Της Μαρίας Τσιλιάκου*
Αποτελεί νεότερη και συνεχώς αυξανόμενη τάση, καθώς προτιμάται ως οικονομικότερη επιλογή από αρκετούς ταξιδιώτες, η βραχυχρόνια εκμίσθωση καταλύματος για τουριστικά ή επαγγελματικά ταξίδια αντί της «παραδοσιακής» κράτησης ενός δωματίου ξενοδοχείου. Αντίστοιχα αυξάνεται και ο αριθμός των ακινήτων που εκμισθώνονται σε επισκέπτες με σκοπό την εξασφάλιση στον ιδιοκτήτη τους έξτρα εισοδήματος. Η βραχυχρόνια μίσθωση (κοινωνία διαμοιρασμού) ή επί του κοινώς γνωστού AIRBNB, δεν ενέπιπτε και δεν ρυθμιζόταν μέχρι προσφάτως σε συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο στην Ελλάδα. Ωστόσο, με το ν. 4446/2016 οριοθετήθηκαν οι προϋποθέσεις, η φορολογία και τα επιμέρους ζητήματα αναφορικά με τη μίσθωση AIRBNB. Σύμφωνα με το ΥΠΟΙΚ υπολογίζεται ότι περισσότερες από 50.000 κατοικίες μισθώνονται με τη διαδικασία της βραχυχρόνιας μίσθωσης AIRBNB και από αυτές οι 8.000 υπολογίζεται ότι βρίσκονται στην Αθήνα. Να σημειώσουμε ότι με τη νέα αυτή ρύθμιση, η Ελλάδα θα γίνει η πρώτη χώρα στον κόσμο που θα προχωρήσει στην φορολόγηση των μικρής διάρκειας μισθώσεων τύπου AIRBNB.
Σύμφωνα με το νόμο 4446/2016 ως ακίνητο νοείται: α) το διαµέρισµα, β) η µονοκατοικία γ) οποιαδήποτε άλλη µορφή οικήµατος. Απαιτείται:
- Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του ακινήτου να είναι φυσικό πρόσωπο.
- Να γίνει εγγραφή στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών.
- O αριθμός εγγραφής να συνοδεύει υποχρεωτικά κάθε ανάρτηση του ακινήτου σε ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής αυτού.
- Δεν επιτρέπεται καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
- Το ακίνητο να έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.
- Το ακίνητο να έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή να πληροί τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α'' 62) περί «Ταυτότητας κτιρίων, υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης, μητροπολιτικές αναπλάσεις και άλλες διατάξεις» ή να έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α'' 209) περί αυθαιρέτων.
- Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Ενώ για τα νησιά με πληθυσμό μικρότερο των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση των ανωτέρω χρονικών ορίων επιτρέπεται μόνο εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ ανά φορολογικό έτος.
- Τα ακίνητα εκμισθώνονται υποχρεωτικά επιπλωμένα, δίχως ωστόσο την υποχρέωση παροχής οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Να επισημάνουμε ότι συνήθως μέσα στο τίμημα (ενοίκιο) των μισθώσεων AIRBNB συμπεριλαμβάνεται το κόστος κατανάλωσης ρεύματος, νερού, κοινοχρήστων κλπ. Το εισόδημα που αποκτάται θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Η εκμίσθωση απαλλάσσεται από την καταβολή ΦΠΑ. Ωστόσο, εάν υπάρχει έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας ή φέρει το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) του ΕΟΤ, τότε η μίσθωση (τουριστική) με προώθηση από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες τύπου AIRBNB, μπορεί να έχει υπέρβαση τόσο των εισοδηματικών περιορισμών όσο και του χρονικού περιορισμού εκμίσθωσης που αναφέρουμε ανωτέρω.
Μένει να δούμε λοιπόν εάν ο νέος Νόμος 4446/2016 θα αυξήσει ή θα μειώσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις AIRBNB στην χώρα μας. Εξάλλου ας μην ξεχνάμε πως η Ελλάδα «πρωτοπορεί» και στον τομέα αυτό, καθώς η θεσμοθέτηση και φορολόγηση των μισθώσεων AIRBNB αποτελεί μάλλον παγκόσμια «πατέντα»….
*PhD, LLM Δικηγόρος, Διαιτήτρια ΕΒΕΑ
