Οι έμπειροι παράγοντες της κτηματαγοράς δεν περίμεναν την έκθεση του ΚΕΦΙΜ για να διαγνώσουν το μέγεθος του ανορθολογισμού που έχει δημιουργηθεί στον χώρο τους. Η εκτόξευση των τιμών των ενοικίων εξελίσσεται σε σταθερό πονοκέφαλο για τους πολίτες και… μόνιμο πολιτικό πρόβλημα για την κυβέρνηση.
Το άκρως προβληματικό «94%» του μέσου εισοδήματος που πρέπει να διατεθεί για να μπορέσει κάποιος να πληρώσει το ενοίκιό του, μπορεί να έχει μια δόση υπερβολής, η οποία όμως δεν πρέπει να θολώνει το μέγεθος του -ανυπόφορα υπαρκτού- προβλήματος. Στελέχη με διαδρομή δεκαετιών στον κλάδο κοιτάζουν τις αγγελίες ακινήτων προς ενοικίαση και συνειδητοποιούν ότι οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών και οι δυνατότητες των υποψηφίων ενοικιαστών είναι… από διαφορετικές χώρες.
Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών που μιλά στο Liberal και τον Γιώργο Κακούση, η αιτία που οι τιμές των ενοικίων αντιστέκονται σθεναρά είναι ότι τα μέτρα που έχουν ληφθεί μέχρι τώρα έχουν εξ’αρχής, λάθος εστίαση:
«Οι αιτίες που αναζητήθηκαν, ήταν μικρότερης σημασίας από τις πιο ισχυρές, με αποτέλεσμα η Ελληνική κτηματαγορά να έχει μπει σε μια διαδικασία φαύλου κύκλου από την οποία δεν μπορεί να ξεφύγει αν δεν γίνουν βαθιές τομές.
Σε μια «χώρα δύο πόλεων» οι αιτίες που θα έπρεπε να εστιάσουμε θα έπρεπε να είναι βαθύτερες. Η πιο θεμελιώδης στρέβλωση είναι η υδροκεφαλική ανάπτυξη της χώρας.
Ενώ χιλιάδες σπίτια ρημάζουν στην Περιφέρεια, η οικονομική και διοικητική δραστηριότητα παραμένει εγκλωβισμένη στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Αυτή η συγκέντρωση δημιουργεί μια μόνιμη, ασφυκτική πίεση στα αστικά κέντρα. Έχουμε αργήσει πολύ να αντιμετωπίσουμε αυτό το θέμα και γι αυτό τώρα θα δυσκολευτούμε», λέει ο κ. Ποταμιάνος.
Ακόμα και αν αυτό το ζήτημα αντιμετωπιζόταν με έναν μαγικό τρόπο, τα προβλήματα δεν θα τελείωναν, καθώς χιλιάδες ιδιοκτησίες είναι εγκλωβισμένες στη μιζέρια γραφειοκρατικών διαδικασιών που αποτρέπουν τους ιδιοκτήτες τους ακόμα και από τη σκέψη της αξιοποίησής τους.
«Η διαδικασία μεταβίβασης ή αξιοποίησης ενός ακινήτου στην Ελλάδα παραμένει μια οδύσσεια, παρά την ψηφιοποίηση» λέει ο κ. Ποταμιάνος. «Οι αλληλοεπικαλύψεις και τα λάθη στους χάρτες κρατούν χιλιάδες ιδιοκτησίες σε ομηρία. Ένα ακίνητο με νομικές εκκρεμότητες είναι ένα νεκρό ακίνητο για την αγορά. Σε αυτό το πρόβλημα έρχεται να προστεθεί και το φαινόμενο της πολυιδιοκτησίας.
Το ελληνικό παράδοξο των 10 κληρονόμων για ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. οδηγεί σε αδιέξοδα. Η δυσκολία συνεννόησης και η γραφειοκρατία της αποδοχής κληρονομιάς αφήνουν ολόκληρες πολυκατοικίες να σαπίζουν», λέει ο Πρόεδρος των Μεσιτών.
Και ακόμα και αν όλα αυτά δεν αποτρέψουν έναν ιδιοκτήτη από την απόφαση αξιοποίησης της περιουσίας του, τότε έρχεται το …πολεοδομικό νέφος να αποτελειώσει τη σκέψη του. Οι συνεχείς αλλαγές στους οικοδομικούς κανονισμούς και οι καθυστερήσεις στις πολεοδομίες δημιουργούν ανασφάλεια δικαίου, αποτρέποντας την ορθολογική αξιοποίηση της υπάρχουσας περιουσίας.
Σύμφωνα με τον κ. Λ. Ποταμιάνο από την αγορά λείπει ένα αξιόπιστο σημείο αναφοράς των τιμών. «Οι τιμές που βλέπουμε στις αγγελίες, οι τιμές ζήτησης, απέχουν έτη φωτός από τις τιμές που τελικά κλείνουν τα συμβόλαια (τιμές αγοράς), δημιουργώντας μια ψευδαίσθηση συνεχούς ανόδου. Δεν υπάρχει ένα αξιόπιστο, δημόσιο παρατηρητήριο τιμών με αποτέλεσμα ο ενδιαφερόμενος να μένει με το σοκ που δημιουργεί η αιτούμενη τιμή ενός ακινήτου».
Θα μπορούσε ένα μέρος της λύσης να είναι το απόθεμα ακινήτων που παραμένουν εγκλωβισμένα στα χαρτοφυλάκια των Servicers και των Τραπεζών;
«Είναι δεκάδες χιλιάδες αυτά τα ακίνητα», λέει ο κ. Ποταμιάνος σημειώνοντας ότι αυτή η στρατηγική των «θεσμικών» ιδιοκτητών τους μειώνει τεχνητά τη διαθεσιμότητα και κρατά τις τιμές στα ύψη.
Έχοντας ήδη διανύσει το Α’ τρίμηνο του 2026, ο χαρακτηρισμός που επιλέγει ο κ. Ποταμιάνος για να περιγράψει την τάση της αγοράς είναι «νευρική στασιμότητα»
«Ενώ οι τιμές στις αγγελίες παραμένουν στα ύψη, η αγοραστική δύναμη έχει εξαντληθεί, δημιουργώντας ένα επικίνδυνο χάσμα ανάμεσα στις προσδοκίες των ιδιοκτητών και την πραγματικότητα των αγοραστών/ενοικιαστών με αποτέλεσμα τη δραματική μείωση του όγκου των συναλλαγών χωρίς να μειώνονται οι τιμές».
Τι πρέπει να γίνει για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα που εξελίσσεται σε μείζον κοινωνικό θέμα; Σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, μία καλή αρχή θα ήταν η θέσπιση ακόμα αποτρεπτικότερων αντικινήτρων για όσους κρατούν κλειστά τα ακίνητα που έχουν στην ιδιοκτησία τους ώστε να αναγκαστούν να τα διαθέσουν στην αγορά.
Από εκείνο το σημείο και μετά, χρειάζονται μακροπρόθεσμες πολιτικές αποφάσεις που θα κάνουν ελκυστικότερη τη ζωή στην Περιφέρεια, εκεί που το απόθεμα κατοικιών θα μπορούσε να αποτελέσει αξιόπιστη και βιώσιμη λύση του προβλήματος διαθέσουν στην αγορά.
