προβληματική — είναι επιλεκτική. Και σε μια επιλεκτική αγορά, εξακολουθούν να υπάρχουν ευκαιρίες, απλώς δεν είναι ορατές σε όλους και σίγουρα δεν είναι ίδιες για όλους.
Αυτό που αλλάζει δεν είναι μόνο οι τιμές, αλλά ο τρόπος με τον οποίο πρέπει να προσεγγίσει κανείς την αγορά. Δεν αρκεί πλέον η λογική «βρήκα κάτι που μου αρέσει, το αγοράζω». Χρειάζεται κατανόηση, ανάλυση, ξεκάθαρο πλάνο και —ίσως το πιο δύσκολο— η ικανότητα να απορρίπτει κανείς επιλογές που δεν εξυπηρετούν πραγματικά τον στόχο του, ακόμη κι αν εκ πρώτης όψεως φαίνονται “ευκαιρία”.
Γιατί στην αγορά ακινήτων του 2026, η διαφορά δεν βρίσκεται μόνο στο ακίνητο που θα επιλέξει κανείς, αλλά στο πώς διαβάζει την αγορά και στο γιατί παίρνει την απόφαση που παίρνει. Και αυτή είναι μια διαφορά που, όσο περνάει ο χρόνος, θα κοστίζει όλο και περισσότερο σε όσους την υποτιμούν — και θα επιβραβεύει όσους την κατανοούν.
Αν έπρεπε να δώσω μια συμβουλή, προσπαθώντας να διαβάσω τη σημερινή κτηματαγορά, αυτή θα ήταν απλή: η διαφορά μιας καλής επένδυσης δεν είναι πάντα το ακίνητο, αλλά η στρατηγική πίσω από την επιλογή του.
* Ο Αστεριάδης Βασίλης, Vasilisasteriadis.com, είναι Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα.
