Την εικόνα της αγοράς πώλησης ακινήτων στην Ελλάδα και τους βασικούς παράγοντες που έχουν βαρύνουσα σημασία για τους πωλητές και τους αγοραστές στη σημερινή εποχή παρουσίασε ο CEO της Uniko, Χρήστος Φουσκούδης, κατά την παρουσίαση έρευνας με αφορμή τη συμπλήρωση ενός χρόνου λειτουργίας της πλατφόρμας ακινήτων.
Σημειώνεται πως βασικοί μέτοχοι της εταιρείας είναι η Qualco (51%) και η Εθνική Τράπεζα (49%). H Uniko συνδυάζει τεχνολογία, ανάλυση δεδομένων και υπηρεσίες πιστοποίησης ακινήτων. Παρέχει εκτίμηση αξίας, νομικό και πολεοδομικό έλεγχο, αξιολόγηση της εμπορικότητας κάθε ακινήτου και πρόσβαση σε δίκτυο αγοραστών, με στόχο μεγαλύτερη διαφάνεια και ταχύτερη ολοκλήρωση συναλλαγών.
Με βάση στοιχεία από 4.679 αγγελίες που συγκέντρωσε η πλατφόρμα κατά τον πρώτο χρόνο λειτουργίας της, ο κ. Φουσκούδης υποστήριξε πως η μεγαλύτερη πρόκληση που αντιμετωπίζει σήμερα η αγορά κατοικίας είναι η έντονη ασυμμετρία ανάμεσα σε αυτά που ζητούν οι αγοραστές και σε αυτά που προσφέρονται προς πώληση.
«Δεν υπάρχει μία ελληνική αγορά κατοικίας. Υπάρχουν πολλές παράλληλες αγορές που λειτουργούν ταυτόχρονα με διαφορετικές δυναμικές», ανέφερε χαρακτηριστικά, σημειώνοντας πως η γεωγραφία, η τιμή και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου επηρεάζουν καθοριστικά την ταχύτητα και την πιθανότητα ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής.
Υπερπροσφορά στα ακριβά ακίνητα
Τα στοιχεία της Uniko δείχνουν ότι το σημείο ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης εντοπίζεται κοντά στις 200.000 ευρώ, όπου οι δύο πλευρές συγκλίνουν περισσότερο.
Αντίθετα:
- Στην κατηγορία των 300.000 - 400.000 ευρώ συγκεντρώνεται μόλις το 6% της ζήτησης.
- Στα ακίνητα άνω των 400.000 ευρώ καταγράφεται σαφής υπερπροσφορά σε σχέση με το αγοραστικό ενδιαφέρον.
- Στον Πειραιά και τα προάστια του η ζήτηση για ακίνητα κάτω των 200.000 ευρώ ξεπερνά το 80%.
- Στα νότια προάστια η ζήτηση μετατοπίζεται σε σημαντικά υψηλότερες κατηγορίες τιμών.
Σύμφωνα με την εταιρεία, η γεωγραφική θέση επηρεάζει διαφορετικά ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά, δημιουργώντας ουσιαστικά ξεχωριστές υπο-αγορές μέσα στην ίδια πόλη.
Τι ζητούν οι αγοραστές κατοικιών
Η ανάλυση των αναζητήσεων αποτυπώνει και τις βασικές προτιμήσεις των ενδιαφερόμενων αγοραστών.
Συγκεκριμένα:
- Το 84% αναζητά κατοικία μεταξύ πρώτου και τρίτου ορόφου.
- Το 14% επιθυμεί ισόγειο ή πρώτο όροφο με κήπο.
- Μόλις το 2% αναζητά ακίνητο πάνω από τον τρίτο όροφο.
- Το 53% της ζήτησης αφορά κατοικίες από 80 έως 120 τετραγωνικά μέτρα.
- Τα ακίνητα κάτω από 50 τετραγωνικά αντιστοιχούν μόλις στο 3% της συνολικής ζήτησης.
Ο Πειραιάς πουλά ταχύτερα από το κέντρο της Αθήνας
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία σχετικά με τον χρόνο παραμονής των ακινήτων στην αγορά.
Σύμφωνα με την έρευνα:
- Ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας παραμένει κατά μέσο όρο 204 ημέρες στην αγορά.
- Στα Νότια Προάστια ο αντίστοιχος χρόνος περιορίζεται στις 152 ημέρες.
- Στον Πειραιά και τα προάστια του απαιτούνται περίπου 146 ημέρες.
- Στην Ανατολική Αττική ο μέσος χρόνος ανέρχεται στις 190 ημέρες.
Ένα ακίνητο στον Πειραιά μπορεί να πωληθεί περίπου δύο μήνες ταχύτερα σε σχέση με αντίστοιχο ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας.
Παράλληλα, η πιθανότητα ολοκλήρωσης μιας πώλησης διαμορφώνεται περίπου στο 20% στην Αθήνα, στο 19,2% στον Πειραιά και κοντά στο 10% στην Ανατολική Αττική.
Η σωστή τιμή αυξάνει τις πιθανότητες πώλησης
Ξεχωριστή αναφορά έγινε στη σημασία της αρχικής τιμολόγησης.
Τα στοιχεία της Uniko δείχνουν ότι:
- Τα σωστά τιμολογημένα ακίνητα πωλούνται σε ποσοστό 25%.
- Τα υπερτιμημένα ακίνητα πωλούνται σε ποσοστό 16%.
- Ο μέσος χρόνος πώλησης για ένα σωστά τιμολογημένο ακίνητο είναι 176 ημέρες.
- Για ένα υπερτιμημένο ακίνητο ο χρόνος αυξάνεται στις 230 ημέρες.
- Περίπου το 70% των ακινήτων διατηρεί την αρχική τιμή αγγελίας.
- Ακίνητα που παραμένουν στην αγορά για περισσότερο από έναν χρόνο καταλήγουν σε πώληση μόλις σε ποσοστό 8%.
Σύμφωνα με τον κ. Φουσκούδη, οι συνεχείς μειώσεις τιμών δεν λειτουργούν πάντοτε θετικά, καθώς συχνά δημιουργούν την εντύπωση ότι το ακίνητο παρουσιάζει κάποιο πρόβλημα ή αδυνατεί να βρει αγοραστή.
Το «αποτύπωμα» της εταιρείας
Η εταιρεία ανέφερε ότι σήμερα διαθέτει περίπου 3.500 ενεργά ακίνητα στην πλατφόρμα της, ενώ κάθε μήνα προστίθενται 500 έως 600 νέες καταχωρίσεις που περνούν από διαδικασία ελέγχου.
Συνολικά:
- Περισσότεροι από 1 εκατ. μοναδικοί χρήστες έχουν επισκεφθεί την πλατφόρμα.
- Πάνω από 10.000 πελάτες έχουν εξυπηρετηθεί.
- Η εταιρεία έχει συνομιλήσει με περισσότερους από 1.000 πωλητές ακινήτων.
- Το 50% των πιστοποιημένων ακινήτων εμφανίζει νομικά ή πολεοδομικά ευρήματα που απαιτούν διορθωτικές ενέργειες από τους ιδιοκτήτες.
Οι τέσσερις κατηγορίες πωλητών
Με βάση την εμπειρία της εταιρείας, οι ιδιοκτήτες που επιδιώκουν να πουλήσουν ένα ακίνητο χωρίζονται σε τέσσερις βασικές κατηγορίες.
- Η πρώτη είναι ο «άμεσος πωλητής», ο οποίος αναζητά άμεση ρευστότητα, διαθέτει περιορισμένη γνώση της αγοράς και επιδιώκει σαφές χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης της συναλλαγής. Συχνά πρόκειται για περιπτώσεις κληρονομιών ή συνιδιοκτησιών.
- Η δεύτερη είναι ο «επόμενος αγοραστής», δηλαδή ο ιδιοκτήτης που πουλά προκειμένου να χρηματοδοτήσει την αγορά ενός νέου ακινήτου και συχνά καλείται να αξιολογήσει αντικρουόμενες εκτιμήσεις για την αξία της περιουσίας του.
- Η τρίτη κατηγορία είναι ο επενδυτής, ο οποίος διαθέτει ξεκάθαρη στρατηγική, γνώση της αγοράς και εστιάζει στην απόδοση του κεφαλαίου του.
- Τέλος, υπάρχει ο ιδιοκτήτης χαρτοφυλακίου ακινήτων (portfolio owner), ο οποίος διαθέτει πολλαπλά ακίνητα, δεν πιέζεται χρονικά να πουλήσει και επιδιώκει τη μέγιστη δυνατή αξία από κάθε συναλλαγή.
