Υψηλές αποδόσεις και κυρίως ικανοποιητικό διάστημα απόσβεσης προσφέρουν οι επενδύσεις στο ελληνικό real estate. Οι καλές αυτές επιδόσεις της ελληνικής αγοράς, που αποδίδονται στην ισχυρή ζήτηση για κατοικία, στο γεγονός ότι κρίσιμη μάζα ακινήτων διατίθεται αποκλειστικά για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση έχουν καταστεί το ελληνικό real estate ελκυστικό επενδυτικό προορισμό.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; Αφενός ότι ο χρόνος απόσβεσης που απαιτείται ώστε ένας αγοραστής διαμερίσματος στην Αθήνα να κάνει απόσβεση είναι εύλογος και τοποθετείται, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, σε περίπου 17,5 χρόνια. Το νούμερο αυτό εξασφαλίζει στο αθηναϊκό real estate τη δεύτερη θέση, μετά τη Βαλένθια όσον αφορά το χρόνο απόσβεσης μίας επένδυσης σε ακίνητο, σύμφωνα με την έρευνα της ProfitLevel. Πού οφείλεται όμως, το χαμηλό, σε σχέση με άλλες χώρες, χρονικό διάστημα απόσβεσης; Στην αύξηση των τιμών ενοικίασης που τοποθετείται σε περίπου 40%, σε σχέση με το 2015.
Εξάλλου, η στροφή στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις που ξεκίνησε από το Κουκάκι και επεκτάθηκε στην υπόλοιπη Αθήνα και σταδιακά σε όλη την Ελλάδα, κατά βάση σε περιοχές, υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, υπήρξε το 2018 η βασική αιτία για την οποία τα ενοίκια είχαν αυξηθεί, πανελλαδικά σε ποσοστό 8,4%. Φέτος, λόγω και των αναμενόμενων καλών επιδόσεων του τουρισμού, η ζήτηση για ενοικίαση εκτιμάται ότι θα είναι μεγαλύτερη σε σχέση με την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων, γεγονός που θα ενισχύσει ακόμη περισσότερο τις τιμές πώλησης και θα περιορίσει το χρόνο απόσβεσης.
Ποια είναι όμως, τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που αναζητούν οι υποψήφιοι ενοικιαστές; Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, κρίσιμης σημασίας είναι η αυτόνομη θέρμανση με την πρωτοκαθεδρία να έχει, διαχρονικά το φυσικό αέριο έστω κι αν λόγω πληθωρισμού το κόστος έχει αυξηθεί σημαντικά, η καλή κατάσταση του ακινήτου κι αν είναι παλιό εάν έχει ανακαινιστεί και πόσο πρόσφατα. Η ύπαρξη θέσης στάθμευσης, η κατάσταση των κουφωμάτων, η ύπαρξη ασανσέρ και το επίπεδο του ορόφου που σχετίζεται με την ασφάλεια και την ύπαρξη θέας. Όλα αυτά τα χαρακτηριστικά, τουλάχιστον σε ευρωπαϊκές πόλεις συνοδεύονται με υψηλές τιμές πώλησης, γεγονός που σημαίνει ότι τα ελληνικά ακίνητα θα εξακολουθήσουν να διατηρήσουν την πρωτοκαθεδρία τους, συγκριτικά με ιδιοκτησίες στο εξωτερικό, ως επενδυτικά προϊόντα με σύντομο χρονικό διάστημα απόσβεσης. Κι αυτό δεδομένου ότι δεν αναμένεται εξίσωση των τιμών πώλησης των διαμερισμάτων στην Αθήνα με αυτές άλλων ευρωπαϊκών πρωτευουσών.
Τα κριτήρια για την αγορά
Με τα δεδομένα αυτά, η αγορά ακινήτου φαίνεται να αποτελεί συνιστώμενη κίνηση για όσους διαθέτουν ρευστότητα. Ποιοι όμως, είναι οι παράγοντες που πρέπει να αξιολογούν όσοι τοποθετούνται σε real estate;
- Την αναλογία τίμημα προς ετήσιο ενοίκιο. Πρόκειται για το ισοδύναμο της εξίσωσης «αξία μετοχής» προς «κέρδη ανά μετοχή» που συναντούμε στον κόσμο των επιχειρήσεων. Στα ακίνητα, μέσω της συγκεκριμένης αναλογίας, προσδιορίζεται, εάν η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι συμφέρουσα ή όχι, αλλά και εάν είναι προτιμότερη η αγορά ή η ενοικίαση. Εάν η διαίρεση παράγει αποτέλεσμα από το 1 έως το 15, η απόκτηση ακινήτου συμφέρει πολύ περισσότερο, σε σύγκριση με την ενοικίαση. Από 16 έως 20 σημαίνει ότι η ενοικίαση είναι προτιμότερη από την αγορά, ενώ 21 ή περισσότερο σημαίνει ότι το ενοίκιο είναι μονόδρομος. Για παράδειγμα, με το ετήσιο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα στο κέντρο της Γλυφάδας, 85 τ.μ. και αξίας 130.000 ευρώ να είναι περίπου 8.200 ευρώ (680 x 12), η αναλογία είναι περίπου 15, δηλαδή συμφέρει η αγορά.
- Ποιοι μπορούν να αγοράσουν; Ένα ακόμη βασικό κριτήριο έγκειται στο σχετικά απλοϊκό «θεώρημα»: εάν οι τιμές είναι τόσο υψηλές που ελάχιστοι είναι σε θέση να αγοράσουν, νομοτελειακά στο μέλλον αυτές θα συρρικνωθούν. Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ μίας χώρας καταδεικνύει εάν οι αξίες είναι υπερτιμημένες, ενώ, εάν η αναλογία τιμή κατοικίας / κατά κεφαλήν ΑΕΠ είναι υψηλή, οι τιμές μάλλον είναι υπέρ το δέον υψηλές και τα ακίνητα υπερεκτιμημένα.
- Τίμημα προς κόστος κατασκευής. Εάν οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες από το κατασκευαστικό κόστος, οι εταιρείες τείνουν να αναπτύσσουν με μεγαλύτερη συχνότητα κατοικίες. Ενδεχόμενη ενίσχυση της προσφοράς συμπιέζει τις τιμές. Επομένως, εάν οι αξίες είναι πολύ μεγαλύτερες από το κατασκευαστικό κόστος των νεόδμητων, προοιωνίζεται πτώση τιμών, όπως εξηγούν οι αναλυτές.
