field_kentriki_fotografia
Real Estate

Η παγκόσμια στεγαστική έκρηξη παγώνει

Μια από τις πιο ενδιαφέρουσες εκθέσεις είναι εκείνη της UBS Global Wealth Management όσον αφορά το τέλος της  παγκόσμιας στεγαστικής έκρηξης, με την έξαρση των επενδύσεων ιδιοκατοίκησης να έχει αρχίσει να τελεί υπό πίεση παγκοσμίως, ενώ σε πολλές υπερτιμημένες πόλεις αναμένονται σημαντικές διορθώσεις τιμών τα επόμενα τρίμηνα.

Σύμφωνα  με τον δείκτη UBS Global Real Estate Bubble Index, η ζήτηση για ενοικίαση διαμερισμάτων  το τρίτο τρίμηνο του 2022 έπεσε στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 13 ετών.

Η πτώση αυτή ήταν το αποτέλεσμα των υψηλών ενοικίων, τα οποία όσον αφορά την αμερικανική αγορά, υπολογίζεται από πολλές εταιρείες λογισμικού διαχείρισης ακινήτων ότι έχουν αυξηθεί κατά 25% τα τελευταία δύο χρόνια.  

Σε αυτή την αύξηση πρωταρχικό ρόλο έπαιξαν δύο παράγοντες:

-Η Covid-19 καθώς μετά το ξέσπασμα της πανδημίας ώθησε πολλούς νέους ανθρώπους που ζούσαν στο πατρικό τους να νοικιάσουν δικό τους διαμέρισμα και

- Η «ορθοπεταλιά» όπως μπορεί να δει κανείς στο διάγραμμα του δείκτη τιμών S&P CoreLogic Case-Shiller National Home, στις τιμές πώλησης κατοικιών.(σ.σ: παρατηρείστε όμως την πρώτη αποκλιμάκωση των τιμών μετά τον Ιούλιο του 2022).

Το ράλι στην αγορά ακινήτων στην ουσία έβγαλε εκτός παιχνιδιού από την αγορά πρώτης κατοικίας μια μεγάλη μερίδα Αμερικανών, οι οποίοι κατευθύνθηκαν αναγκαστικά στο ενοίκιο.

Είναι λογικό μια τέτοια βίαιη αύξηση  σε συνδυασμό με τον πληθωρισμό σε βασικά αγαθά που έχει ροκανίσει αρκετά από τα χρήματα που προορίζονται για το κόστος της στέγασης, να έχει ωθήσει αρκετούς ενοικιαστές στην απόφαση να συγκατοικήσουν προκειμένου να μοιραστούν το κόστος ή ακόμα και να επιστρέψουν στο πατρικό τους.

Η τάση αυτή είναι εμφανής και στα στοιχεία της RealPage, της  αμερικανικής πολυεθνικής εταιρείας που παρέχει λογισμικό διαχείρισης ακινήτων. H ζήτηση διαμερισμάτων αυτό το τρίμηνο ήταν η χαμηλότερη από την κρίση των subprime το 2009.

Αν σκεφθεί κανείς ότι το τρίτο τρίμηνο αποτελεί και την κορυφαία περίοδο μίσθωσης, τότε  κατανοεί την βαρύτητα της μέτρησης.

Ως εκ τούτου, το  ποσοστό κενών διαμερισμάτων αυξήθηκε από το 5,1%  του δεύτερου τριμήνου στο 5,5% το τρίτο τρίμηνο.

Την ίδια στιγμή μια σειρά και άλλων παραγόντων αναμένεται να οδηγήσουν στην αποθέρμανση της αγοράς.

Καταρχάς, όπως  φαίνεται και από το παραπάνω διάγραμμα του δείκτη S&P CoreLogic Case-Shiller National Home, οι τιμές κατοικιών έχουν αρχίσει σιγά σιγά να μειώνονται σε μηνιαία βάση.

Σημαντικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσει  και το γεγονός ότι σε αρκετές πολιτείες  έχει αυξηθεί η  προσφορά νέων διαμερισμάτων.  Βλέπετε, το να προσθέτεις νέες κατασκευές σε μια  επιβραδυνόμενη αγορά το πιο πιθανό είναι να οδηγήσει σε μια σημαντική αποκλιμάκωση τιμών.

Η οικονομική αβεβαιότητα και ο φόβος μια επικείμενης ύφεσης είναι άλλος ένας παράγοντας, καθώς η ζήτηση πολλές φορές είναι ανάλογη της ψυχολογίας.

Λογικά λοιπόν τους επόμενους μήνες θα δούμε μια αποκλιμάκωση στα επίπεδα των ενοικίων παρά το γεγονός ότι μέχρι στιγμής είναι χαρακτηριστική η αντίσταση τους στην μείωση της ζήτησης.

Μάλιστα αν προβάλλουμε τα ζητούμενα ενοίκια σε ετήσια βάση, θα δούμε ότι ακόμα δεν έχουν επηρεαστεί ιδιαίτερα από την πρόσφατη μείωση της ζήτησης.

Τι γίνεται στην Ευρώπη

Περνώντας τώρα στα του οίκου μας, ο δείκτης Stoxx 600 Real Estate Index έχει υποχωρήσει στις 120 μονάδες, ήτοι πτώση 38,8% από την αρχή του έτους, ενώ έχει γράψει χαμηλά στις 102 μονάδες, επίπεδα που μας θυμίζουν την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. (σ.σ: Στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση το 2009 είχε γράψει το χαμηλό των 60 μονάδων, ενώ είχε διορθώσει από τις 279 μονάδες που ήταν και το υψηλό του 2007).

Stoxx 600 Real Estate Index 

Πολλοί  αναλυτές εντοπίζουν στους κύριους λόγους της πτώσης την αύξηση του κόστους δανεισμού μετά την υιοθέτηση της πολιτικής αύξησης των επιτοκίων και το κενό αναχρηματοδότησης, το οποίο μόνο για τη Γερμανία, τη Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο υπολογίζεται για τα επόμενα τρια χρόνια πέριξ των 24 δις ευρώ.  

Αυτό ακριβώς το κενό αναχρηματοδότησης αναμένεται να οδηγήσει σε αναγκαστικές πωλήσεις πολλών εμπορικών και οικιστικών ακινήτων τα επόμενα τρίμηνα.  

Για του λόγου το αληθές, αρκεί να δει κανείς τον προγραμματισμό των εταιρειών ακινήτων, όπως η Αroundtown που έχει επενδύσει  σε εμπορικά και οικιστικά ακίνητα σε κεντρικές τοποθεσίες σε ευρωπαϊκές πόλεις, ή  η Adler Group μια από τις πιο παραδοσιακές επωνυμίες στη Γερμανία που από κατασκευαστής αυτοκινήτων, ποδηλάτων και γραφομηχανών φιλοδοξεί να γίνει μια από τις πιο πρωτοποριακές εταιρείες στέγασης.

Οι μετοχές τους καταγράφουν απώλειες από την αρχή του έτους της τάξης του 62% και 86% αντίστοιχα, ενώ απώλειες της τάξης του 45% καταγράφει και η μεγαλύτερη γερμανική εταιρεία ακινήτων, η Vonovia- προέκυψε από τη συγχώνευση της Deutsche Annington με την GAGFAH-  η  οποία ανακοίνωσε ότι  σχεδιάζει να πουλήσει περισσότερα από 13 δισεκατομμύρια ευρώ περιουσιακών στοιχείων προκειμένου να μειώσει το χρέος της μετά την έκρηξη του κόστους δανεισμού και την κατάρρευση της τιμής της μετοχής της.

Σημειωτέον ότι πρόκειται για μια εταιρεία με 550.000 διαμερίσματα  στη Γερμανία, τη Σουηδία και την Αυστρία, χώρους στάθμευσης και γκαράζ και εστιάζει στην ανάγκη για μικρότερα διαμερίσματα για νοικοκυριά ενός και δύο ατόμων, καθώς και για διαμερίσματα φιλικά προς ηλικιωμένους. Είναι δηλαδή επικεντρωμένη στην οικονομικά προσιτή στέγαση.

Παρά ταύτα, δέχεται και αυτή πιέσεις από τις τρέχουσες συνθήκες και έτσι  όπως όλες οι εταιρείες ακινήτων που «φόρτωσαν» ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο με φθηνή πίστωση, αναγκάζεται να προγραμματίσει την πώληση ενός σημαντικού μέρους των περουσιακών της στοιχείων, πριν λήξουν αυτά τα δάνεια.

Γιατί οι αγορές χρέους επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων

Ένα σημαντικό ορόσημο για τις επενδύσεις σε ακίνητα είναι η απόδοση του δημόσιου χρέους, πάνω στην οποία δίνεται ένα ελαφρύ ασφάλιστρο λόγω του υψηλότερου κινδύνου.

Στις συνθήκες των αρνητικών επιτοκίων οι αγοραστές ήταν πρόθυμοι να δεχτούν ελάχιστες αποδόσεις των επενδύσεών τους. Τα πράγματα τώρα όμως είναι πολύ διαφορετικά. Οι αποδόσεις των γερμανικών 10ετών ομολόγων είναι στο 2,12%, των γαλλικών στο 2,66%, των ισπανικών στο 3,20% και του Ηνωμένου Βασιλείου σχεδόν στο 3,5%,

Την ίδια στιγμή οι αποδόσεις των κορυφαίων γραφείων ακινήτων στην Ευρώπη συμπιέζονται τα τελευταία χρόνια, με ένα σημαντικό μερίδιο  της αγοράς να κινείται ακόμα και κάτω του 5%. Η σύγκριση λοιπόν με τις αποδόσεις στις αγορές δημόσιου χρέους δημιουργεί μεγάλη πίεση και η πίεση αυτή αντανακλάται απευθείας  στις αγορές ακινήτων.

Μια αύξηση των ενοικίων θα μπορούσε να στηρίξει τις αποτιμήσεις, αλλά τη δεδομένη περίοδο  οι προσδοκίες για ύφεση οδηγούν τόσο τις επιχειρήσεις όσο και τους καταναλωτές σε περιορισμό των δαπανών τους.  

Το ποτήρι είναι μισογεμάτο

Η αγορά ακινήτων «απομακρύνθηκε» τα τελευταία χρόνια αρκετά από τα εισοδήματα, κυρίως λόγω των χαμηλών επιτοκίων.

Πιθανότατα  λοιπόν να επιβραδύνει, αλλά αυτό δε σημαίνει ότι η απαισιοδοξία δεν πρέπει να είναι λελογισμένη.

Κάποια βασικά  στοιχεία ιδιοκτησίας όπως η ζήτηση για νέους χώρους παραμένουν σταθερά. Επιπλέον οι  κενές θέσεις είναι ακόμα σχετικά χαμηλές και οι νέες κατασκευές λόγω του πληθωρισμού είναι θέμα χρόνου να αρχίσουν  να «παγώνουν», κάτι που σημαίνει ότι θα συγκρατηθεί τα επόμενα τρίμηνα  η νέα προσφορά. Επιπλέον η αγορά εργασίας προς το παρόν παραμένει ισχυρή και στηρίζει την ιδιοκατοικούμενη στεγαστική αγορά σε πολλές πόλεις.

Από την άλλη, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν σχεδόν διπλασιαστεί κατά μέσο όρο και  ο πληθωρισμός και οι αναταραχές  στις χρηματοπιστωτικές αγορές μειώνουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων, με αποτέλεσμα να μειώνεται η ζήτηση για πρόσθετο χώρο στέγασης.

Την ίδια στιγμή, η  στέγαση καθίσταται λιγότερο ελκυστική ως επένδυση, δεδομένου ότι οι αποδόσεις του δημόσιου χρέους ανεβαίνουν, ενώ το κόστος δανεισμού υπερβαίνει όλο και περισσότερο τις αποδόσεις των επενδύσεων σε αγορές ακινήτων προς μίσθωση.

Ως εκ τούτου, η τρέχουσα διόρθωση είναι μια καλή ευκαιρία να  εξορθολογιστεί η αγορά.

Η διόρθωση θα είναι πιθανότατα μεγαλύτερη στις πόλεις που έχουν σημειώσει αυξήσεις τιμών κατά 60% και άνω, τη στιγμή που  πραγματικά εισοδήματα και τα μισθώματα αυξήθηκαν μόνο κατά 12%.

Αποποίηση Ευθύνης

Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά,συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, ουδεμία διασφάλιση δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.