8ος χρόνος, ημέρα 2484η
Σάββατο, 20 Αυγούστου 2022

Περιζήτητα τα οικόπεδα - Πώς διαμορφώνονται οι τιμές

Περιζήτητα τα οικόπεδα - Πώς διαμορφώνονται οι τιμές

Κατά τα «πέτρινα χρόνια» τα οικόπεδα αποτέλεσαν το τελευταίο προπύργιο της κτηματαγοράς, κατέρρευσαν δηλαδή, τελευταία, ενώ είχαν, πρώτα, κατακρημνιστεί όλες οι υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων, επιβεβαιώνοντας την ανθεκτικότητά τους ως επενδυτικού προορισμού. Η ζήτηση όμως, για οικόπεδα επανήλθε σχεδόν στα προ κρίσης επίπεδα για να ανακοπεί, πρόσκαιρα όταν ξέσπασε η πανδημία. Κι αυτό επειδή η έκρηξη των νέων οικοδομών που ακολούθησε την περίοδο μετά τον κορωνοϊό, έχει καταστήσει τα οικόπεδα περιζήτητα καθ'ότι δυσεύρετα.

Η ενίσχυση της ζήτησης αποτυπώνεται και στις ζητούμενες τιμές, οι οποίες έχουν αυξηθεί έως και 30%, συγκριτικά με την περίοδο προ πανδημίας, κατά βάση στα Νότια και Βόρεια Προάστια. Καταρχήν η μεγάλη τους ελκυστικότητα σχετίζεται με την αυξανόμενη ζήτηση για κατοικία, ενώ σε αυτή τη γενική παραδοχή έρχονται να προστεθούν τα ευνοϊκά για την οικοδομή μέτρα, όπως η αναστολή ισχύος του ΦΠΑ 24% για νέες οικοδομές που ξεκίνησε να εφαρμόζεται το 2019 και αφορά άδειες δόμησης που πρόκειται να εκδοθούν μέχρι το τέλος του 2022.

Πέραν όμως, των επιμέρους παραδοχών, η κατάσταση τείνει να…τεθεί εκτός ελέγχου σε συγκεκριμένες περιοχές, με κυρίαρχη τα Νότια Προάστια όπου τα αδόμητα οικόπεδα είναι λιγοστά. Αντίθετα οι προοπτικές είναι πολλές και ισχυρότατες τόσο λόγω της ανάπλασης του Ελληνικού όσο και εξαιτίας των ευρύτερων αναπτύξεων στην Αττική Ριβιέρα. Εκεί, όπως εξηγούν μεσίτες, καταγράφονται και φαινόμενα άτυπων πλειοδοσιών, οδηγώντας σε περαιτέρω άνοδο των τιμών που δεν δικαιολογείται όμως, από τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας.

Οι τιμές

Για παράδειγμα, στο Ελληνικό οικόπεδα σε κοντινή απόσταση με τον πρώην αερολιμένα πωλούνται προς 1.960 ευρώ έως και άνω των 2.000 ευρώ ανά τ.μ., με τις τιμές, όμως, που κλείνονται τα deals να είναι έως και 20% χαμηλότερες.

Σημαντική είναι η ζήτηση για οικόπεδα και στα Βόρεια προάστια, με τους developers να προχωρούν στην ανέγερση νέων οικοδομών και τις τιμές να αγγίζουν τα 700 ευρώ ανά τ.μ. σε περιοχές, όπως το Μαρούσι. Λόγω και της πανδημίας, ολοένα και περισσότεροι προσανατολίζονται σε κατοικίες ευρύχωρες ώστε να είναι σε θέση να εργαστούν χωρίς περίσπαση.

Στα Δυτικά προάστια, ζήτηση προσελκύουν οικόπεδα στο Αιγάλεω που επωφελείται λόγω της ύπαρξης σταθμού μετρό, αλλά και του γεγονότος ότι εκεί έχουν την έδρα τους τα δύο μεγαλύτερα τεχνολογικά ιδρύματα της χώρας (ΤΕΙ Αθήνας και Πειραιά). Στην εν λόγω περιοχή της Δυτικής Αθήνας εντοπίζονται, σύμφωνα με μεσίτες, οικόπεδα με προσιτές τιμές. Για παράδειγμα, οικόπεδο 170 τ.μ. με συντελεστή δόμησης 1,6 έχει βγει στην αγορά προς 150 χιλ. ευρώ, ενώ έκταση 132 τ.μ. έχει πωληθεί έναντι 110.000 ευρώ.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Geoaxis, την μεγαλύτερη αύξηση (5,40%) καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης (Σ.Δ) 3,6 στους Αμπελοκήπους, με τη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης 2021 να είναι στα 1.953 ευρώ /τ.μ., από 1.853 ευρώ/τ.μ. το δεύτερο τρίμηνο του 2020.

Ακολουθεί το Π. Φάληρο όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,49%, με ζητούμενη τιμή 1.258 ευρώ/τ.μ. από 1.204 ευρώ/τ.μ.). Έπονται το Μαρούσι όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 καταγράφουν αύξηση 3,30% με τιμή 688 ευρώ/τ.μ. από 666 ευρώ / τ.μ.) και ο Χολαργός με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να εμφανίζουν επίσης αύξηση 3,26% (με τιμή 982 ευρώ/τ.μ., από 951 ευρώ / τ.μ.).

Σύμφωνα με την Geoaxis, οι αξίες των οικοπέδων εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλότερα επίπεδα από το 2013 αφού μεταξύ του δεύτερου τριμήνου 2021 και του δεύτερου τριμήνου 2013 καταγράφεται μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 4,57% για τους Αμπελόκηπους, το Π.Φάληρο, το Μαρούσι, το Χολαργό και το Περιστέρι.

Την μεγαλύτερη μείωση στις ζητούμενες τιμές (11,32%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Π. Φάληρο και την μικρότερη μείωση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στο Χολαργό (0,30%).

Άνοδο παρουσιάζει και το Περιστέρι, όπου οι ζητούμενες τιμές για οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 αυξάνονται 2,49%, δηλαδή διαμορφώνονται σε 740 ευρώ/ τ.μ. από 722 ευρώ/τ.μ.).

Τι μέλλει γενέσθαι με την αύξηση τιμών οικοδομικών υλικών

Πριν ξεσπάσει η πανδημία, τα οικόπεδα είχαν επανέλθει στο προσκήνιο, επειδή είχε αλλάξει και η αναλογία κόστους κατασκευής προς αξία οικοπέδου. Με άλλα λόγια, όταν η οικονομική κρίση είχε βρεθεί στο peak (περίπου το διάστημα 2011-2016), το κατασκευαστικό κόστος ξεπερνούσε το τίμημα για την αγορά ενός οικοπέδου. Αποτέλεσμα; Η ανέγερση είχε καταστεί, εκείνη την περίοδο, ασύμφορη, οδηγώντας και τα οικόπεδα στα αζήτητα, κάτι που άλλαξε πλήρως τόσο πριν την εκδήλωση της πανδημίας όσο και το διάστημα από το δεύτερο εξάμηνο του 2020 μέχρι σήμερα. Η αύξηση όμως, των τιμών οικοδομικών υλικών μοιάζει να ανακατεύει ξανά την τράπουλα, καθώς, σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχουν «κλεισμένες» συμφωνίες προμήθειας πρώτων υλών, η βάση του κόστους ενδέχεται να αλλάξει σημαντικά, θέτοντας τους προϋπολογισμούς εκτός αρχικών προβλέψεων. Ακόμη, οι επιπτώσεις στην αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών δεν έχουν χαρτογραφηθεί, όμως, δεν αποκλείεται να ανακόψουν την πορεία ανόδου των τιμών οικοπέδων.