Νέα δεδομένα για τη λειτουργία καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε πολυκατοικίες δημιουργεί απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία αναδεικνύει τον καθοριστικό ρόλο που μπορεί να διαδραματίσει ο κανονισμός ενός κτιρίου.
Με την υπ’ αριθμόν 2937/2026 απόφασή του, το δικαστήριο έκανε δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που είχε υποβάλει η διαχειρίστρια πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας. Η προσφυγή στρεφόταν κατά της τουριστικής εκμετάλλευσης διαμερίσματος μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της υπόθεσης, ο κανονισμός της συγκεκριμένης πολυκατοικίας όριζε ρητά ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες μπορούσαν να χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως κατοικίες, αποκλείοντας την επαγγελματική ή τουριστική αξιοποίησή τους. Το δικαστήριο έκρινε ότι ο κανονισμός δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες και ότι η λειτουργία του διαμερίσματος ως τουριστικού καταλύματος δεν μπορούσε να συνεχιστεί.
Κατά την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, η συνεχής εναλλαγή επισκεπτών είχε προκαλέσει προβλήματα στην καθημερινότητα των μόνιμων ενοίκων. Μεταξύ άλλων, γινόταν λόγος για θόρυβο ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, επιβάρυνση και φθορές στους κοινόχρηστους χώρους, αλλά και ανησυχίες για την ασφάλεια εξαιτίας της συχνής εισόδου αγνώστων στο κτίριο.
Η απόφαση, πάντως, δεν συνεπάγεται γενική απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις πολυκατοικίες. Κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται χωριστά, με βασικό κριτήριο το ακριβές περιεχόμενο του κανονισμού, αλλά και τις πραγματικές συνθήκες λειτουργίας του καταλύματος.
Όταν ο κανονισμός περιλαμβάνει σαφή πρόβλεψη που περιορίζει τη χρήση των διαμερισμάτων αποκλειστικά σε κατοικία ή απαγορεύει ρητά την τουριστική εκμετάλλευση, οι συνιδιοκτήτες μπορούν να προσφύγουν στη Δικαιοσύνη. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει σχετική αναφορά — όπως συμβαίνει σε πολλές παλαιότερες πολυκατοικίες — η νομική αξιολόγηση γίνεται με βάση τις ειδικές περιστάσεις, τις τυχόν οχλήσεις και τη διατάραξη της ομαλής λειτουργίας του κτιρίου.
Υπό προϋποθέσεις, είναι επίσης δυνατή η τροποποίηση του κανονισμού μιας πολυκατοικίας, εφόσον ακολουθηθούν οι προβλεπόμενες διαδικασίες και εξασφαλιστεί η πλειοψηφία ή η ομοφωνία που απαιτείται. Με αυτόν τον τρόπο μπορούν να προστεθούν νέοι περιορισμοί ή να αποσαφηνιστούν οι επιτρεπόμενες χρήσεις των ιδιοκτησιών.
Την ίδια ώρα, το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία. Η σχεδιαζόμενη μεταρρύθμιση αποσκοπεί στην αντιμετώπιση χρόνιων προβλημάτων, όπως οι οφειλές κοινοχρήστων, οι αλλαγές χρήσης, οι αρμοδιότητες των διαχειριστών και οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών.
Η συγκεκριμένη δικαστική κρίση μπορεί να αποτελέσει σημείο αναφοράς για ανάλογες διαφορές, χωρίς ωστόσο να μεταβάλλει αυτομάτως το καθεστώς που ισχύει για το σύνολο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το αποτέλεσμα κάθε υπόθεσης θα εξακολουθήσει να εξαρτάται από τον κανονισμό του κτιρίου και τα πραγματικά γεγονότα που τίθενται υπ' όψιν του δικαστηρίου.
