7ος χρόνος, ημέρα 2223η
Πέμπτη, 2 Δεκεμβρίου 2021

Μήπως τα ακίνητα δεν είναι τελικά η Γη της Επαγγελίας;

Μήπως τα ακίνητα δεν είναι τελικά η Γη της Επαγγελίας;

Αντίθετα με το κλίμα ευφορίας που επικρατεί στην Ελλάδα στον χώρο των ακινήτων, η πρόσφατη έκθεση της UBS και συγκεκριμένα του Wealth Management’s Chief Investment Office σχετικά με την πορεία των τιμών των ακινήτων σε παγκόσμιο επίπεδο, είναι επιφυλακτική.

Μάλιστα η έκθεση που τιτλοφορείται «Global house price boom amplifies bubble risks», αναλύει την πορεία των τιμών των οικιστικών ακινήτων των 25 μεγαλύτερων πόλεων του πλανήτη, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι το διεθνές “boom” στις τιμές των ακινήτων ενισχύει τον κίνδυνο δημιουργίας φούσκας.

Η μέση αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων από το Q2 του 2020, μέχρι το Q2 του 2021 ξεπέρασε το 6% μετά την αφαίρεση των αυξήσεων από τις πληθωριστικές πιέσεις. Η πανδημία, που άλλαξε ριζικά τις συνήθειες της κοινωνικής συμπεριφοράς και των εργασιακών δεδομένων, οδήγησε τους πολίτες στο να στρέφονται προς την απόκτηση νέων κατοικιών. Και αυτό, διότι αφενός τα ακίνητα προσφέρουν τη «σιγουριά της ιδιοκτησίας» και αφετέρου οι ανάγκες επιπλέον χώρων αυξάνονται λόγω της τηλε-εργασίας και της τηλε-εκπάιδευσης.

Η άνοδος των τιμών στη Μόσχα, στη Στοκχόλμη, στο Τόκιο και στο Βανκούβερ ήταν της τάξης των διψήφιων ποσοστών. Αντίθετα, πόλεις όπως το Παρίσι, η Νέα Υόρκη και το Μιλάνο, είδαν τις τιμές να υποχωρούν.

Τα χαμηλά επιτόκια που επικρατούν στις χρηματαγορές, μαζί με τα χρηματιστηριακά κέρδη που προσφέρονται αφειδώς από τις κεφαλαιαγορές, έχουν συμβάλει στην ισχυροποίηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος στο χώρο των κατοικιών. Ωστόσο, το τρέχον υψηλό κόστος απόκτησης κατοικίας δεν οφείλεται αποκλειστικά στην υπερβάλλουσα ζήτηση.

Από το Q1 του 2021 και μετά, οφείλεται και στη δραματική αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, λόγω των ανατιμήσεων στον χώρο των υλικών κατασκευής. Αυτό σημαίνει ότι ολοένα και περισσότερα χρήματα θα απαιτούνται για την απόκτηση κατοικίας, μεταβάλλοντας με αυτόν τον τρόπο τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς και την κατανομή των δαπανών των νοικοκυριών.

Ένα άλλο ενδιαφέρον στοιχείο της έκθεσης είναι η προτίμηση απόκτησης κατοικίας στα προάστια των πόλεων και στην επαρχία. Κάτι που σε σημαντικό βαθμό οφείλεται στις αλλαγές του τρόπου λειτουργίας των επιχειρήσεων και των αναγκών προς μετακίνηση. Έτσι οι τιμές των κατοικιών εκτός του κεντρικού αστικού ιστού, έχουν κινηθεί ανοδικά, ενώ οι τιμές στο κέντρο των πόλεων έχουν υποχωρήσει.

Σε αυτό συμβάλουν αποφασιστικά και οι δημογραφικές εξελίξεις κυρίως στις χώρες της Δυτικής Ευρώπης, καθώς το τμήμα του πληθυσμού που γερνά και συνταξιοδοτείται προτιμά να κατοικεί στα προάστια, παρά στο κέντρο των πόλεων που παραδοσιακά υπόσχεται ζωντάνια, δραστηριότητες και κοινωνικότητα.

Αυτό είναι κάτι που παρατηρείται κυρίως στη Φρανκφούρτη, στο Μόναχο, στο Παρίσι και το Άμστερνταμ. Πόλεις οι οποίες μαζί με τη Στοκχόλμη και τη Ζυρίχη, βρίσκονται στην κορυφή της κατάταξης του UBS Global Real Estate Bubble Index.

Στους ακόλουθους πίνακες, οι πόλεις που βρίσκονται μπροστά σε κίνδυνο φούσκας, έχουν βαθμολογία μεγαλύτερη του 1,5. Οι πόλεις που παρουσιάζουν υπερτίμηση των αξιών των κατοικιών, έχουν βαθμολογία ανάμεσα στο 0,5 και στο 1,5. Οι πόλεις στις οποίες οι τιμές των ακινήτων θεωρούνται ως δίκαια αποτιμημένες, βαθμολογούνται από το -0,5 έως το 0,5 και οι πόλεις των οποίων τα οικιστικά ακίνητα θεωρούνται υποτιμημένα βαθμολογούνται κάτω από το -0,5.

Στην τελευταία κατηγορία, σύμφωνα με την UBS, ανήκει μόνο το Ντουμπάι.

Πότε όμως παρουσιάζεται μια φούσκα στα ακίνητα;

Όταν οι τιμές απόκτησης ή ενοικίασης των ακινήτων δεν μπορούν να υποστηριχθούν από τα διαθέσιμα εισοδήματα των αγοραστών και των ενοικιαστών, αντίστοιχα. Όταν το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων ή το κόστος των καταβαλλόμενων ενοικίων, αρχίζει να προκαλεί στρέβλωση στην οικονομική ισορροπία των νοικοκυριών.

Ένα κλασικό κριτήριο, που παρουσιάζει με εύληπτο τρόπο την κατάσταση της αγοράς κατοικιών, είναι το πόσα χρόνια θα χρειαστεί να εργάζεται ένας εργαζόμενος για να αποκτήσει μια κατοικία 60 τετραγωνικών μέτρων.

Όπως βλέπουμε στο ακόλουθο γράφημα, ο κάτοικος του Χονγκ Κονγκ θα χρειαστεί 20 έτη, ο κάτοικος των Παρισίων θα χρειαστεί 17 έτη, ο κάτοικος του Λονδίνου 14 έτη και φτάνουμε στις ΗΠΑ, όπου στο Μαϊάμι το εισόδημα 3 ετών ενός εργαζόμενου αρκεί για την αγορά αυτού του τύπου κατοικίας.

Ένας άλλος τρόπος αποτίμησης της αξίας των οικιστικών ακινήτων σαν επένδυση είναι το σε πόσα χρόνια ο επενδυτής θα αποσβέσει το κεφάλαιο που διέθεσε, εάν ενοικιάσει το ακίνητο του σε τρίτους.

Όπως βλέπουμε στον ακόλουθο γράφημα, ο επενδυτής στη Ζυρίχη θα πάρει πίσω τα χρήματα τους σε 40 έτη, του Χονγκ Κονγκ σε 39 έτη, του Μονάχου σε 38 έτη, ενώ στο βάθος της λίστας βλέπουμε ότι ο επενδυτής στο Ντουμπάι και στο Μαϊάμι θα αποσβέσει την επένδυση του σε 17 έτη.


Τι σχέση έχουν όλα αυτά με εμάς; Αναφέρει κάτι η έκθεση της UBS για τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα; Όχι.

Ωστόσο, θα πρέπει να προβάλουμε στην ελληνική πραγματικότητα, την έννοια της φούσκας, την έννοια της συσχέτισης των εισοδημάτων με τις τιμές απόκτησης των ακινήτων, καθώς και την έννοια του χρόνου απόσβεσης της αγοράς ενός ακινήτου, μέσω εκμετάλλευσης.

Θα πρέπει να αναλογιστούμε ότι μέσω των πλειστηριασμών των ακινήτων που έχουν στα χαρτοφυλάκια τους οι τράπεζες, μόλις το 20% κατέληξε σε χέρια πραγματικών αγοραστών, ενώ το 80% πέρασε στα χέρια των τραπεζών και των servicers.

Θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι πάνω από 300.000 ακίνητα, βρίσκονται στο δρόμο του πλειστηριασμού, με ετήσιο στόχο τα 50.000 για τα επόμενα 5 έτη.

Τέλος, θα πρέπει στους υπολογισμούς μας να λαμβάνουμε υπόψη μας τα εγχώρια δημογραφικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένων και των στοιχείων σχετικά με τους γάμους και τις γεννήσεις.

Αποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά, συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, ουδεμία διασφάλιση δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.